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破局60亿!中关村东区拆迁曙光再现

日期:2017-09-24  来源:房天下
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中关村西区与东区

“中关村西区”面积达1平方公里,实际上定位是海淀区的区属CBD,自成一体,一度和北京市属CBD媲美。2002年,当中关村西区改造已见成效之时,中关村大街一路之隔的东区也曾被提出过改造方案。

项目改造为何至今仍未实施?主要有两大现实原因:其一是东区房屋性质较为复杂;其二,北京市的相关规划也在调整,中关村科学城建设及中关村大街改造提升导致规划也会有所改动。

中关村东区的地块基本是中国科学院所属,包括现存简易楼,建筑老旧,设施简陋。经过多年风吹日晒,早已不堪重负,居民呼声较大。

根据有关实施部门的设想,中关村东区可能的改造方式无非三种:协议搬迁(中科院主导)、征收(区级人民政府主导)、彻底变更土地性质。

征收和协议有何不同?

第一种实施方式是,中国科学院作为主导的协议搬迁,面对复杂情况,中科院作为科研机构,需和一系列的行政部门在多方面进行衔接。完全依靠中科院自身力量非常难,还可能陷入僵局。

协议搬迁一般适用于大型国有工业企业、大专院校的宿舍改造,但都有一个共同点:体量小!中关村东区最麻烦的就是体量太大了。现状的产权混杂,存在房改房(已购公房)、承租公房、商品房、商业办公等等多种类型。既然要做协议,就要一户户谈,周期漫漫。

第二种是由政府代为征收。这个是通行的手续,一旦生效,具有强制性。此前有关部门经过探讨和测算,大致需要60亿元资金。由于财政科研经费无法用于东区改造,目前中科院方面没有足够财力投入60亿规模的自有资金。

此前,中关村东区曾就协议搬迁做过民意测验,结果显示同意率为93%。作为征收,必须还要前期再做一遍民意普查,同时在重新进行设定征收生效的预签约比例。不排除方式改变后同意率会有变化,原因在于匹配条件。

变更土地性质并不具备实操性

第 三种方式是,中关村东区的土地整体移交给北京市,由市里整体负责,中科院全力配合协调。鉴于当前中关村东区的土地性质为“国管土地”,而非北京市地方土 地,需要中科院方面去国管局申请办理相应的变更手续。问题在于,土地使用权的权属完全已经散乱和虚化,到头来还是没有解决实施路径问题。

未来路在何方

中关村东区项目的实施难度大,所以被从17年计划实施册中拿掉。权属复杂虽然是问题,但是也没有难到无解的地步。根据拆哥经验,还是以海淀区为征收主体最为可行。

破局60亿,钱、地、房都可以整体考虑。对此有了好的方案,改造才会顺水而推舟。

但这么复杂的项目,无须再纠缠,很明白的道理,科学院做不了这个活。建设主体一定要引入有国企背景的社会资本(比如中关村西区的开发主体是北科建),这个社会资本可以由北京市指定,并经科学院上级分管单位同意。

要 为东区改造设立由科学院和社会资本合资的项目公司,注册资本金由社会资本注入。对于社会资本的准入条件,规模大只是一方面,更要在北京范围内,有可协调的 安置房或土储资源。整体棚改要通盘考虑,可采取异地平衡等方式实现资金平衡方案。改造腾退出的土地,无论最终建设什么,彼此都不会有主观抗性,所以要由区 政府、社会资本、科学院及上级分管单位,都要坐下来,一起协商好利益分配方案。

中关村东区,前面就是希望。北京拆哪,会持续关注。

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