9月，开学了！中关村一小附近的一居室6月份的租金大约在3500元左右，到七月下旬就已经飙涨至4000元，两居室月租也由4500元涨到5000元以上。多家中介机构证实，目前学区内有上下水管道、10平方米的小平房单价甚至能卖到10万元/平方米。暑假还未结束，很多人就开始张罗着要在北京老城区著名小学的学区内买房子。尽管价高，房小，年代久远。全家住得很差，还要背上沉重的房贷负担，生活质量大幅下降。但是大家买学区房的热情却一浪高过一浪。“只要3年后，孩子能上那所小学，什么都值了。”大家都这样想。而实际上，学区房还不止价格高质量差这么简单，其中大有玄机。
文 实习记者 林菁晶炙手可热的学区房
海淀中关村附近的学区房显得尤为抢手，只要购房满3年就能上划区内的重点小学。罗女士的女儿今年3岁，她表示：“我家住在东边，附近有划区的小学，但是学位有限，质量也不好。而且以后小升初也会面临同样的问题，不如现在就择校，一次性解决问题。”
按照目前许多城市实行义务教育阶段“免试就近入学”政策来看，似乎没有必要去追逐价格高昂的“学区房”。但事实上，听起来很美的“就近入学”，实现起来却有些难度。一方面，随着越来越多人涌向大城市，以及生育小高峰的孩子步入学龄，不少大城市生源增多，但划区的小学学位却没有及时跟上，供不应求，学校只能设定一些条件，招收部分学生填满学位，其余的孩子交给家长自己搞定。以北京为例，据估计2012年幼升小人数达15万左右，到2017年每年至少18万，入学会是大难题。另一方面，同样是公立小学，却划分成若干个层级的重点校，优质教育资源无疑会吸引家长趋之若鹜，不惜花费巨资购买学区房，为自己的孩子争得一席。
房租不可承受的生活之重
对于传统楼市旺季来说，“金九银十”的到来并非只是影响商品房的销售，记者走访了中小学名校密集的海淀区中关村附近的房屋中介之后发现，二手房及租房价格在开学季之后变得异常凶猛。
“从五六月份开始，就已经有家长陆续来询问房源。暑假的时候更是达到看房高峰，几乎都是为学区房而来。”位于海淀区中关村附近的一位房产经纪人告诉记者。据其介绍，区域内位于学校附近的一、两居室的房源最为抢手。
据了解，中关村一小附近的一居室6月份的租金大约在3500元左右，到七月下旬就已经飙涨至4000元，两居室月租也由4500元涨到5000元以上。
在记者走访的过程中，遇到了孩子的家长张女士。正值开学季，张女士却带着女儿折腾着从学区房里搬出来，原因是房主要涨价，“从之前的每月4500元涨到5500元，这已经是房主第二次涨租金了。我觉得实在负担太重，决定搬回自己家住。”据悉，像张女士这样的情况而导致中途退房的现象已经越来越普遍。
张女士租的是保福寺小区约60平米的小两居，属于中关村一小的学区房，本来是打算租满4年的，而且是年付。一开始和业主商量时，业主也表示，因为租的时间长，又是每年一次性年付，不会涨租金。但去年9月份开学，业主就变卦了，说不涨自己太亏了，把月租金从3500元涨到了4500元。这事着实让人无奈，因为合同是一年一签的，也没写续租不涨价，另外，当时周边租金也确实涨了，张女士就勉强同意了。而这一次涨房租，张女士一开始还企图抵抗，而房东扭头就走，走时留下一句话，“不租也没关系。”
无奈的张女士感到非常委屈，她回顾了自己这些年来自己和女儿班上的同学家长租学区房的辛酸：“他们班从去年开始，就有家长陆续搬回自己家住的，我当时还觉得，自己实力挺强呢，没想到，今年承受不了啦。都四年了，前两年还挺好租的，而且价格平稳，业主也愿意租常年的。最近这两年，业主根本不租长期了，都是一年一签，租金还年年大涨。从去年开始，就我听到的续租中，租金涨幅没有低于500元的！”
一位中介工作人员对张女士安慰道：“学区房租赁周期性很强，5月到9月是租房高峰，我们就指着这段时间吃饭呢，您十一之后租吧，不急，春节前后租也行，能比现在便宜500块钱，现在是高峰期的尾巴了，小两居的房子5500元以下基本租不到。”
的确，学区房的租房市场价格涨得很快，以中关村一小和中关村三小附近的区域来说，2011年以来，少的涨一千元，多的涨三四千元。“我们都看不懂了。不瞒您说，以前是中介帮着房东涨，现在房主一张嘴，报价比中介还高。”悦己家园的一位房产经纪人也感到一丝无奈，“业主的胃口撑大了，缩回去就不容易了，现在中介都快看不下去了。”
高价低质的尴尬
托名校的福，这里的学区房简直成了家长眼里的香饽饽。买了房，一来不要交借读费就可顺利入学；二来离校近，确实方便照顾孩子的学习、生活；再者说，等到孩子毕业，可以再次出手转让，也许还能小小赚上一笔。有了这几个好处，家长们对学区房的热情自然是水涨船高。
据房产经纪人介绍，中科院东南小区临近中关村一小、中关村三小，因此深受学区房购房者的青睐。8月份，东南小区推出一套70平的精装两居，业主报价400万元。“这种户型、面积、楼层都合适的学区房并不常见”。房主刘先生一天内接待了12拨中介公司带来的客户。其中3家中介带看的客户都看中刘先生的房子并表示愿意签订合同。业主刘先生的卖房方式也改成了竞拍制，价高者得。经过三轮竞拍，购房者李先生出到450万，另外两名购房者表示退出。一天之间，一套学区房涨了50万元，单价每平米涨了7142元。
高价租房并不是最郁闷的，更郁闷的是高价买了房，但房子实在差到没法住，不得不在附近再租房，买到的只相当于给孩子上学买了个“学籍”。甚至近年来学校周边的平房也成为了家长们争相竞购的宠儿。
多家中介机构证实，目前学区内有上下水管道、10平方米的小平房单价甚至能卖到10万元/平方米。其原因是学区内的平房面积小、总价低，以至于单价超过绝大多数的高层豪宅楼房！这些既不是宽敞豪宅，也不处于中心的地段，甚至连质量和舒适程度都无法保证的楼房，仅仅凭借一技之长就足以使它身价倍增了——学区房——而且，是带名校名额的学区房！
学区房内幕知多少
学校划分片区一般按照街道分布而划定。因此，有时近在咫尺的两栋楼房却会有着截然相反的命运。以北京市海淀区中关村的两栋楼房作为实例：两者相距20多米，仅隔着一道铁栅栏和树木，建于同一年。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同，但建筑风格和楼层结构却完全相同。然而，作为二手房，在交易市场上，它们的价格却有着天壤之别。原因就是其中一栋楼属于重点小学的招生范围，另一栋楼则属于普通小学的招生范围。而划到该重点小学招生范围内的学区房实在是太幸运了，因为不在招生范围内的房屋业主要想在他们这上学，一般是不收的，除非交借读费。这借读费多少先不说，要想成功“自愿”交上借读费那可是一门大学问，不费点关系、心血、运气……你那兜里的钱，名校是不会收的。当然，普通学校的学区房就悲催了，虽然大家是邻居，但是却没多少人会稀罕。
记者以想购买学区房的家长的身份走访了中关村一小、中关村三小附近的几家中介了解情况。以一小为例，学区房的划片区域如下：保福寺小区、新科祥园小区、中关村东南小区以及航天社区。其中，新科祥园小区为某央企内部住房，不得进行对外交易，因此，该校学区房的选择余地就变得很小。房产经纪人非常热情地向记者推荐了两套房：保福寺321楼一套62.5平米的小两居，售价310万，航天社区一套93平米的小三居，售价540万。
详细询问之后，记者发现，市重点学校附近的学区房价格在每平方米5.5万元左右，区重点学校附近的学区房价格在4.2万至4.5万元上下，而该区域其他房子均价在3.5万至4万之间，如此看来市重点学校学区房的价格整整高出市场价1.5万至2万。况且房屋大多都是80、90年代的老式板楼，价高，房小，连舒适和方便都成了奢侈。
“学区房太特殊了，几乎不受市场的影响。”中介的工作人员说，“这里的学区房条件都是这样，如果只是为了房产和户籍，建议买一套小二居的房子，一般可以租到5000左右，一家人可以在附近另租一套条件好的，不然没办法，这里的房子都太老了。”
随即记者又问道，“如果只是为了房产和户籍，那么有没有附近的学区内平房可以购买呢，虽然单价高，可是面积小，总价也低，以后再想卖也容易些。”中介的工作人员向记者解释道，“中关村一小是没有学区平房的，三小有很少一部分，但是属于公交公司内部的房产，他们等着拆迁呢，基本上不肯卖。平房的条件非常差，现在都是一些家庭条件不好的等着拆迁的公交公司员工自己住着，没准什么时候就拆了，等到入学的时候户籍还不知道迁哪里去呢。”
当记者问到落户三年之后才能获得入学资格的政策，孩子在时间上可能来不及怎么办时，中介的工作人员表示这个很容易解决。“开学的时候只要拿着房产证和户口去报到就行了，不满三年也是不要紧的，学校会以交一部分赞助费的名义让孩子入学，大概也就三到四万，非常简单。”
可是据记者深入了解了其他情况后发现，事实并没有中介说的那么简单——只要有钱就能轻松搞定？其实，远不止如此，一些学校还有不为人知的特殊规定。此前曾有一个案例，一位家长在看好学校和房子之前，详细打听了房子是否属于学区房，并对学校的要求做了调查，但最后还是没能实现梦想，原因是该学校有条针对区域内房子在一定年限内入学学生名额的规定，由于该房子原房主已经有一个孩子在这个学校入过学了，等于这所房子的入学名额已经被占用，一定期限内不允许有第二个学生入学，所以这个家长白花了那笔钱。
“其实学区房唯一决定因素是人为的区域划分。”一位“熬过来”的家长为我们分享了一些经验，就算符合了教育部门的区域划分，各学校往往会有一些针对家庭等情况的规定，“总之就是变数很大。”以同在中关村的两所重点小学对学区房户口的规定为例：中关村一小要求全家户口都在该房产上，中关村三小则只需要具有常住户口的适龄儿童就行。
最值得提前购买学区房的家长们注意的是，由于区块的划定、各学校的规定并没有统一标准，所以就算同一学校，其不同时期对学区房的划定也会有变化。正因为如此，很多已经购买学区房的家长也并不放心：“我们现在看的学区房都是目前划定的学区房，等到孩子开始上学可能要3、4年后，到时候这房子会不会划到别的学校了？”真正的学区房都由教育部门或者学校自己划定范围，往往具体到了哪条街道的哪些楼房，对家庭各成员的户口所在地、迁至该房屋的时限都有不同规定，很多家长很难具体了解，加上购房时往往依靠房产中介提供的信息作出判断，可能会被一些不法中介机构蓄意误导或欺骗，最终的结果可能是赔光积蓄还未能如愿。
PS贴士：
购买学区房的四注意
1.注意片区调整，了解划分范围
在教育部相关政策允许下，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果播种耕耘所选择的区位不准，很有可能会面临“颗粒无收”的尴尬情形。因此建议购房者在考察房源之前，一定别忘了前往教育部门了解清楚，是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整，从名校学区调整到另外一个普通学区，这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。
2.为防“空挂户” 房产是前提
有部分家长提问，自己孩子的户口是属于地段区域的，但是自己在该区并没有房产，这样的情况能对口入学吗？对此记者了解到，成为学校的地段生必须“人户一致”，实际居住地与户口不一致，这种情况不能入读与户口地段对口的小学。学位分配坚持以实际居住地为依据、人户一致的原则。为防“空挂户”好学位与房产证挂钩，各区学校招生时对“人户一致”要求严格，要想入读好的学校，拥有该学校对应的地段的房产是前提条件。
3.商用物业等非住宅物业不带学位
招生政策明确规定，把户籍挂在诸如办公楼、商铺等不符合居住条件的地方，包括挂靠在宾馆、招待所的都属于空挂户，必须返回父母实际居住地的对口学校办理登记手续。
4.政策规定严禁招收择校生
在没有学位房的情况下，一部分家长为了孩子能入读名校，想选择当择校生。但是据记者了解，政府明文规定“加强小学入学地段划分和初中招生计划管理，义务教育阶段公办中小学严禁招收择校生”。
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