朝阳区和平街 13 区甲 20 号楼（信元大厦）办公房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称：朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产
抵押价值估价报告
委托方：北京中关村开发建设股份有限公司
估价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
估价 人 员：刘晓娣、于红、武秒珍、何麒
估价作业日期：2011 年 12 月 30 日至 2012 年 1 月 5 日
估价报告编号：京杜鸣估 G 字[2011]第 13943 号
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朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产抵押价值估价报告
目录
致 委 托 方 函........................................................................................ 1
估 价 师 声 明........................................................................................ 3
估价的假设和限制条件 ........................................................................... 4
估 价 结 果 报 告 ................................................................................. 6
一、委托方.......................................................................................... 6
二、估价机构...................................................................................... 6
三、估价对象...................................................................................... 6
四、估价目的...................................................................................... 9
五、估价时点...................................................................................... 9
六、价值定义.................................................................................... 10
七、估价原则.................................................................................... 10
八、估价依据.................................................................................... 10
九、估价方法.................................................................................... 11
十、估价结果.................................................................................... 11
十一、估价人员 ............................................................................... 12
十二、估价作业期 ........................................................................... 13
十三、估价报告应用的有效期 ....................................................... 13
十四、变现能力分析 ....................................................................... 13
十五、有关说明与建议 ................................................................... 14
附 件...................................................................................................... 15
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朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产抵押价值估价报告
致 委 托 方 函
北京中关村开发建设股份有限公司：
受贵方的委托，我公司对位于朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地
产 (以下简称估价对象)的抵押价值进行了估价。
估价对象：北京中关村开发建设股份有限公司(以下简称委托方)
拥有的位于朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产，即建筑面积为
13178.13 平方米的房屋所有权及其相应的剩余使用年限为 39.56 年的
2923.45 平方米写字楼用途的国有出让土地使用权。
估价目的：为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估
价对象房地产抵押价值。
估价时点：2011 年 11 月 1 日。
估价依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及
北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人
民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规范》；建设部、
人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》；委托方提供的有
关资料；我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实
地查勘、调查所获取的资料。
估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，
按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值
因素进行综合分析的基础上，确定：朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房
地产，即建筑面积为 13178.13 平方米的房屋所有权及其相应的剩余
使用年限为 39.56 年的 2923.45 平方米写字楼用途的国有出让土地使
用权在 2011 年 11 月 9 日的估价结果：
1、市场价值估价结果
市场价值估价结果总价为人民币 26009 万元。
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款
根据委托方介绍及其提供的资料显示，估价对象未设定有抵押权、
典权等他项权利。
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朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产抵押价值估价报告
截至估价时点，估价人员未知悉估价对象可能存在的特定的法定
优先受偿款。
3、抵押价值估价结果
抵押价值总价为人民币26009万元，大写金额：人民币贰亿陆仟
零玖万元整。具体见表：
房地产抵 押价值
土地使用权价值建筑物所有权价值房地产价值
总建筑国有土地使
抵押物名平均楼平均楼平均楼
面积用权面积总价总价总价
称面单价面单价面单价
（m2）（m2）(万元)(万元)(万元)
(元/m2)(元/m2)(元/m2)
朝阳区霄
云里 3 号
13178.132923.451820613815780359212600919736
楼办公用
房房地产
估价报告应用有效期：2012 年 1 月 5 日至 2013 年 1 月 4 日
提交估价报告的份数：共 4 份
杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
法定代表人签字：
2012 年 1 月 5 日
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朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产抵押价值估价报告
估 价 师 声 明
我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记录、
误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正
的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限
制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系；对与该估
价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
（GB/T50291—1999）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估
价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业
帮助。
报告编制人员资格及证号签名盖章
刘晓娣中国注册房地产估价师
估价师注册证号：1120040062
于红中国注册房地产估价师
估价师注册证号：1120050057
武秒珍
何 麒
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估价的假设和限制条件
1、本次估价是以估价对象能够按照法定办公用途持续有效使用
为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及出让
国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。
3、根据委托方提供给估价机构的有关资料，并经估价师了解知
悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权未设定抵押权、典权
等他项权利。截至估价时点，估价人员未知悉估价对象可能存在的特
定的法定优先受偿款。
4、本次估价以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教
育附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动
保险为假设前提。
5、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式
的销售情况为假设前提。
6、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可
进行抵押登记的房地产为限制条件。
7、估价结果为估价对象在 2011 年 11 月 9 日的公开市场价值
减去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点
时的下列交易条件下最可能实现的价格：
（1）交易双方是自愿地进行交易的；
（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；
（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；
（4）交易双方掌握必要的市场信息；
（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；
（6）不存在特殊买者的附加出价。
8、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清
偿时，根据国家有关规定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖
佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、
登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。
9、本报告估价人员未对估价对象的建筑面积及土地面积进行测
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量，以委托方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》中的
证载数据指标为依据。
10、根据委托方提供的《中关村建设大厦写字间使用情况一览表》
资料及估价人员现场查勘，估价对象房屋现状大部分企业自用，小部
分对外出租，本次估价考虑估价对象实际租赁情况，未出租房屋及剩
余租期不满 2 年的已出租房屋，按市场平均租金水平进行测算；剩余
租期在 2 年以上的已出租房屋，租期内按租约租金、租期外按市场平
均租金水平进行测算。同时，本报告以抵押人在本次抵押前应将租赁
情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，租赁合同继续有效为
假设前提。
11、本报告所依据的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使
用证》、《房屋所有权证》、《中关村建设大厦写字间使用情况一览表》
及《企业法人营业执照》等复印件，均为北京中关村开发建设股份有
限公司提供；但因委托方原因，估价人员未对权属资料的原件与复印
件的一致性进行逐一核查，由委托方对其真实性、合法性和完整性负
责。
12、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测
责任。
13、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最
终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情
况确定。
14、委托方只可按照本估价报告的估价目的合理使用，本报告不
可用于其它用途。
15、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何
公开媒体上。
16、如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们
对此结果造成的损失不承担责任。
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朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产抵押价值估价报告
估 价 结 果 报 告
一、委托方
名称：北京中关村开发建设股份有限公司
住所：北京市朝阳区霄云里 3 号
法定代表人姓名：牛霆
二、估价机构
杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
法定代表人：杜鸣
评估资质：国家一级房地产价格评估机构
土地评估全国执业资质
三、估价对象
估价对象为朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产，即建筑面积为
13178.13 平方米的房屋所有权及其相应的剩余使用年限为 39.56 年的
2923.45 平方米写字楼用途的国有出让土地使用权。
1、区位状况
区位状况包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、环境、配套
设施等。
（1）坐落：估价对象所在项目为中关村建设大厦，位于朝阳区
霄云里，东邻区内道路、距北四环东路约 1 公里，南距霄云路约 50
米，西邻北京市朝阳区工商分局，北邻波菲特行政公寓、距机场高速
路约 500 米。
（2）交通：估价对象所在地段交通较便捷，附近有 405、416、
516、682、707、942 支等公交线路通行并设站，距地铁 10 号线亮马
桥站、机场快轨三元桥站约 1500 米。
（3）环境：估价对象处于三元桥区域，紧邻燕莎商圈及第三使
馆区，周边高档住宅聚集，服务设施配套齐全，是一个商业繁华的涉
外气氛强烈的综合功能区域。
（4）配套设施：周边分布有国航大厦、鹏润大厦、新恒基大厦、
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现代汽车大厦、佳程广场、南银大厦等办公商务项目，希尔顿酒店、
长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店等五星级涉外酒店，使馆主要有
美国、日本、以色列、文莱、德国等，构成了繁荣、时尚、国际化的
第三使馆区。此外，周边各类商服公共配套设施齐全，市政基础设施
完善（参见附件一：估价对象位臵示意图）。
2、权益状况
（1）土地权属
《国有土地使用证》
编 号：【京朝国用（2001 出）第 0199 号】
土地使用者：北京中关村开发建设股份有限公司
座 落：朝阳区霄云里 3 号楼
用途：写字楼
使用权类型：出让
终止日期：2051 年 5 月 31 日
使用权面积（独用）：2923.45 平方米
（2）建筑物权属
《房屋所有权证》
编 号：【京房权证朝股 03 字第 00082 号】
房屋所有权人：北京中关村开发建设股份有限公司
房屋坐落：朝阳区霄云里 3 号楼
产别：股份制产
房屋用途：办公
楼号或部位及房屋总建筑面积建筑占地
结构建成年份
幢号房号层数(平方米)面积
3钢混5200010783.182187.94
地下室12187.94
附1133.50
附21148.10
附3125.41
合计13178.132187.94
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（3）估价人员知悉的法定优先受偿权
根据委托方介绍及其提供的资料显示，估价对象未设定有抵押权、
典权等他项权利。
截至估价时点，估价人员未知悉估价对象可能存在的特定的法定
优先受偿款。
（4）权益确定
根据上述权证，估价对象无共有权人，没有权属争议，未设定有
抵押权，现房屋用途为办公用房，与法定批准用途一致。
估价人员认为在估价时点，北京中关村开发建设股份有限公司合
法拥有估价对象的房屋所有权及其相应的国有出让土地使用权。权属
状况明晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房
地产。
根据《物权法》的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物
和其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，
应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
根据《北京市房地产抵押管理办法》的规定，房地产抵押合同
自签订之日起 30 日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门
办理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无
效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。
3、建筑经济技术指标与估价范围
根据北京中关村开发建设股份有限公司提供的《国有土地使用
证》、《房屋所有权证》等资料数据，估价对象建筑经济技术如下：
估价对象国有出让土地使用权面积2923.45 平方米
估价对象总建筑面积13178.13 平方米
其中：地上建筑面积10783.18 平方米
地下室建筑面积2187.94 平方米
附133.50 平方米
附2148.10 平方米
附325.41 平方米
本次估价范围为朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产，即建筑面
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积为 13178.13 平方米的房屋所有权及其相应的剩余使用年限为 39.56
年的 2923.45 平方米写字楼用途的国有出让土地使用权。
4、实物状况
估价对象位于朝阳区霄云里 3 号楼，建筑物名为中关村建设大
厦，处于独立院落内，是一幢地上 5 层、地下 1 层的钢混结构建筑
物，建成于 2000 年，外立面为铝塑板（局部为玻璃幕墙），大厦内配
备有 2 部 OTIS 电梯、烟感报警系统、自动消防喷淋系统、双路供电
系统、自动监控系统及 24 小时保安系统等设施设备，配套设施齐全。
大厦地下 1 层为物业管理及设备用房，地上 1 层为大堂、餐厅及办
公用房，地上 2-5 层为办公用房。现估价对象小部分办公用房对外
出租，大部分为自用。
估价对象装修现状为：大厅地面铺地砖、墙面为石材、顶棚为
铝扣板吊顶；公共区域地面铺地砖、墙面为石材或涂料、顶棚为石
膏板吊顶；办公区域地面铺地毯（部分室内铺地砖）、墙面刷涂料、
顶棚为矿棉板吊顶或石膏板吊顶；卫生间地面铺地砖、墙面贴瓷砖、
顶棚为矿棉板吊顶（参见附件五：估价对象现状照片）。
估价对象周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、
通讯、供暖、燃气等均与市政管网相连，在时间和用量上可以满足项
目使用需求。
经估价人员现场查勘，房屋建筑承重结构构件完好、梁柱基本无
倾斜变形、墙面无裂缝、未见基础不均匀下沉，具有较好的强度和稳
定性；门窗完好、开启灵活；上下水管和卫生配件完好；供电线路装
臵完整；设备设施使用正常；维护使用状况良好。
四、估价目的
为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象房
地产抵押价值。
五、估价时点
2011 年 11 月 9 日
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六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点未设立法定优先受偿
权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本次估价结果为朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产，即建筑面
积为 13178.13 平方米的房屋所有权及其相应的剩余使用年限为 39.56
年的 2923.45 平方米写字楼用途的国有出让土地使用权。
七、估价原则
本次估价遵循以下原则：
独立、客观、公正原则；
合法原则；
谨慎原则；
最高最佳使用原则；
估价时点原则；
替代原则。
八、估价依据
主要有：
1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市
人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《城市房地产抵押管理办法》；
6、《北京市房地产抵押管理办法》；
7、中华人民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管
理委员会《房地产抵押估价指导意见》；
9、委托方提供的有关情况和资料，包括《国有土地使用证》、《房
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屋所有权证》、《中关村建设大厦写字间使用情况一览表》及《企业法
人营业执照》等复印件；
10、我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实
地查勘、调查所获取的资料。
九、估价方法
根据建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》，
房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿
权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来
确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：
房地产抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价
人员知悉的法定优先受偿款。
对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，估价人员在
认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地查
勘、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价
技术标准，经过反复研究，估价对象现为办公用房，在该区域的市场
交易也比较活跃，可比交易案例较多，因此选用市场比较法作为一种
估价方法；另外，估价对象作为办公物业，经营模式可出租或自用，
属收益性或潜在收益性物业，则又选用收益法为另一种方法对估价对
象的整体价值进行估价。将两种估价方法的估算结果分析综合后，得
出市场价值估价结果。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房
地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估
算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法：预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本
化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
根据房地产评估的基本原则和惯例，不同的评估目的会有不同的
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朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产抵押价值估价报告
评估价值，房地产抵押贷款价值的评估应较侧重考虑未来的风险。根
据估价对象现状及主要影响价值因素，经综合分析测算，估价对象在
满足假设前提和限制条件下在估价时点 2011 年 11 月 9 日的估价结果
为：
1、市场价值估价结果
市场价值估价结果总价为人民币 26009 万元。
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款
根据委托方介绍及其提供的资料显示，估价对象未设定有抵押权、
典权等他项权利。
截至估价时点，估价人员未知悉估价对象可能存在的特定的法定
优先受偿款。
3、抵押价值估价结果
抵押价值总价为人民币26009万元，大写金额：人民币贰亿陆仟
零玖万元整。具体见表：
房地产抵 押价值
土地使用权价值建筑物所有权价值房地产价值
总建筑国有土地使
抵押物名平均楼平均楼平均楼
面积用权面积总价总价总价
称面单价面单价面单价
（m2）（m2）(万元)(万元)(万元)
(元/m2)(元/m2)(元/m2)
朝阳区霄
云里 3 号
13178.132923.451820613815780359212600919736
楼办公用
房房地产
十一、估价人员
估价人员资格注册证号
刘晓娣中国房地产估价师1120040062
于 红中国房地产估价师1120050057
武秒珍
何 麒
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十二、估价作业期
2011 年 12 月 30 日至 2012 年 1 月 5 日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为 2012 年 1 月 5 日至 2013 年 1 月 4 日。
若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作
相应调整。
十四、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条
件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
估价对象位于朝阳区霄云里，周边自然环境良好，所在地段地理
位臵较优越，交通较便捷，通达性、可及性较好，此外估价对象作为
办公物业的通用性、独立使用性强，可分割转让，但考虑估价对象体
量较大，整体变现能力一般，预计变现期限会在十二个月以上。
若假定估价对象拍卖或变卖，因处臵抵押物的短期性、强制性、
增加处臵税费会形成降价拍卖或变卖。
根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得
低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可
以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之
二十。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担
保法》、《中华人民共和国合同法》和《北京市房地产抵押管理办法》，
该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。
处分抵押房地产的清偿顺序：
（1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用（1%）、拍
卖佣金（5%）、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般为成交金额
七到九个百分点；
（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加（5.5%）、
印花税（0.05%）、应补缴的土地出让地价及交易手续费、登记费、合
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同公证费等），一般为成交金额的十个百分点左右；
（3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；
（4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；
（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（6）剩余金额交还抵押人。
所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向
债务人追索。
十五、有关说明与建议
1、本报告为抵押房地产估价，由于注重预期风险，在估价时对预
期不确定的收益或升值因素较少考虑，采取了谨慎的态度。
2、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而变
化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会
形成预期风险，提请报告使用人注意。
3、因处臵抵押物的短期性、强制性变现能力差和处臵税费会形成
降价甚至资不抵债的风险。
4、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过
程中不可避免会造成损耗，特别是装修及设备等折旧较快，有可能降
低抵押物价值，提请抵押权人注意。
5、建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值
进行再评估。
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朝阳区霄云里 3 号楼办公用途房地产抵押价值估价报告
附件
附件一：估价对象位臵示意图
附件二：《国有土地使用证》复印件
附件三：《房屋所有权证》复印件
附件四：《中关村建设大厦写字间使用情况一览表》复印件
附件五：估价对象现状照片
附件六：《企业法人营业执照》复印件
附件七：估价机构房地产估价资质证书
附件八：房地产估价师资格证书
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