马先生6年前签订协议，用以租待购的形式将二环边上的一套住房卖给景德镇人民政府驻北京联络处代办服务部。但后者租了多年一直未付款购买。如今，曾经80万的房子已经飞涨至数百万元，景德镇驻京办和马先生夫妇互相起诉，一个要求履行合同，一个要求解除协议。近日，此案在西城法院开庭审理，房价的飙升能否适用法律中的情势变更原则，继而解除当初的买卖协议成了案件的焦点。
马先生夫妇在广华轩小区有一套住房。2005年7月，他与景德镇驻京办签订了《房屋租购协议书》，约定驻京办租用并购买他的房子。租期10年，租金每年4万元。在租期内，驻京办可以80万元价格购买该房屋。不过协议签订后，驻京办一直交着租金，却几年未提买房之事。
今年6月，景德镇驻京办将马先生夫妇告上法院，要买房子。几乎同时，马先生夫妇也提起诉讼，要求解约。
这几年北京房价的涨幅是人所共知的。如今以80万买这样一套二环边上的房子合情合理吗？马先生夫妇找评估机构评估，这套房子现值400万元。马先生的律师表示，继续履行合同对他们明显不公。相关司法解释有一条情势变更原则，就是合同签订后，发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行将出现对合同一方明显不公。在这种情况下，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
景德镇驻京办的代理人对马先生单方委托评估的房价不予认可，他承认房价猛涨是事实，但不认为这就可以适用情势变更原则。“因为我们是国有事业单位，资金审批都有程序，所以当年采用了租购的方式。但当时80万元的价格并不低，买卖双方都有风险。如果房价跌了，或者我们资金筹不够，都要买这房子，或者按约赔30%的违约金。”代理人说房价涨跌是市场正常现象和商业风险，也是可以预见的，并非不可抗力。
马先生的律师表示，北京的房价截至2005年左右都比较稳定，在2006年之后才出现大幅波动。因此，房价由80万涨到400万是双方签合同时无法预见的。以前法院也有过认定原材料涨价4倍，以原合同价格供给显失公平的案例。情势变更是基于异常的变动而产生的常人无法依常理判断的风险，房屋上涨五倍的情形不属于商业风险。
“如果情势变更原则可以适用于此案，那曾经卖房的开发商也可以此为由起诉房主要回房子，市场秩序就乱了。”景德镇驻京办的代理人认为，还应当根据当时约定的价格交易。
景德镇驻京办拿出7张收据，表明这几年来他们一直交付房租。马先生一方表示，这收条的时间可以看出驻京办有多次拖延给付租金的情况，违约在先。“不是我们故意拖延，而是因为付款方式不定，有时候马先生没有按时来取款。”景德镇驻京办的代理人马上解释。此案没有当庭宣判。
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