在今年的深圳高交会上，北京科技园建设（集团）股份有限公司（简称“北科建”）的科技企业入驻签约仪式暨商务交流会吸引了众多的与会企业“观摩”。
目前，北科建在建的4个产业园区，正努力打造中关村(000931,股吧)的升级版，一方面，北科建通过产城融合模式，为企业提供“职、住、娱”一体化的生态环境和物理空间；另一方面北科建通过构建完善产业服务体系，通过组建孵化基金，投资入园企业，为未来获得高收益种下果子；同时，北科建也需要从多个渠道融资，支撑长周期的园区开发。
再造多个中关村
“北科建不只是为企业盖办公楼和宿舍这么简单，更注重为入驻的产业和企业提供服务，包括人才、资本和政府资源等，尤其是我们针对中小型企业，与国际知名科技研发集团合作，为他们提供技术辅导和创业辅导，我们不仅要做好的保姆，也要做好的导师。”北科建集团相关人员向记者解释了北科建在产业园区中所扮演的角色。
据了解，北科建在建的4个科技产业园区，分别是嘉兴创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园、长春北湖科技园。按照计划，4个园区总投资额达250亿元，其中孵化器、加速器面积150万平方米。
北科建副总经理李顶新向记者透露，目前4个园区还都处于建设阶段，已签约面积为8万平方米，在已建成的物业中达到83%的入住率。同时，北科建宣称，将投资400亿元，在“十二五”期间将计划再投资3-5个科技新城或者产业新城项目，使科技地产项目储备达到550万平方米。
而在新型城镇化的浪潮之下，北科建的产城融合模式更受地方政府欢迎，尤其在全国三四线城市缺乏产业支撑而出现多个空城后，简单以住宅开发为主的地产商纷纷撤回一二线城市。
由于有地方政府的强力支持，大规模土地往往成本较低，越来越多的房企投入到产业园区的建设中，除北科建、联东U谷、华夏幸福(600340,股吧)基业、北大资源、天安数码城集团等传统产业地产开发商之外，一批房地产企业和其他行业企业也在试图进入这一领域，分得一杯羹。
一位长期关注产业地产的业内人士认为，各个产业地产商的盈利模式不尽相同，部分通过一级土地开发的成本优势获得快速扩张。而对于北科建来说，一级土地开发在其产业地产的盈利模式中已经不再居于主要地位。
投资与融资并行
北科建总经理郭莹辉表示，北科建的产业地产是以资源整合为主，将地产资本、产业资本、金融资本三方加以整合，驱动区域经济转型与发展的一种全新商业模式。地产开发只是一种手段和载体而已，并非关键部分。
北科建正试图与项目所在地政府以及社会商业伙伴，打造产业服务体系，重点为入驻企业提供创业资本(VC)和成长资本(PE)的股权投资，一方面，能支持企业发展壮大，另一方面，也拓宽了北科建集团的投资渠道，属于双赢方式。
据了解，在青岛，北科建和政府共同打造了5000万元的生物医药公共技术平台，而且成立了2亿元的专项孵化基金；在长春，和周边十几个院校、科技机构实现了科研和试验平台的共享；在无锡、嘉兴也成立了产业服务联盟。
但与此同时，北科建亦面临开发资金筹集的问题。与住宅开发不同，科技地产产生效益的周期长达8年。因此，如何获得稳定的现金流，以支撑科技产业园的投入与发展，是北科建需要着力解决的。
“资金问题确实无法回避，这也是我们开发前期面临的最大难题。”无锡中关村软件园董事长徐刚告诉记者，一方面，将公司注册资金作为启动项目，加快开发进度，缩短物业回报期，同时积极与社会资本合作，谋求社会资本的支持；另一方面，加强与银行的长周期贷款合作为项目的持续开发起了支撑作用，另外还有一些政府补贴资金。
除此之外，徐刚透露，无锡中关村软件园太湖分园目前已经与多家天使投资、风险投资、私募股权投资机构达成了合作意向，给入园企业打造一个多渠道的融资平台。
业内人士表示，与其它产业地产商相比，北科建的优势在于有中关村的品牌和国企优势，除得到地方政府的支持外，也更受银行和风险投资者偏好。
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