362平方米商铺总价过亿
位于东三环每平方米28万元 创本市商铺成交最高纪录
面对住宅的持续限购，房产投资转向商业地产，继写字楼之后商铺正经历一轮“补涨”。记者从市场获悉，位于东三环的高和萃项目的最高价格已达每平方米28万元，刷新了本市最贵商铺的纪录。
30年才能基本回本
位于东三环姚家园路和团结湖路交叉口的高和萃项目，原属博瑞大厦项目的商业部分，体量约1.2万平方米。2010年12月高和资本成功对其进行收购，并改名为“高和萃”。
昨天下午，记者来到高和萃项目现场，单价创下每平方米28万元“天价”的商铺是F1层的103铺，位于整个商铺南侧，建筑面积为362.58平方米，折合总价达1.01亿元。
“这套算是我们整个项目中位置最好的商铺了，预计11月中旬正式开业，目前仅剩一层两套不临街的商铺，单价在每平方米67000元，还有B1层的8套商铺，单价在每平方米123500元。”现场销售人员介绍，和一般的散售商铺不同，高和萃是带租约销售，“您买到的是已经定了租户、签了租赁协议的商铺。”记者了解到，这个铺王的租金水平是25元/平方米/天，一年的租金约为326万元，需要出租30年才能基本回本。
旺铺高估了吗？
过去几年，北京的商铺市场曾屡次刷新成交单价纪录，例如2008年的三里屯SOHO售价曾达到每平方米19万元，2010年的银河SOHO商铺价曾达每平方米22万元，而目前在售的世茂工三项目单价也达到每平方米24万元。高和萃每平方米28万元的售价，再度刷新成交纪录，成为“京城最贵商铺”。
这一成交“天价”引发了业内争议，有人质疑如此之高的售价是否远超物业本身的价值。“即使是在商业理念超前的南方，接近30万元的成交单价也是很少见的。”中国城市商业网点建设管理联合会秘书长董利告诉记者，28万元的单价虽然不算新鲜，但依然称得上是商铺销售中的高价了，“从投资平衡的角度，高价格必然要求高租金、高回报率，这就对后期招商运行的要求较高。在目前市场中，能形成高回报率的散售商铺并不算特别多。”
不过，对于项目当前的定价，高和资本董事长苏鑫认为非常合适，并且认为当前北京市场上商铺的价格明显偏低，有较大发展空间。“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，不仅远远低于国外一些发达城市，更是低于国内的一些二线城市。而在商铺租金方面，北京仅相当于纽约的8.3%、香港的8.6%、伦敦的19.1%、东京CBD的19.5%。”
商铺回报需要运营
随着住宅限购、投资转向商业地产，北京商铺市场也在2012年进入一轮“补涨期”。来自第三方机构第一太平戴维斯的统计数据，2012年第一季度北京中高端首层商业租金同比上涨14.3%，而前7个月的商铺供应仅有1258套，创下6年以来历史同期供应量的新低。
“由于东三环内的商铺供应量极少，运营团队又具有专业性，所以高和萃每平方米28万元的价格有其特殊性，并不代表市场整体价格。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，随着住宅市场的普遍限购和供应量的整体不足，近两年北京商铺市场确实出现快速增长，“但随着地价快速上涨的结束，商铺市场也无法再依赖物业自我升值的模式，而渐渐进入经营带动租金回报阶段。投资者在投资商铺时，必须要算好资金成本和租金收益的账。”
学者、独立董事杜丽红也表示，运营在未来商业地产价值链中的占比应该超过50%。“一般情况下，国际上对投资商办物业要求的基础回报率是这个国家的无风险收益率加上4%。以及保持与当地通胀水平相当。美国一般要求租金回报率至少能够达到6%至8%的水平。”杜丽红指出，散售模式下要想保证较高的回报率，地段只是一小部分，更重要的是销售后期的统一管理和运营。
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