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卖房人不迁户口 打官司多输

2016-08-31  来源:北京晚报
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 二中院:法院也无法强迫原房主迁户口 但违约要承担高昂违约金

    房子卖了,户口不迁,而且房子里面还有卖家其他亲戚的户口……高昂的房价,炙手可热的学区房,催生出大量户口迁移纠纷。北京市二中院上午表示,法院也无法强迫原房主迁移户口,但如果合同中有约定,违约一方一般要承担高昂的违约金。

    从2014年到今年7月,二中院共审理了50件涉及户口迁移的房屋买卖合同纠纷,其中43件是买房人要求房屋内现有户口迁出,同时要求卖房人赔付违约金。

    在这50起案子中,有一半涉及了案外人的户口——除了卖房人的户口外,户口上还有他的亲戚、甚至是这套房子更早以前的房主,需要履行迁移义务的,并不是双方买卖合同中的双方当事人。

    二中院民一庭庭长肖大明说,房屋买卖合同中一般都会约定按日支付违约金。此类案子中的违约行为持续的时间又很长,导致违约金数额非常高,多 数人要求违约方缴纳几十万元,也有部分要求的高达百余万元,最高数额已经达到总房款的20%。同时,由于原来的户口迟迟无法迁移,有的当事人分段主张已发 生的违约金,这些要求获得支持的比例较高。

    为什么明知要赔违约金,还是不迁户口呢?法官发现,其实有的卖家,想迁也没地方迁,而这更让买家崩溃。有些房子是卖家的唯一住房,卖了之后因各种原因没能买到其他房产,户口根本无处迁移,有人卖房后租住公租房,或住进养老院,这些地方都无法落户。

    这其中也有买房人自身的疏忽。合同里虽说要求了卖房人迁移出自己和亲属的户口,却没有明确表述要求“其他户口登记在这里”的人迁出,导致那些案外人的户口不迁移,同样给买方带来极大的困扰。法官发现,案外人不配合、找不到、甚至已经死亡的情况都曾经发生过。

    此外,购买学区房的落户需求不断增加。可有些房屋因为学籍使用限制等原因,无法确保买家孩子的入学资格,购房目的无法实现,从而产生纠纷。

    肖大明说,法院不能直接判决迁移户口,这是公安机关户籍管理的职权,法院只能追究卖房人的违约责任。而且事实上,公安机关也没有强制公民迁 出户口的权力。不过,根据现有的户籍政策,房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入。

    对卖方来说,如果合同约定按日计算违约金,由于违约行为持续时间长,那么极有可能面临高额违约金。即使是卖房人以外的其他户籍登记人不配合 或无法迁出户口,卖房人作为房屋买卖合同的相对人,根据合同相对性原则,依然要按照双方合同约定承担相应的违约责任。如果这套房子还有别人的户口,而且对 方不愿迁出,导致卖方对买方构成违约,还是得由卖方来承担违约责任。

    民一庭法官李珊说,在房价高企的今天,买卖房屋的合同一定要明确约定户口迁移条款。买房人可以在产权人同意的情况下,在属地派出所查询房屋 内登记户口情况,并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。特别是卖方之外的其他户口登记人,最好通过书面形式对迁移户口的事情做清晰 的确认。

    李珊同时还提醒,诉讼中,卖房人认为买房人主张的违约金过高的,可以请求法院酌情调整违约金数额。“违约金的问题法院一般会参考消费者权益 保护法和关于一手房的规定,考虑得更多的是一个‘填平’的原则,补偿为主、惩罚为辅,违约金一般不会超过买家实际损失的130%,所以当事人需要提供相应 的材料,来证明自己的实际损失。”

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