李赞：中关村商圈写字楼突围的三点建议

　　访DTZ戴德梁行华北区商业部（写字楼代理）董事李赞。

　　 近年来,海淀区积极推动中关村西区业态调整,逐渐形成了科技金融、科技中介、科技型企业总部、创新产业、高端人才公共服务和新技术新产品交易及展示的聚集,高端创新要素聚集效应逐渐显现。在业态调整过程中，中关村西区的写字楼行情以及未来的发展又会是怎样呢？带着这样疑问，房讯网记者采访了DTZ戴德梁行华北区商业部（写字楼代理）董事李赞。

　　在采访过程中，李赞首先肯定了中关村西区的业态调整状况以及政府对中关村的政策指导作用。"首先，中关村是产业聚集的资源，以跨国及国内IT公司、研发中心和高科技产业为主，以及由此带来的对产业上下游的积聚；其次，是人教及科研资源，临近高校为该区域输送大量的人才及科研产品。"其中，人教及科研资源可以说是海淀区得天独厚的优势所在。

　　接下来他提到了关于政策的优势，除了"1+6"政策还有一些额外的投资，税收政策。这也为中关村的发展奠定了坚实的基础。

　　在被问到业态调整对写字楼产生的影响，以及中关村目前出现的一些空置现象时。李赞笑对记者表示"所谓的业态调整，不过是剔除一些资质较低的租户，而引进资质较好的租户。这样虽然前期会出现写字楼空置率上升的现象，不过总体来说，目前中关村写字楼的空置率仍处在非常安全的状态。从而逐渐完成业态的调整，促进中关村西区写字楼的物业升级与服务升级。进而提高中关村西区写字楼对高资质租户的吸引。"

　　最近，北京地区的很多商圈都在进行扩张运动，CBD在东扩，金融街在西征。相比于这两个北京的核心商圈，中关村的土地供应问题，写字楼的供应问题逐渐凸显。对此疑问，李赞解释"这是正常现象，有句话说的好叫'水满则溢'，中关村西区的写字楼虽无法满足日益增长的写字楼需求，毕竟放量有限。中关村会在一定程度上向周边的地区扩张，目前，大兴、石景山、通州地区的中关村科技园分园也在开发，以满足大量的、不同层次的商业需求。"

　　目前中关村的写字楼租金价位相比与CBD、金融街等核心商圈略显偏低。中关村如何突围这种窘境显得尤为重要。对此，李赞给出了几点建议"1）租金方面主要还是要考虑到写字楼需求毕竟是刚性需求，企业的成本导向将是影响企业选址的重要因素，IT业很大程度上属于劳动力密集行业，企业主要的成本还是在员工；2）突围方面不建议开发商刻意追求租金的大幅提升，因为毕竟价格还是由市场供需共同决定的一个客观事实；3）产业调整就是该区域一个比较好的突围策略，因为IT产业还是要依赖于其他行业的繁荣，科技金融、科技中介、科技型企业总部、创新产业、高端人才公共服务和新技术新产品交易及展会就是一个丰富产业结构的策略。"

　　最后，房讯网记者提出了关于中关村写字楼的放量问题。李赞回答道"首先，未来发展写字楼发展的一个主要方面还在于产业的发展，因为调整后的产业仍然基本属于IT行业，中关村区域行业带动物业的特征还是比较明显的；再者，写字楼业的发展也涉及企业行为的问题，可能将一些研发部门放在周边如上地区域。放量可能会出现，但不会太大。"

　　关于中国地产四十人论坛

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