北京大兴是集体经营性建设用地改革的试点地区之一。
２０１５年２月，北京大兴等３３县（市、区）被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。在试点近两周年之际，这项改革试点怎么样了？改革举措给大兴这个曾经典型的城乡接合部地区带来了怎样的变化？记者近日走进大兴一探究竟。
改革突破哪些法律和制度？
根据改革内容，在试点地区暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
“试点突破了诸多法律和制度的限制，我们能预感到这项改革将给广大农村以及城乡接合部地区带来无限生机与活力。”北京市大兴区委书记谈绪祥说，“与国有建设用地同权同价，意味着集体经营性建设用地将享受上市交易、融资抵押等相关权利。”
“大兴区把集体经营性建设用地入市后的‘未来收益’作为抵押，设立专 项金融产品，让集体经营性建设用地的资产价值和市场属性得到充分体现。”谈绪祥介绍，“我们推出的村镇（环境）整治建设贷款、小城镇建设基金等金融服务， 为大兴区西红门镇城乡接合部改造一期二期、旧宫镇南小街等项目授信４０多亿元，让土地整理开发获得‘第一桶金’。”
大兴为什么被选为试点地区？
上世纪８０年代以来，“村村点火、户户冒烟”的村级工业大院发展工业 的模式一度盛行。“虽然土地出租建起的工业大院能够带来一定收益，但小化工、小加工、小餐饮、小市场等低端产业聚集，垃圾遍地、污水横流严重影响了正常生 活。”西红门镇四村村民陈亚檬对记者说。
“试点地区选择大兴也是因为该地区早在６年前就通过对城乡接合部地区 的改造，开始了集体土地利用的探索。”大兴区委书记谈绪祥说，２０１１年，作为北京市城乡接合部综合改造试点，大兴区先期在西红门镇、旧宫镇开始了集体土 地利用新模式的探索，推动产业升级，促进农民就业。
“在西红门镇３０平方公里的镇域面积内，从２０１２年开始，计划用５ 年时间推动１０平方公里工业大院的拆除，以产业疏解带动人口疏解。”大兴区西红门镇党委书记郑亚君说，“西红门镇率先选择了寿保庄进行工业大院的拆除腾退 工作，有效盘活土地资产，走出了一条集约利用农村集体建设用地的新路。”
大兴采取哪些创新做法？
经过初步统计，大兴区共有集体经营性建设用地总计４２００余宗，由于 分布不均，碎片化严重，为了有效破解因集体经营性建设用地分布不均引发的“穷村越穷、富村越富”的问题，兼顾公平与效率，大兴区在西红门镇经验的基础上， 在全国率先推出了集体经营性建设用地入市“镇级统筹”模式。
“‘村自为战、户自为战’的传统农业思维无法解决城镇化与社会转型问题。”谈绪祥说，建设优美的生态环境、构建良好的城镇发展体系，需要进行乡镇土地资源公平配置的统筹，保障各村土地发展权共享和收益平衡。
“西红门镇成立了集体所有制的联营公司。”西红门镇副镇长王彪介绍，试点地区的集体土地使用权按照一定程序登记至联营公司名下，并委托其统一进行园区建设、经营管理、收益分配。这既平衡了基础条件、区位优势不同的各村的利益关系，也保护了全镇村民的利益。
农村集体建设用地如何“腾笼换鸟”？
２０１６年１月，北京市赞比西房地产开发有限公司以８．０５亿元竞得名称为“２号地小Ｂ地块”４０年的土地使用权，这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。
“该地块已于今年１０月底动工，拟建设‘西红门青年创投中心’。”该项目负责人彭义介绍，项目建成后将为优秀青年创业者、企业家提供一个与国际接轨的创新平台。
在大兴集体经营性建设用地入市试点的首个项目——鸿坤·金融谷，一个 生态环境优美、高端产业集聚的现代化园区已初具规模。鸿坤集团副总裁、鸿坤创新产业投资公司董事长王玉然介绍，目前，该项目引入了王芳传媒、长江文化等龙 头企业，北京股权交易中心也已签约入驻鸿坤金融谷。
“业态的发展水平直接关系到集体经营性建设用地入市的价值，更事关经济组织成员的收益。大兴区在集体经营性建设用地入市上确定了‘业态引领、用途引导、节约集约’原则，实现了‘业’与‘地’的共振联动。”谈绪祥说。
大兴区西红门拆除腾退现场（1月7日摄）。
农民如何共享收益？
“集体经营性建设用地入市收益能否合理分配，是衡量改革试点成败的关 键。”谈绪祥说，根据建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制的要求，大兴区综合考虑土地增值收益形成、城乡建设发展、农民利益保障等因素，制定 了增值收益调节金征收使用管理办法。
据介绍，大兴区确定征收土地增值收益调节金的比例范围为土地交易总额的８％－３０％。统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。
“农民成为‘带着资产进城’的新市民，通过入股村民地租保底，每５年 增长５％，确保农民既得收益不因改革试点而减少。”谈绪祥说，待该联营公司所统筹土地全部入市即项目决算后，再对所有集体经济组织成员进行“二次分红”， 地块上市后，合理设计留地、留物业、留资产和入股经营等方式，确保农民每年都有稳定收入。
西红门镇寿保庄村党支部书记高志华介绍，该村所属的地块通过改革，每 亩土地的直接收益由原来的每年８０００元上升到１．３万元。“过去，我们家的１．５亩土地建成厂房出租的收入大概是每年６万元。”西红门镇四村村民陈亚檬 说，“如今，全家每年的分红所得能达到１２万元。”
位于大兴区的北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地（1月7日摄）。
试点地区未来怎样规划？
在刚刚结束的北京大兴两会上，提到大兴区率先进行集体经营性建设用地试点的城乡接合部地区，北京市大兴区区长崔志成的表述是“正在发生脱胎换骨的变化”。
走进西红门镇原有城乡接合部工业大院的腾退地块上，一座名为“西红门生态文化体育休闲公园”的综合性绿地公园悄然矗立。李可染画院、现代体育场馆等坐落期间。
大兴区研究制定了符合首都功能定位、京津冀协同发展和“高精尖”经济结构要求的相关规划，在北部各镇重点引进高科技产业，在南部各镇重点发展“大众创业、万众创新”相关产业。对于集体经营性建设用地，在确保“地尽其利”的情况下，实现了“产兴其业”。
“除了科学规划产业布局，腾退地块的大部分面积将建成绿地。”王彪介 绍，目前，大兴区正在结合西红门等农村集体经营性建设用地入市，规划改造城乡接合部地区。“不仅要发展产业，还要保障生态环境。通过拆除腾退等手段，从根 本上解决了城乡接合部地区的顽疾。”
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