中关村“北伐”

　北京（楼盘）市海淀区政府日前宣布，将在海淀北部生态科技新城全力打造中关村(000931,股吧)创新中心区（英文简称CID）。海淀区区长孙文锴表示，未来，CID将按照产城融合理念，着重打造成新兴产业技术创新中心区、专精特新产业创新集群区、产城融合发展智慧新区和城乡统筹发展示范区。

　　中关村创新中心区规划总面积226平方公里，占海淀区总面积的53%，涵盖西北旺、温泉、苏家坨、上庄四镇。海淀方面希望到2020年，将CID建设成为具有全球影响力、收入过万亿的科技创新基地、城乡统筹发展的典型地区和生态环境一流的城市发展新区。

　　据中国房地产报记者了解，在如今寸土寸金的北京，已经进入建设阶段的中关村创新中心区当前主要面临的难点是拆迁和土地整理工作，另外，如何解决融资难题及交通瓶颈也将决定CID的建设进度。

　　30多万人口的新城区

　　高新企业主要聚集的中关村、上地等地区早已遇到了空间瓶颈。“可利用的空间越来越小，现在有企业想要进来，只能是见缝插针了。”北京市海淀区北部地区开发办政策研究部部长徐春财告诉中国房地产报记者。

　　“海淀CID北部新城的发展将有效缓解中关村地区发展空间紧张的限制，同时，亦可有效带动苏家坨等海淀山后区域的发展。”高纬环球综合开发策略部助理董事吴坤认为。

　　此次海淀提出的CID规划，一个重要理念就是产城融合。根据规划，CID产业建筑规模约2700万平方米，住宅建筑规模约1000万平方米，规划居住人口30万至38万人，将提供就业岗位45万至62万个。为此，这里将采取功能混合方法，合理布局居住、商业、教育、卫生等配套设施，并引进一批名校，实现教育均衡发展，其思路就是在海淀打造一个全新的北部新城。

　　吴坤认为，从简单的“工业园、产业园”向“产业新城”转变，是疏解中心城区压力、拓展城市发展空间的有效手段。“从前一段时间我们对中关村12个专业园区的调研来看，海淀北部区域虽已引入众多知名高科技企业，但每逢上下班高峰时间，一辆辆满载员工的班车穿梭于上述区域与中心城区之间，足可以说明上述区域生活配套、居住配套的欠缺。”吴坤指出。

　　徐春财告诉记者，今后CID将通过相关措施杜绝类似“南城工作、北城居住”现象造成的城市病问题。“比如我们将来会规定只有在CID相关范围内工作的人员才有资格在该区域置业。这在之前我们已经有过成功的试点。”徐春财还透露，CID希望引进全国一流的开发商，目前已经和万科等知名房企有过接触。

　　另外，生态环境也是海淀区政府相关部门在建设CID中多次提及的重点。规划显示，海淀北部地区70%的土地规划为绿地、湿地、农地、生态廊道等绿色空间。“海淀北部生态科技新城要充分发挥生态‘绿心’引领创新发展的引擎作用。”海淀区副区长孟景伟表示。

　　20宗熟地年内推出

　　据海淀区北部地区开发办相关负责人介绍，今年上半年，海淀北部地区开复工项目共计68项，竣工面积37万平方米，完成投资77亿元。首批启动土地整理工作的8个村庄，累计完成院落腾退总量的99.1%；集体企业腾退完成总量的53.8%。此外，还启动了第二批村庄搬迁腾退前期工作。

　　但据记者了解，由于目前拆迁成本很高，该区域的土地整理工作并不顺利，第一批村庄腾退宅基地所遗留户收尾难度极大，集体企业因搬迁会直接影响集体经济的短期利益，同样进展缓慢。另外，虽然北部整体开发方案已获市级层面通过，但具体实施计划仍在等待市政府批复，也对供地工作进度造成了一定影响。“我们今年计划供地数量为55宗，其中20宗地前期手续较为成熟，力争三季度实现供地。”上述相关负责人告诉记者。

　　为了北部新城的建设顺利开展，该区域制定了“一镇一园”的开发思路，即建设城乡统筹发展的集体产业园区，通过发展租赁房、建设园中园、培育园区服务业等方式，为农民就业和增收提供持久保障。同时，区政府还制定了一系列优惠政策以加快“一镇一园”建设。如各镇一镇一园实施方案报区政府批准后，可享受区财政对一镇一园开发主体一次性注入3亿元资本金的优惠政策，用于一镇一园起步区建设；而一镇一园用地内的租赁房项目，在取得立项手续后，区公租中心一次性支付3年租金。据记者了解，该地区已开工建设农民安置房约200万平方米。

　　难点待解

　　北部新区建设面临的另一大难点是融资问题。“北部开发项目多处于前期手续办理阶段，手续相对成熟、符合抵押条件的开发项目较少，通过融资方式筹集资金难度较大。”徐春财告诉记者。

　　海淀北部的交通问题仍待解决。“规划中我们将打造‘五横六纵’的交通骨干路网，同时打通西山隧道，通往CID的地铁海淀山后线预计也将在2015年年底实现试运行。”上述海淀北部地区开发办相关负责人说。

　　“作为一个定位于‘产城’合一的科学新城，政府强有力的开发引导在其发展初期具有不可忽视的巨大作用，但若想让区域可持续发展，政府通过设立完善的平台，促进区域产研学销链条的形成是必不可少的成功要素。同时，要非常重视‘产业磁极’和居住、商业配套等‘容器’的协同发展，通过‘磁极’吸引人流，通过‘容器’留住人流，才能实现真正的产城合一。”吴坤认为。