国家“十二五”规划纲要和国务院批复的《中关村国家自主创新示范区发展规划(2011–2020年)》明确提出，要把北京中关村逐步建设成为具有全球影响力的科技创新中心。
事实上，今天的中关村已经是一个“大中关村”的概念，无论是叫“大中关村”、“TBD”(北京科技商务区)，还是“未来科技城”，以北清路-七北路和八达岭高速交叉为坐标的“金十字”为中心，覆盖海淀东北部和昌平南部的数十平方公里范围之内，都将成为北京市“十二五”规划中北部研发带的落地基础，更是“大中关村”一体化建设的重要载体。
随着大批知名的高科技企业、科技园区和中高端办公楼宇的纷纷入驻，产业规模和就业规模的升级，未来科技城范围内即将迎来区域价值的重大提升和生活配套的全面升级。
“大中关村”商业缺口巨大
目前，北清路沿线已形成了以电子信息、新材料等战略性新兴产业为主体的高端产业集群，随着地铁昌平线生命科学园到南邵站的开通，围绕“金十字”，各大名牌房企开始扎堆开发住宅项目，保利、万科、珠江、住总、路劲、北科建等企业的住宅项目多已开盘热卖。
“和那些借概念炒作的地产项目不同，大中关村目前入驻的企业和正在入驻的企业的数量、规模、GDP贡献都是实打实的，我们是在一个已经高速发展的区域内规划和开发，这里24小时人流涌动，商业需求旺盛。”北科建·领秀慧谷营销副总王东屹对记者说：“这里不会像一些郊区卫星城一样，到了晚饭后才有人陆续归来；更不像一些还停留在蓝图上的规划，会出现空心化的问题。”
不过，随着各大项目的相继开盘，一个较为明显的问题也随之凸显，即围绕各项目的开盘入住，该区域内原有的商业配套显得非常薄弱和过时，而其层次也相对低端。
通常，远离中心城区的新项目的商业配套，从开始入住到渐趋成熟，需要3-5年的时间。在此之前，需要通过地缘关系，“借力”相近区域的商业配套。
记者调查的结果显示，与“大中关村”接壤的周边区域普遍存在大中型商业配套较少、中小型及社区商业配套较为低端的现象。以回龙观区域为例，虽然有一些专业批发市场和大型超市，但其商业形态主要还是街道两侧的中小商业，尽管体量已成规模，但经营和消费水平均不高，无法形成有效辐射。
而“大中关村”区域内在售的部分项目，商业配套方面都存在一定的不足和共性：其一，小区底商尚未开卖，便民的社区商业很不发达；其二，周围地块原有的商业形态过于低端，往往以小餐馆、网吧、中介公司、美容美发店等为主；大型的商业配套如永旺、华联、美廉美超市等距离小区较远，步行往返时间短则几十分钟，多则超过一小时。
由此可见，发展辐射能力强大的大型商业中心，以及发展满足业主日常生活需求的社区商业，将是未来相当长时间内“大中关村”区域内楼盘提升价值、满足购房人对软环境需求的关键。
开发商惜售大型综合体
“大中关村”区域内商业地产的发展前景和投资价值如何？本报记者进行了深入的调查。
目前，未来科技城内唯一初见规模的大型商业综合体项目当属珠江·摩尔。该项目包括已运营的永旺商城以及规划中的奥特莱斯、七星酒店、5A办公区、河岸酒吧街等在内的“中关村国际商城”，建筑面积将达到208万平方米。
“我们在最初引入永旺商城的时候，认为根据整个区域的发展速度，需要四五年的‘涵养期’才能收回投资，但实际上两年多的时间就开始盈利。”珠江地产营销副总刘云歧接受本报记者采访时表示，“永旺商城运营四年了，现在年销售额超过8亿元，每日客流超过3万人，19万平方米的营业面积中，餐饮企业就达100多家。现在周围5公里到25公里距离的高端客群都被吸引过来，而年内这一区域还将有至少5万名高科技行业人士入住。”
永旺商城的成功诚然证明了TBD的商业价值，但也在一定程度上折射出这一区域内商业配套的不足。记者在走访周边不少楼盘时都发现，“言必称永旺”成为附近开发商销售人员的共同特征。
“中关村国际商城的第二期是珠江·摩尔项目，包括5栋面积共25万平方米的写字楼，其中商铺面积8万多平方米，户型从70平方米到6000平方米，共有200多个商业单位，基本由珠江·摩尔自持运营。”刘云歧告诉记者。
据了解，由于中关村国际商城地段的核心性和前期永旺项目顺利运营的示范效应，珠江·摩尔项目甚至还没有开始建设施工就已经被诸多商业企业盯上。刘云歧告诉记者：“和我们采取‘签约建设’的商业单位已达100多个。”所谓“签约建设”是指在建设前期就对未来的店铺面积、位置、空间提出个性化需求的商铺，包括了银行、必胜客、7-11等知名企业。
“现在即使是银行要买，我们也是只租不卖。”刘云歧告诉记者，地标性商业地产自持运营的收益要远远高于一次性出售，“15年内至少可以获得200%的收益，因此尚未签约的80多个商业单位，我们基本要自持运营。”
区域综合体前景看好
除了开发商自持的大型商住项目外，“大中关村”区域内还规划了5万平方米至20万平方米左右中等规模的社区商业项目，将成为未来科技城范围内社区商业的中坚力量。
5月下旬开盘的路劲·世界城，位于昌平的南邵区域。由于区域发展刚刚起步，不少购房人最为担心的便是商业配套的缺失。 不过，路劲·世界城负责人表示，该项目商业配套将打造成为5E标准的地铁综合物业＋现代服务型商业，集合了居住、办公、娱乐、购物、休闲、旅游等多种功能要素。
记者还走访了万科·金域华府项目，据了解，总建筑面积为50万平方米的万科·金域华府，二期工程将建有20万平方米的区域地标级商业综合体——金域国际，集购物、休闲、娱乐、健康等于一体，为业主提供一站式、多功能生活服务。目前已与永辉超市签订合作协议，开业之后，万科商业发展部会与其他知名餐饮等商家进行洽谈，争取引进更多的商业配套资源。
而值得一提的是，无论是路劲·世界城还是万科·金域华府，对未来的商业开发都保持谨慎态度。路劲·世界城负责人表示，在目前来看，当地的商业配套仍存在诸多变数。而北京万科方面更直言，目前主要侧重住宅部分，商业方面如自持租售配比等诸多计划尚不能确定。
从规模上讲，这类面积在5万平方米至20万平方米之间的商业综合体，虽然小于Shoping Mall超级商业中心，但远远大于一般的社区商业配套。既可以容纳大型超市、大中型餐饮企业、精品商街等大中型商业项目，也可以运营如银行分理处、电信营业厅、中小型诊所、健身房、美容美发机构和便利店等中小型商业机构。因此，这类商业综合体有望发展成为介于超大型商业综合体和中小型社区配套之间“区域综合商业服务体”，商业服务门类相对齐全，从中端到高端配属均匀。
“大中关村”稀缺小底商
除了以上的大型、中型商业配套之外，记者调查中还发现，“大中关村”区域内住宅项目的底商存在高度稀缺的现象。
距离永旺超市直线距离只有850米的北科建·领秀慧谷项目，是目前离中关村国际商城最近的纯住宅项目。然而，尽管背靠如此商业巨舰，领秀慧谷小区内的商业配套仍然是开发商最为关注的问题。
“随着TBD规划的展开，‘大中关村’区域内无论是住宅还是社区商业地产的审批都将越来越严格，很多居住项目都将让位于科技园和办公楼，住宅和社区商业项目的价值会被不断重估。”领秀慧谷营销副总王东屹告诉记者，“以领秀慧谷为例，50万平方米的住宅，商业配套仅有不到1万平方米，对投资者和商业经营者来说，其稀缺性十分明显。”
数据显示，北京市人均商业占有量基本额为0.9平方米。领秀慧谷小区总户数3000余户，按每户2.5名常住人口计算，预计常住人口约10250人，平均下来，领秀慧谷人均商业配套面积仅0.58平方米。
事实上，按照10万平方米至15万平方米规模的住宅区，应配建1万平方米左右的社区商业的比例，领秀慧谷的商业配套至少应有3万平方米，但实际上却不足1万平方米。这在一定程度上决定了其商业配套的供应紧张，但从另一个角度来说，却又加强了其商业的稀缺性。
记者在实地调查中发现，目前领秀慧谷在售的60余套商铺，面积从53平方米到300平方米，1层到2层均有。其特点是进深比超过了0.5，加之户型方正，投资者可以分配成多个独立区域出租，由于商铺的层高达到了3.6米到4.5米，减少了空间压抑感，适合运营便民性质明显的小型商业。
王东屹告诉记者：“我们的商铺有70%的面积在110平方米以下，可以运营主食厨房、便利店、水果店、中介机构、水站等，这些基本以临街商铺为主，当然彼此间也可以打通。在独栋商业里，有4套跃层商铺和1套298平方米的商铺，银行、邮政、电信等已在和我们接洽购买。”
另据了解，领秀慧谷还规划了一个独栋商铺，燃气入户，可以经营餐饮，解决小区居民就餐的需求。
记者调查发现，“大中关村”区域内的北京风景、长滩壹號等项目的商业配套体量非常小，均在2000平方米左右，而小区却有1000多套住宅。可以想象，未来这些商铺一铺难求。但也从一个侧面说明，商业配套一旦过小，小区居民势必要依赖周围其他项目，甚至其他区域的商业配套来满足生活需求。而这种现象只有期待“大中关村”区域内整体商业配套水平提升，才能根本解决。
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