[公告]中 关 村：拟转让持有的北京中关村开发建设股份有限公司90%股权所涉及股东部分权益价值资产评估说明

北京京都中新资产评估有限公司
2014年05月09日

北京中关村科技发展(控股)股份有限公司拟转让持有
的北京中关村开发建设股份有限公司90%股权
所涉及股东部分权益价值
资产评估说明
京都中新评报字（2014）第0036号
共1册第1册



目 录



关于资产评估说明使用范围的声明 .............................................................................. 3
企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................................... 4
评估对象和评估范围的说明......................................................................................... 41
一、 评估对象与评估范围说明 ........................................................................... 41
二、 实物资产分布情况及特点 ........................................................................... 43
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 ................................... 43
四、 企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 ................................... 43
五、 引用其他机构出具的报告的结论情况 ....................................................... 43
资产核实情况总体说明................................................................................................. 44
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ....................................................... 44
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................... 47
三、 核实结论 ....................................................................................................... 53
资产基础法评估技术说明............................................................................................. 54
流动资产评估技术说明 ............................................................................................. 55
长期股权投资评估技术说明 ..................................................................................... 73
设备评估技术说明 ................................................................................................... 133
其他无形资产技术说明 ........................................................................................... 147
流动负债评估技术说明 ........................................................................................... 150
收益法评估技术说明................................................................................................... 155 
评估结论及其分析....................................................................................................... 182
一、评估结论 ........................................................................................................... 182
二、评估结论与账面值比较变动原因分析 ........................................................... 183 


关于资产评估说明使用范围的声明



本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查评估报告书和检查
评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给
其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。


北京京都中新资产评估有限公司

2014年05月09日






企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况


本评估项目的委托方为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司，被评估单位
为北京中关村开发建设股份有限公司。

(一) 委托方概况


1、委托方基本情况介绍
名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简称“中关村科技”）
英文名称：BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD.
公司股票上市地：深圳证券交易所
股票简称：中关村
股票代码：000931
注册地址：北京市海淀区中关村南大街32号
总部地址：北京市朝阳区霄云里3号中关村建设大厦308室
注册资本：67484.694万元人民币
公司类型：其他股份有限公司（上市）
法定代表人：周宁
经营范围：许可经营项目：互联网接入服务。

一般经营项目：高新技术和产品的开发、销售；科技项目、建设项
目投资；各类工业、民用、能源、交通、市政、地铁、城市铁路、高速公路建设项
目工程总承包；建筑设计；建筑装饰、装修；设备安装；房地产开发；销售商品房；


物业管理；购销金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；经济信息咨询；技术
服务。
成立日期：1999年06月08日
营业期限：长期
中关村科技的前任董事长（公司法定代表人）周宁先生已辞任，中关村科技第
5届董事会2014年度第7次临时会议决议公告选举董事侯占军先生担任中关村科技第
5届董事会董事长，任期自该届董事会审议通过之日即2014年5月5日起至本届董事会
任期届满为止。至评估报告出具日，中关村科技的企业法人营业执照正在相关的工
商变更过程中。
2、历史沿革

中关村科技经北京市人民政府批准，由北京住总集团有限责任公司（以下简称
“住总集团”）联合北京市国有资产经营有限责任公司（以下简称“北京国资公司”）
等六家发起人，于1999年6月发起设立，注册资本30,000万元。1999年6月18日，注册
资本变更为48,742.347万元。1999年8月，经中国证券监督委员会证监发行字（1999）
97号文批准，中关村科技发行人民币普通股18,742.347万股，注册资本变更为
67,484.694万元。经中国证券监督委员会证监公司字（1999）34号文核准，中关村科
技发起人股东住总集团以其因定向增发而持有的18742.347万股与海南民源现代农
业发展股份有限公司（以下简称“琼民源”）社会公众股股东持有的18742.347万股
琼民源股份1：1的比例等量置换。股份置换后，原琼民源社会公众股股东持有
18742.347万股中关村科技股份。上述股份于1999年7月12日在深圳证券交易所上市。
经中国证券监督委员会证监发行字（1999）97号文核准，中关村科技于1999年8月16-18


日向社会公众股股东定向发行人民币普通股18742.347万股，并于1999年9月13日在深
圳证券交易所上市。

(二) 被评估单位概况


1、被评估单位基本情况介绍
名称：北京中关村开发建设股份有限公司（以下简称“中关村建设”或“本
公司”）
住 所：北京市朝阳区霄云里3号
注册资本：人民币40,000万元
公司类型：其他股份有限公司（非上市）
法定代表人：牛霆
经营范围：许可经营项目：对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；制
造混凝土、水泥制品、商品混凝土添加剂；货物运输；机电设备技术咨询；金属加
工（限分支机构经营）。
一般经营项目：科技园区开发；建筑工程项目管理；施工总承包、
专业承包；房地产开发；销售商品房；承包境外工程所需的设备、材料出口；工程
勘察设计。
成立日期：2000年07月18日
营业期限：自2000年07月18日至长期
2、历史沿革

中关村建设经北京市人民政府京政函[2000]73号文批准，由中关村科技、泰山
绿色产业有限责任公司（已更名为信远产业控股集团有限公司）、北京嘉利恒德房
地产开发有限公司、桂林市润达石油化工物资公司、大成投资发展有限公司作为发


起人，于2000年7月发起设立，注册资本30000万元。
2002年6月经中关村建设股东大会2002年度第三次临时会议决议通过，中关
村建设增资扩股，同意由珠海经济特区国利工贸发展总公司（已更名为珠海国利工
贸有限公司）认购新增股本，每股价格1.0203元，认购总价10203万元。增资扩股
后，中关村建设注册资本增至40000万元，其中：中关村科技占中关村建设总股本
的39%；珠海国利工贸有限公司占25%；信远产业控股集团有限公司（以下简称“信
远集团”）占15%、北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称“嘉利恒德”）占
9%、桂林市润达石油化工物资公司（以下简称“桂林润达”）占6%、大成投资发展
有限公司占6%。
2002年7月，中国凯利实业有限公司（以下简称“凯利实业”）与信远集团签
订股份转让协议，由信远集团将所持中关村建设5700万股份转让给凯利实业，并约
定在中关村建设成立之日届满三年十五日内将股份转让和股东更名所必须的法律
手续办理完毕；在此之前凯利实业委托信远集团代为持有上述股份。同月，重庆海
德大酒店有限公司（以下简称“海德酒店”）与嘉利恒德和桂林润达分别签订股份
转让协议，受让其分别持有的中关村建设股权1200万和2400万，并约定在中关村
建设成立之日届满三年十五日内将股份转让和股东更名所必须的法律手续办理完
毕；在此之前海德酒店委托嘉利恒德和桂林润达分别持有前述股份。
2003年7月，中关村建设成立届满三年，凯利实业和海德酒店分别按2002年
7月所签订的股份转让协议相关规定完成各自的转让行为。同月，凯利实业与博华
资产管理有限公司（以下简称“博华资产”）签订股权转让协议，将所持有的中关
村建设股权5700万转让给博华资产。上述股权转让的工商备案手续已完成。

2006年3月31日，北京鹏泰投资有限公司（以下简称“鹏泰投资”）分别与珠


海国利工贸有限公司、博华资产、重庆海德实业有限公司签订《股份转让协议书》，
受让上述三家公司持有的中关村建设1 亿股、5,700万股、3,600 万股股权，持有中
关村建设1.93 亿股股权，占中关村建设总股本的48.25%。上述股权转让的工商备
案手续已完成。
2007年4月16日，大成投资与中关村科技签订股份转让协议，由大成投资将
所持中关村建设2,400万股股权转让给中关村科技，占中关村建设总股本的6%。上
述股权转让的工商备案手续已完成。
2007年12月27日，中国证监会下发证监公司字[2007]228号《关于北京中关村
科技发展（控股）股份有限公司资产置换方案的意见》，同意中关村科技报送的以
所持有的启迪控股股份有限公司33.33%股权与鹏泰投资持有的中关村建设48.25%股
权进行置换的方案。相关工商变更登记备案手续已于2008年5月完成。
2008年4月18日，信远集团与中关村科技签订股份转让协议，由信远集团将
所持中关村建设300万股股权转让给中关村科技，占中关村建设总股本的0.75%。
上述股权转让的工商备案手续已完成。
截止评估基准日，中关村建设股权结构为：中关村科技持股94％，嘉利恒德
持股6％。
3、公司组织架构、股权架构图
（1）中关村建设总部组织架构图：


（2）中关村建设分、子公司股权架构图：
4、近三年资产、负债及财务状况
近三年中关村建设合并口径资产、负债及财务状况如下表：
金额单位：人民币万元

项 目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

226,186.53

200,432.47

249,474.95




负债

226,406.11

176,682.40

230,212.36

归属于母公司股东权益合计

-1,345.40

22,824.11

18,527.01

少数股东权益

1,125.81

925.96

735.58

股东权益合计

-219.58

23,750.07

19,262.59

项 目

2013年

2012年

2011年

营业收入

254,268.39

229,730.92

219,744.10

营业成本

253,634.14

218,830.60

209,201.55

营业利润

-23,955.20

4,564.47

-1,836.28

利润总额

-24,042.56

4,455.24

-1,621.52

净利润

-24,200.01

4,245.20

-1,798.41

资产负债率

100.10%

88.15%

92.28%

净资产收益率

-205.69%

19.74%

-8.90%

审计机构

致同会计事务所

致同会计事务所

京都天华会计师事务所

审计报告文号

致同审字（2014）第
110ZC1461号

致同审字（2013）
第110ZA1006号

京都天华审字（2012）
第1141号

审计意见类型

无保留意见

无保留意见

无保留意见




近三年中关村建设母公司口径资产、负债及财务状况如下表：
金额单位：人民币万元

项 目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

229,986.39

206,317.58

217,883.54

负债

229,233.08

179,938.55

186,472.30

净资产

753.31

26,379.03

31,411.24

项 目

2013年

2012年

2011年

营业收入

236,454.33

217,400.59

189,834.70

营业成本

236,108.63

207,395.10

182,596.68

营业利润

-24,696.21

-4,724.55

-6,080.35

利润总额

-25,483.75

-4,824.92

-5,834.62

净利润

-25,625.72

-5,032.20

-6,008.50

资产负债率

99.67%

87.21%

85.58%

净资产收益率

-188.89%

-17.42%

-17.46%

审计机构

致同会计事务所

致同会计事务所

京都天华会计师事务所

审计报告文号

致同审字（2014）第

致同审字（2013）第

京都天华审字（2012）第1141




110ZC1461号

110ZA1006号

号

审计意见类型

无保留意见

无保留意见

无保留意见



5、执行的主要会计政策
5.1会计制度
本公司财务报表按照财政部2006年2月颁布的《企业会计准则—基本准则》和
38项具体会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）
编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
15号—财务报告的一般规定》（2010年修订）披露有关财务信息。
5.2同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
5.2.1同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，
除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账面价值计量。合并
对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并

在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方账面净资
产份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账面价值加上
合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积
不足冲减的，调整留存收益。在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方
的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账面
价值计量；原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的
净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减


的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
5.2.2非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方
的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在
购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买
日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方
的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益转入当
期投资收益。在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经
持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购
买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的
差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益
的，与其相关的其他综合收益转为购买日当期投资收益。
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的
差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，在合并财务报表中，合并


成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公
允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前
已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购
买日当期投资收益。
5.3合并财务报表编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及全部子公司。
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资
料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。在编制合并财务
报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易
和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当期
期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金
流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日至报告
期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资
产负债表中股东权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份
额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子
公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍
冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制
权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的


账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到
对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照
其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产
的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益；与原有子公司股权投资相关
的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，在丧失
控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在
合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一
种或多种情况，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次
处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价
值之间的差额计入当期投资收益。

在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关
处置股权损益的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每


一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益，计入资本公积（其他资本公
积）。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢
价）。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
5.4应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款。
5.4.1单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准：期末余额达到1000万元（含1000万元）
以上的非纳入合并财务报表范围关联方的客户应收款项为单项金额重大的应收款
项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款项
单独进行减值测试，有客观证据表明发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备。
单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项，再按组合计提坏账准备。
5.4.2单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

单项计提坏账准备的理由

涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项

坏账准备的计提方法

根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账
准备



5.4.3按组合计提坏账准备应收款项
经单独测试后未减值的应收款项（包括单项金额重大和不重大的应收款项）以
及未单独测试的单项金额不重大的应收款项，按以下信用风险组合计提坏账准备：




组合类型

确定组合的依据

按组合计提坏账准备的计提方法

行业组合

行业分布

余额百分比法

其他组合

与本公司关系

--



5.4.3.1对行业组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的比例如下：

组合名称

应收账款计提比例%

其他应收款计提比例%

行业组合

1.00

5.00



5.4.3.2对其他组合中，本公司与母公司及其子公司之间的应收款项不计提坏账
准备。
5.5存货
5.5.1存货的分类
本公司存货分为原材料、低值易耗品、物料用品、开发成本、出租开发产品、
周转材料和工程施工等。
5.5.2发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。发出时采用加权平均法计价。
存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出
租的开发产品等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出
让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费
用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成
本。

建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执
行合同有关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛


利（亏损）与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已
发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）之和超过已结算价款的部分作为存货列示；
在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利（亏损）之和的
部分作为预收款项列示。
为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可
能订立的，在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，则计入当期损益。
5.5.3存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证
据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通
常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响
因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
5.6长期股权投资
5.6.1投资成本确定
本公司长期股权投资在取得时按投资成本计量。投资成本一般为取得该项投资
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接
相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其投资成本为合并日取
得的被合并方所有者权益的账面价值份额。
5.6.2后续计量及损益确认方法

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，以及对被投资单位不具有
共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股


权投资采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含
的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为投资收益计入当期损益。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成
本；对长期股权投资的投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的
净损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单
位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对
被投资单位的净利润进行调整后确认。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例
计算归属于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。
对于2007年1月1日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，
如存在与该投资相关的股权投资借方差额，在扣除按原剩余期限直线法摊销的股权
投资借方差额后，确认投资损益。
5.6.3确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活
动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。其中，控
制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取


利益。重大影响是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控
制或施加重大影响时，已考虑投资企业和其他方持有的被投资单位当期可转换公司
债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%
的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营
决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资
单位20%（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除
非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影
响。
5.6.4减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见5.10资
产减值。
持有的对被投资单位不具有共同控制或重大影响、在活跃市场中没有报价、公
允价值不能可靠计量的长期股权投资，本公司计提资产减值的方法见5.10资产减
值。
5.7固定资产
5.7.1固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用
寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可
靠地计量时，固定资产才能予以确认。


本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
5.7.2各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提
折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准
备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资
产的年折旧率如下：

类 别

使用年限（年）

残值率%

年折旧率%

房屋及建筑物

30-49年

3-5

3.23-1.94

机器设备

4-14年

3-5

24.25-6.79

办公及其他设备

4-12年

3-5

24.25-7.92

运输设备

6-12年

3-5

16.17-7.92

装修费

5年

--

20.00



其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计
金额计算确定折旧率。
5.7.3固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见5.10资产减值。
5.7.4大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定
资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损
益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
5.8预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
5.8.1该义务是本公司承担的现时义务；

5.8.2该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；


5.8.3该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合
考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响
重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债
表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计
数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则
补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所
确认负债的账面价值。
5.9收入
5.9.1销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有
权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地
计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入的实现。
5.9.2提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司于资产负债表日按完
工百分比法确认收入。
劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地
计量；B、相关的经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确定；
D、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。


如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿
的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经
发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
5.9.3让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，
本公司确认收入。
5.9.4建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，本公司根据完工百分比
法确认合同收入和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：
如合同成本能够收回的，则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同
成本在其发生的当期作为费用；如合同成本不可能收回的，则在发生时作为费用，
不确认收入。
合同预计总成本超过合同总收入的，本公司将预计损失确认为当期费用。
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：A、合同总收入能够可靠地计量；
B、与合同相关的经济利益很可能流入企业；C、实际发生的合同成本能够清楚地区
分和可靠地计量；D、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
5.10资产减值
本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后
续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、商誉等（存货、递延所
得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：

本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象


的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使
用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹
象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难
以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组
的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产
或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至
可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起
按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相
关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受
益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对
不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的
减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价
值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
5.11主要税种及税率

税 种

计税依据

法定税率%

增值税

应税收入

6或17




营业税

应税收入

3或5

城市维护建设税

应纳流转税额

5或7

企业所得税

应纳税所得额

25



6、公司的经营现状
近年来公司整体经营较为低迷，业绩一直呈现出下滑趋势。公司市场拓展区域
主要集中在北京地区，由于政府对地产调控、企业自身垫资能力弱和市场资源积累
少的影响，参与市场竞争的能力较弱，项目多以收尾工程为主，新开工工程较少。
由于施工规模的逐步萎缩，在这段时间内，部分专业人才陆续离职，对公司后续的
项目管理和专业竞争能力形成一定不利影响。目前公司经营管理模式有公司自营项
目、项目经理个人经济承包和合作经营，其中合作经营所占比例逐年增加，而其利
润率远低于自营项目与承包项目，近三年公司平均毛利率已下将至2.85%，在没有
重大变化的情况下可预见时间内，公司毛利率仍旧会维持在较低的水平。
7、风险因素
在公司的生存和发展过程中，还面临着下列风险：
7.1经济周期的影响
建筑业企业的经营与经济周期高度相关。如果经济增长放慢或出现衰退, 将直
接影响建筑需求，从而对公司的施工量和盈利能力产生影响。
7.2行业风险
建筑业属于大行业，但其经济效益不高，企业负担沉重，行业长期处于弱势地
位，行业话语权弱；市场秩序混乱，无序竞争激烈；建筑业对外开放，一方面给建
筑业向外发展的机遇，同时也是对建筑业内资企业生存和发展的挑战。
7.3企业财务风险


公司主要从事建筑施工装饰业，受行业垫资施工等影响，资产负债率居高不下。
财务风险偏高已成为公司不可忽视的风险因素。
针对上述风险，公司已做筹谋，加强资金管理，合理用度资金；提高资产利用
效能，整合清理长期投资项目，加速资金周转。面对新的市场形势，公司将以全新
的姿态，迎接挑战，不断加强科学管理，创新经营思路，完善质量控制体系，全面
提升公司的管理水平和竞争能力，为企业的可持续发展奠定坚实的物质基础。在公
司的未来发展中，在日益激烈的市场竞争中，公司将继续弘扬“团结、进取、拼搏、
创新”的企业精神，以“吸引一流人才、建造一流产品、提供一流服务、打造中关村
建设品牌”为目标，健康、稳定、持续地推进企业向前发展。

(三) 委托方和被评估单位的关系


委托方中关村科技为本公司的控股母公司，持有本公司94%的股权。其中
4%(1600万)股权由于中国农业银行北京市西城支行诉北京国信华电物资贸易中心及
中关村科技借款合同纠纷一案被法院查封，该部分股权不在此次转让范围。

(四) 业务约定书约定的其他评估报告使用者概况


其他报告使用者为政府相关部门和证券监管机构。
二、关于经济行为的说明
根据2014年3月13日中关村科技召开的总裁办公会决议，鉴于中关村科技持
有中关村建设94%股权中，有4%(1600万)股权由于中国农业银行北京市西城支行诉
北京国信华电物资贸易中心及中关村科技借款合同纠纷一案已被法院查封，因此中
关村科技本次拟转让中关村建设90%股权，为此需要对中关村建设股东部分权益价
值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、关于评估对象和评估范围的说明


1. 此次评估对象为中关村建设评估基准日的股东部分权益价值。
2. 评估范围是中关村建设评估基准日的全部资产和负债，并由中关村建设提
供的申报表列示：


金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

一、流动资产合计

2,174,980,177.43

货币资金

38,520,368.89

应收账款

1,185,153,856.06

预付款项

78,350,497.22

应收股利

1,641,505.00

其他应收款

831,889,102.02

存货

39,424,848.24

二、非流动资产合计

124,883,675.90

长期股权投资

121,334,044.10

固定资产

3,549,631.80

三、资产总计

2,299,863,853.33

四、流动负债合计

2,292,330,758.16

短期借款

117,000,000.00

应付账款

1,295,814,014.39

预收款项

70,075,872.95

应付职工薪酬

6,532,712.85

应交税费

151,697,754.07

应付股利

180,000.00

其他应付款

651,030,403.90

五、非流动负债合计

-

六、负债总计

2,292,330,758.16

七、净资产（所有者权益）

7,533,095.17



资产包括流动资产和非流动资产：

流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款、存货。
存货包括原材料、产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9
号楼的豪成大厦102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103室建筑面积241.04


平方米，均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408号；在产品为中关
村建设已施工未结算的工程施工项目。
非流动资产包括长期股权投资和固定资产。长期股权投资全部为对子公司的投
资，具体明细列示如下：
金额单位：人民币元

序号

被投资单位名称

投资日期

投资比例

账面金额

1

北京中源大通房地产开发有限公司

2001.3

10.00%

57,500,000.00

2

北京富瑞达资产管理有限责任公司

2006.12

16.67%

20,000,000.00

3

北京中泰恒设备安装有限责任公司

2000.7

100.00%

31,035,319.88

4

中科远太商贸有限责任公司

2000.9

70.00%

748,400.00

5

中关村（沈阳）建设有限公司

2010.11

100.00%

22,000,000.00

6

中盛劳务有限责任公司

2001.2

72.50%

725,000.00

7

中宏成模架租赁有限责任公司

2000.9

70.00%

7,000,000.00

8

珠海市中关村投资有限公司

2001.6

50.00%

5,000,000.00

9

元鸿投资有限公司

2003.3

52.00%

10,400,000.00

10

北京中昊市政机械工程有限责任公司

2000.7

85.00%

22,367,707.19

11

北京四通智能建筑系统集成工程有限公司

2000.8

13.87%

3,150,878.15

12

北京中冠建筑装饰有限责任公司

2000.7

100.00%

18,753,098.84

13

大同中凯恒建设工程有限公司

2013.10

100.00%

10,000,000.00

14

北京富宏房地产开发有限公司

2013.12

80.00%

2,111,000.00



合计





210,791,404.06



长期股权投资减值准备





89,457,359.96



合计





121,334,044.10



长期股权投资的减值准备明细如下：
金额单位：人民币万元

序号

被投资单位名称

减值准备金额

1

北京中源大通房地产开发有限公司

41,500,000.00

2

北京富瑞达资产管理有限责任公司

20,000,000.00

4

中科远太商贸有限责任公司

748,400.00

8

珠海市中关村投资有限公司

3,400,000.00




9

元鸿投资有限公司

1,441,252.77

10

北京中昊市政机械工程有限责任公司

22,367,707.19



长期股权投资减值准备合计

89,457,359.96



注：序号同长期股权投资明细序号一致
固定资产全部为设备类资产。设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，机
器设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等工程用机器设备
和灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风
等轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化系统及机房建设、电
脑、空调及打印机等办公设备。
负债：
流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应
付股利和其他应付款。

3. 中关村建设账面未记录的无形资产为13项专利技术。
4. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
5. 审计报告


致同会计师事务所对中关村建设2013年12月31日的合并及公司资产负债表，
2013年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动
表以及财务报表附注进行了审计，以致同审字（2014）第110ZC1461号文出具了无
保留意见的审计报告。审计报告认为中关村建设财务报表在所有重大方面按照企业
会计准则的规定编制，公允反映了中关村建设2013年12月31日的合并及公司财务
状况以及2013年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量。
四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估基准日为2013年12月31日。


本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，根据中关村科技的总体安
排确定资产评估基准日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、截至2013年12月31日，中关村建设作为被告的未决诉讼案件为2件，涉
及标的人民币27,983,211.12元：
1）北京宏特盛商贸有限公司向天津市第一中级人民法院提起诉讼，其诉称：
其与案外人泛华建设集团有限公司于2011年6月12日签订合同，由其为中关村建
设三分公司承建的唐山滦南工地提供钢材，由中关村建设三分公司提供担保。后，
泛华建设集团有限公司未能履行合同，中关村建设三分公司于2011年12月10日出
具《还款承诺书》，以中关村建设三分公司为实际受益人为由，代泛华建设集团有
限公司向其支付剩余货款，约定了还款日期和经济补偿金计算方法。北京宏特盛商
贸有限公司称中关村建设三分公司至今仍欠其货款4,829,359.25元，并以此为由要求
中关村建设及三分公司支付上述所欠货款并支付经济补偿金共计20,676,064.12元。
2）宁夏煤炭基本建设公司向宁夏石嘴山市中级人民法院提起诉讼，其诉称其
与中关村建设宁夏分公司于2011年11月17日在石嘴山市大武口区提供《商品砼销
售合同》，合同约定其为中关村建设宁夏分公司承建的安康花园四期工程提供商品
混凝土，约定了双方的权利义务及违约金支付方式，其按约定履行了合同，但中关
村建设并未向其支付货款并以此为由要求中关村建设及宁夏分公司向其支付货款
6,959,188.00元，违约金347,959.40元，以上共计7,307,147.00元。
2、本次评估范围内的存货—产成品（开发产品）的第1、2项豪成大厦102、
103室已被北京市朝阳区人民法院所查封，具体情况如下：

2003年1月，中关村建设与北京深长城建筑装饰工程有限公司（以下简称“深


长城”）签订《装饰工程施工合同》，发包北京中关村科技大厦的装修工程给深长城，
2003年9月30日深长城依约竣工，经双方确认，结算完成的工程量为6,211,693.00
元，中关村建设付给深长城工程款3,860,500.00元，尚欠2,351,193.00元未支付。后
深长城将中关村建设诉诸法庭，要求支付剩余工程款及偿付相关利息。2008年3月
13日，北京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第02377号民事判决书，判决
中关村建设在本判决生效后15日内支付给深长城剩余工程款和相关利息。后因中
关村建设未在法院限定日期内支付相关款项，2012年8月20日，北京市朝阳区人
民法院依法查封了中关村建设位于豪成大厦102、103室的房产，执行文件编号为
（2008）朝执字第4281号。至评估基准日，中关村建设已支付大部分欠款及利息，
目前仅剩余10万元尚未支付（该笔欠款，在中关村建设应付账款列示），故该两套
房产尚未解封。目前该两处房产由北京中科泰和物业服务有限公司代为管理。至评
估基准日，该两项房产均处于对外出租状态。承租方为北京东方般若科技发展有限
公司，租期为2011年1月20日至2014年1月19日。该两处房产的实际产权所有人
为本公司。
3、本公司拥有施工总承包特级企业资质，2014年1月6日，北京市住房和城
乡建设委员会出具了关于中关村建设特级资质的有关证明：“中关村建设在2012年
住建部组织的施工总承包特级企业资质重新就位过程中，由于国家工法一项指标原
因，被准予房屋建筑工程施工总承包特级暂定期一年（有效期到2013年12月28日），
待2014年住建部国家工法评定结果出来后再予以换发证书。”，评估基准日，该证明
暂定期已到，中华人民共和国住房和城乡建设部2014年3月19日公布了“住房城
乡建设部关于公布2011～2012年度国家级工法的通知”，本公司申报的国家工法未
在公布通知名单中。


4、中关村建设本期向中国建设银行股份有限公司北京建国支行借款1.17亿元，
由母公司中关村科技以位于北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心5层部
分房地产提供抵押担保，抵押房产面积5028.58平方米，以及相应分摊国有土地使
用权面积563.73平方米，权证号分别为京房权证海股字第0004603号、京海国用（2003
出）第2166号，抵押价值合计13,378.00万元；同时，由母公司中关村科技与本公
司关联方北京鹏润投资有限公司提供连带责任保证。截至2013年12月31日，关联
方担保情况如下：
金额单位：人民币元

担保方

被担保方

担保金额

担保起始日

担保终止日

担保是否已
经履行完毕

北京中关村科技
发展（控股）股
份有限公司

本公司

117,000,000.00

2013年3月13
日

2014年2月12
日

否

北京鹏润投资有
限公司

本公司

117,000,000.00

2013年3月13
日

2014年2月12
日

否



5、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至2013年13月31 日，中关村建设为下列单位贷款提供保证：

被担保单位

金额(万
元)

贷款发放单位

借款起始
期

借款终止
期

反担保财产

力鸿生态家园公寓商
品房承购人

56.85

交通银行公主坟支行

按揭贷款阶段性担保

说明



说明：截至2013年12月31日，本公司为银行向商品房承购人发放的总额为
56.85万元个人住房抵押贷款提供保证，该保证责任将在商品房承购人取得房屋所有
权证并办妥抵押登记后解除。
6、本公司存货-在产品，账面值所对应的在施工程均未确认工程量，本次评估
无法确定完工程度。


7、本公司的子公司珠海市中关村投资有限公司最后一年年检日期为2009年6
月26日，之后一直未进行年检，2012年8月6日，珠海市中关村投资有限公司被
当地工商行政管理机关吊销营业执照。
8、本公司子公司北京中宏成模架租赁有限责任公司所属的房屋建、构筑物所
占用的土地使用权位于北京市大兴区北臧村镇梨园村南侧。根据被评估单位提供的
《合作开发荒地合同书》中显示，该土地使用权是由北京市大兴区北臧村镇梨园村
（甲方）与北京中宏成模架租赁有限责任公司（乙方）合作开发。该地块为北京市
大兴区北臧村镇梨园村的集体用地，合作开发土地使用权面积45亩（分两次签署，
一次40亩，一次5亩）。其中40亩土地的合作开发期限为50年，自2003年7月16
日始至2053年7月15日止；另外5亩土地的合作开发期限为46年，自2007年7
月16日始至2053年7月16日止。合作期间，由北京中宏成模架租赁有限责任公司
支付给甲方相应的合作利益，至评估基准日，所有合作利益已支付完毕。合作开发
土地的地上物由北京中宏成模架租赁有限责任公司建设，如合同期内国家政策性征
用拆迁此地块，地上物补偿归北京中宏成模架租赁有限责任公司；如合作期满，甲
方将土地使用权转租他人，地上物应作价赔偿给北京中宏成模架租赁有限责任公
司。本次评估的北京中宏成模架租赁有限责任公司所属的房屋建筑物均未办理房屋
所有权证，企业出具的产权承诺资料。
9、期后的事项

（1）2013年4月27日，中关村建设及其宁夏分公司与宁夏煤炭基本建设有限公
司签订《商品混凝土买卖合同》。2014年3月20日，宁夏煤炭基本建设有限公司向银
川市永宁县人民法院起诉，请求法院判令中关村建设及其宁夏分公司向其支付拖欠
宁夏煤炭基本建设有限公司的混凝土浇筑款3,421,840.00元，判令中关村建设及其宁


夏分公司向其支付迟延履行利息47,906.00元，并判令中关村建设及其宁夏分公司承
担诉讼费用。目前，该案尚未开庭。
（2）中关村建设（内蒙古分公司）在康巴什新区神华康城C--4地块二标段和B--20
标段施工，向鄂尔多斯市中旺商砼有限责任公司购买商品混凝土。2014年2月11日，
鄂尔多斯市中旺商砼有限责任公司向鄂尔多斯市东胜区人民法院提起诉讼，请求法
院判令中关村建设支付混凝土款与违约滞纳金合计3,444,945.00元，且请求判令由中
关村建设承担案件受理费。目前，该案尚未开庭。
（3）2013年5月，中关村建设承揽建设鄂尔多斯神华康城项目，由内蒙古亮宇
装饰工程有限公司承包中关村建设在鄂尔多斯神华康城项目B-22地块内23#至27#楼
隔热断桥铝合金内平开窗制作加工工程，并签订了施工合同，约定于2013年6月20
日开工，2013年7月25日竣工，合同价格为1,616,500.00元。2014年4月8日，内蒙古亮
宇装饰工程有限公司向鄂尔多斯市东胜区人民法院提起诉讼，请求法院判令中关村
建设支付工程款与违约金合计666,906.00元，并请求判令由中关村建设承担该案全部
诉讼费。目前，该案尚未开庭。
六、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产及负债清查情况
1．清查范围
清查范围为中关村建设全部资产及负债。资产为人民币2,299,863,853.33元，负
债为人民币2,292,330,758.16元，净资产为人民币7,533,095.17元。资产包括流动资产和
非流动资产，其中流动资产人民币2,174,980,177.43元，长期股权投资为人民币
121,334,044.10元，固定资产为人民币3,549,631.80元。负债全部为流动负债，流动负
债为人民币2,292,330,758.16元。


上述资产产权归属于本公司。
清查范围内的实物资产包括存货、设备，主要分布在中关村建设位于北京市朝
阳区霄云里3号的中关村建设办公大楼及中关村建设分布在全国各地的分公司办公
场所内。存货包括原材料、产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中
街6号院9号楼的豪成大厦102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103
室建筑面积241.04平方米，均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408
号；在产品为中关村建设已施工未结算的工程施工项目。设备类资产包括机器设备、
车辆和电子设备，机器设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌
机等工程用机器设备和灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等
轿车以及金杯、瑞风等轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化
系统及机房建设、电脑、空调及打印机等办公设备。
2．清查工作的组织、时间计划、实施方案
2.1组织：中关村建设对资产清查工作做了具体安排。成立了资产清查领导小
组，公司领导任组长，参加人员财务人员、实物管理人员等。
2.2时间计划及实施方案：准备阶段。财务部门把有关账目的收发业务登记齐
全，并结出余额，在总账与所属明细账以及有关明细账之间核对无误，做到账账相
符，账证相符。物资保管部门做好实物清理工作，把准备清查的物资按类别摆放整
齐，挂上标签，注明财产物资类别、编号、名称等，做好资产清查准备工作。资产
清查阶段。清查小组深入现场，进行实际盘点，做好盘点记录。
3．清查核实措施
确定资产清查范围：中关村建设全部资产和负债。
确定资产清查的方法：


库存现金采用实地盘点法。清点的现金与现金日记账的金额核对相符。银行存
款和其他货币资金以开户行对账单为依据核对银行存款日记账。对应收账款、预付
账款和其他应收款列出明细，然后向对方发询证函，确认应收款项的余额。对存货
的清查采用全面盘点的方式进行，盘存结果与账簿记录进行核对。对固定资产采取
全面清查办法，以固定资产卡片核对固定资产账，以账、卡对实物，包括资产名称、
型号、厂家、起用日期、原值、已提折旧、净值、使用年限等。
4．资产清查结果
经过清查、核实，达到资产与评估申报清单、清单与审计后的资产负债表相符。
（二）未来经营和收益状况预测说明
中关村建设在近几年历史财务数据的基础上，考虑宏观经济状况和未来国家对
中关村建设行业的政策，作出了2014年到2018年的盈利预测。

1. 收入的预计：


本公司的营业收入为建筑安装、建筑装饰收入和通过控股子公司的经营以股东
身份获得投资收益。经营业务预测范围包括总承包部、装饰分公司、市政分公司、
智能分公司、重庆分公司、上海分公司、内蒙古分公司、沧州分公司、沈阳分公司、
哈尔滨分公司等35家分公司：
分公司存在直属分公司、项目分公司和合作分公司三种：直属分公司的业务为
公司自营业务，整体汇入公司；项目分公司预测范围以现有项目为基础；合作分公
司是利用公司资质、资源，依据合作协议书约定，采用上交管理费等分成方式，将
相应额度的业务汇入公司。
公司预测的未来年度营业收入全部为建筑施工装饰收入，建筑施工装饰收入的
预测是建立在各分公司预测的基础上。


2. 营业成本的估测


本次对营业成本的估测参考了以前年度收入成本率进行预测。

3. 营业税金及附加的估测


营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，
按现行税费标准测算：
（1）营业税：建筑业适用3%营业税率；
（2）城市维护建设税：按实际交纳营业税的5%-7％计取；
（3）教育费附加：按实际交纳营业税的3％计取；
（4）地方教育费附加：按实际交纳营业税的2%计取。

4. 管理费用


在历史水平的基础上，考虑费用项目的现有标准和企业管理成本的增长变化进
行估测。
对于职工薪酬，根据企业提供的管理人数、平均工资水平及未来预计增长幅度
确定。折旧费按照目前固定资产原值和折旧率进行计算。房屋租赁费根据同地段市
场租金水平来进行预测。剩余费用中与收入相关的费用按以往年度各项费用占营业
收入的平均比例测算，与营业收入不相关的按历史水平预测并适当考虑增长。

5. 财务费用


银行借款根据企业2014年实际借款情况，未来年度未考虑其借款费用的增加，
借款利息根据企业实际贷款利率考虑；利息收入和银行手续费根据历史水平预测。

6. 营业外收入、营业外支出和减值损失


营业外收支不是经常性项目，因而本次盈利预测不考虑营业外收支。资产减值
损失在成本预测里做了考虑，不再单独预测。


7. 所得税


本公司为施工企业，其工程项目分布在全国不同的地方，根据不同地方的税收
政策，需要在项目施工地交纳部分地方所得税。未来年度地方所得税的预测根据历
史年度施工项目缴纳情况进行预测。
对于企业应交纳的企业所得税，未来预测年度考虑了以前年度亏损的弥补对应
纳所得税的影响。

8. 税后净利润


在上述收入、成本、费用等损益项目预测估算的基础上计算确定税后经营利润。

9. 资本性支出


资本性支出包括存量资产的更新改造支出，新增资产的资本投入和新增资产的
更新改造支出。本次资本性支出仅考虑了存量资产的更新改造支出。现有固定资产
的更新支出假设按现有设备的规模，以未来年度年折旧额作为设备的更新支出。

10. 未来年度息前税后现金流量的预测


根据上述各项预测，则企业未来各年度息前税后现金流量预测如下：
金额单位：人民币万元

项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

一、营业收入

183,851.69

202,236.85

222,460.54

244,706.59

244,706.59

减：营业成本

178,604.97

196,465.46

216,112.01

237,723.21

237,723.21

营业税费

6,177.42

6,795.16

7,474.67

8,222.14

8,222.14

销售费用

-

-

-

-

-

管理费用

4,678.59

4,847.39

5,064.07

5,294.98

5,294.98

财务费用

354.59

365.71

370.78

376.36

376.36

资产减值损失

-

-

-

-

-

加：投资收益

-

-

-

-

-

二、营业利润

-5,963.88

-6,236.88

-6,561.00

-6,910.10

-6,910.10

加: 补贴收入











营业外收入

-

-

-

-

-




项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

减：营业外支出

-

-

-

-

-

三、利润总额

-5,963.88

-6,236.88

-6,561.00

-6,910.10

-6,910.10

减：所得税

142.85

157.13

172.84

190.13

190.13

四、净利润

-6,106.73

-6,394.01

-6,733.84

-7,100.23

-7,100.23

加：付息债务利息

236.25

236.25

236.25

236.25

236.25

减：资本性支出

106.34

106.34

106.34

106.34

106.34

营运资金增加额

-5,252.20

-1,693.15

-1,851.54

-2,040.10



加：折旧及摊销

106.34

106.34

106.34

106.34

106.34

五、息前税后现金流量

-618.28

-4,464.61

-4,646.05

-4,823.88

-6,863.98



七、资料清单

1. 资产清查评估申报表；
2. 会计报表；
3. 产权证明文件；
4. 重大合同、协议等；
5. 生产经营统计资料；
6. 其他。





（此页无正文，为关于进行资产评估有关事项的说明签字页）
委托方（公章）：北京中关村科技发展(控股)股份有限公司
单位负责人（签字）：



（此页无正文，为关于进行资产评估有关事项的说明签字页）




被评估单位（公章）：北京中关村开发建设股份有限公司
单位负责人（签字）：



评估对象和评估范围的说明



一、 评估对象与评估范围说明

此次委托评估对象为中关村建设评估基准日股东部分权益价值。
评估范围是中关村建设评估基准日的全部资产和负债，并由中关村建设提供
的申报表列示：资产为人民币2,299,863,853.33元，负债为人民币2,292,330,758.16元，
净资产为人民币7,533,095.17元。资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产人
民币2,174,980,177.43元，长期股权投资为人民币121,334,044.10元，固定资产为人民币
3,549,631.80元。负债全部为流动负债，流动负债为人民币2,292,330,758.16元。

(1) 资产：


资产包括流动资产和非流动资产：
流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他应收款、存货。
存货包括原材料、产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9
号楼的豪成大厦102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103室建筑面积241.04
平方米，均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408号；在产品为中关
村建设已施工未结算的工程施工项目。
非流动资产包括长期股权投资和固定资产。长期股权投资全部为对子公司的投
资，具体明细列示如下：
金额单位：人民币元

序号

被投资单位名称

投资日期

投资比例

账面金额

1

北京中源大通房地产开发有限公司

2001.3

10.00%

57,500,000.00

2

北京富瑞达资产管理有限责任公司

2006.12

16.67%

20,000,000.00

3

北京中泰恒设备安装有限责任公司

2000.7

100.00%

31,035,319.88

4

中科远太商贸有限责任公司

2000.9

70.00%

748,400.00




序号

被投资单位名称

投资日期

投资比例

账面金额

5

中关村（沈阳）建设有限公司

2010.11

100.00%

22,000,000.00

6

中盛劳务有限责任公司

2001.2

72.50%

725,000.00

7

中宏成模架租赁有限责任公司

2000.9

70.00%

7,000,000.00

8

珠海市中关村投资有限公司

2001.6

50.00%

5,000,000.00

9

元鸿投资有限公司

2003.3

52.00%

10,400,000.00

10

北京中昊市政机械工程有限责任公司

2000.7

85.00%

22,367,707.19

11

北京四通智能建筑系统集成工程有限公司

2000.8

13.87%

3,150,878.15

12

北京中冠建筑装饰有限责任公司

2000.7

100.00%

18,753,098.84

13

大同中凯恒建设工程有限公司

2013.10

100.00%

10,000,000.00

14

北京富宏房地产开发有限公司

2013.12

80.00%

2,111,000.00



合计





210,791,404.06



长期股权投资减值准备





89,457,359.96



合计





121,334,044.10



长期股权投资的减值准备明细如下：
金额单位：人民币万元

序号

被投资单位名称

减值准备金额

1

北京中源大通房地产开发有限公司

41,500,000.00

2

北京富瑞达资产管理有限责任公司

20,000,000.00

4

中科远太商贸有限责任公司

748,400.00

8

珠海市中关村投资有限公司

3,400,000.00

9

元鸿投资有限公司

1,441,252.77

10

北京中昊市政机械工程有限责任公司

22,367,707.19



长期股权投资减值准备合计

89,457,359.96



注：序号同长期股权投资明细序号一致

固定资产全部为设备类资产。设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，机
器设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等工程用机器设备
和灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风
等轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化系统及机房建设、电
脑、空调及打印机等办公设备。


(2) 负债：


全部为流动负债，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交
税费、应付股利和其他应付款。

二、 实物资产分布情况及特点

中关村建设实物资产主要包括存货和设备。

存货和设备主要分布在中关村建设位于北京市朝阳区霄云里3号的中关村建
设办公大楼及中关村建设分布在全国各地的分公司办公场所内。存货包括原材料、
产成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9号楼的豪成大厦
102、103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103室建筑面积241.04平方米，
均为住宅底商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408号；在产品为中关村建设
已施工未结算的工程施工项目。设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，机器
设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等工程用机器设备和
灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风等
轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化系统及机房建设、电脑、
空调及打印机等办公设备。

三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

中关村建设账面未记录的无形资产为13项专利技术。

四、 企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量

无此类情况。

五、 引用其他机构出具的报告的结论情况

无。




资产核实情况总体说明

一、 资产核实人员组织、实施时间和过程

（一）资产核实人员组织和实施时间
北京京都中新资产评估有限公司接受中关村科技的委托，派出包括注册
资产评估师、房地产估价师、设备工程师、会计师在内的评估项目组，对中
关村建设的资产和负债进行了核实工作。根据中关村建设的资产状况分流动资
产、机器设备、房产等评估专业组对相关资产进行现场勘察核实。各小组随
时向委托方沟通清查中发现的问题。评估人员的核实基本按计划进度执行。
（二）资产清查核实的过程和历史盈利状况核实的过程

1. 资产清查核实的过程
(1) 现金：通过查看会计核算资料，盘点库存现金，以确定评估基准日余额的
正确性。
(2) 银行存款：要求被评估单位提供每一个账户的银行对账单及余额调节表，
根据评估申报表，经与银行对账单及银行存款余额调节表核对以及对大额银行存款
账户进行函证，据此清查核对其余额的正确性。
(3) 其他货币资金：要求被评估单位提供每一个账户的银行对账单，根据评估
申报表，经与银行对账单核对以及对大额其他货币资金账户进行函证，据此清查核
对其余额的正确性。
(4) 应收账款、预付账款、其他应收款：根据被评估单位提供的资料，评估人
员对应收款项进行了审查核实，向主管应收款项的人员调查询证，同时对大额款项
进行了函证并查验了有关的合同及原始凭证，并查验了期后回收情况，核对其余额



的正确性。
(5) 应收股利：根据被评估单位提供的资料，评估人员首先核对其账表是否一
致，收集核实相关合同、决议、分配方案和分配预案等资料，抽查核实会计资料，
并对大额款项进行了对账的工作，分析判断应收股利收回的可能性。
(6) 存货


评估人员首先对存货内控制度进行了核查，了解企业的存货进、出和保管核算
制度，核对企业财务记录、统计报表、工程结算单、工程量确认单等资料和实地盘
查，抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原始
凭单，以确认该存货的真实存在及所有权归属。

(7) 固定资产清查核实的方法


根据资产评估的原则和规定，评估人员对评估范围内的资产进行了了解核实，
对设备的相关资料进行了收集和核对，关注了相关的权属状况，在此基础上对主要
设备进行了现场核实。

设备类包括机器设备、车辆及电子设备。核实是在被评估单位有关财会人员、
设备管理人员、技术人员的配合下进行的。对设备的勘察，主要为①核查实物，即
根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的
铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值
较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、
购置发票、借据等为依据；对产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关
当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要
求被评估单位和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状
况，如在使用、停用、已拆除、在修、待修、闲置、待报废、未开箱等，检查有关


技术文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、封存、闲置、维护保养情况等进
行核查。

(8) 无形资产清查核实的方法


根据被评估单位提供的其它无形资产申报清单，查核了相关账薄及原始凭证，
了解其发生时间、原始发生额及受益匹配期限、摊余情况，资产及权力的尚存情况。
收集专利、专有技术等资产的证书、批文、转让协议等资料，通过在国家知识产权
局网站查询，核对权属情况。收集权利要求书、技术说明书、专有技术等申报资料，
结合对被评估单位专家及技术人员的访谈，了解无形资产的技术特点、技术优势、
应用情况等。

(9) 流动负债清查核实的方法


列入本次评估范围的流动负债包括短期借款、预收账款、应付账款、应付职工
薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款等。负债的清查核实工作，主要通过账账、
账表的核对，和询问企业有关人员进行。为了保证评估的公正客观，在负债的清查
核实中尽可能取得了相应的数据和证据，如往来款项着重调查清楚业务内容、发生
时间，收集函证材料；应交税费，通过核实有关账证、完税凭证，确定其真实性、
正确性。

2. 历史盈利状况的核实过程
(1) 营业收入


评估人员搜集了企业签订的与营业收入相关的合同、协议，了解了企业营业收
入确认的方法，对营业收入进行了核实，经核实无误。

(2) 营业成本


评估人员搜集了与营业成本相关的合同、协议，了解了历史上营业成本的构成、


与营业收入的关系等相关内容，对营业成本进行了核实，经核实无误。

(3) 营业税金及附加


评估人员了解了企业应交纳的税种、税率、计税基础和税收优惠政策，并搜集
了相关资料，查阅了企业的纳税申报表和交税凭证，经核实无误。

(4) 管理费用


评估人员取得了管理费用明细表，翻阅了企业管理费用明细账，了解了企业费
用管理制度，对管理费用进行了核实，经核实无误。

(5) 财务费用


评估人员对利息支付情况进行了核实，经核实无误。

(6) 营业外收支


评估人员查阅了企业营业外收支明细资料，经核实无误。

(7) 利润分配


评估人员搜集了企业利润分配制度，对历年利润分配情况进行了核实。

二、 影响资产核实的事项及处理方法

1、截至2013年12月31日，中关村建设作为被告的未决诉讼案件为2件，涉
及标的人民币27,983,211.12元：

1）北京宏特盛商贸有限公司向天津市第一中级人民法院提起诉讼，其诉称：
其与案外人泛华建设集团有限公司于2011年6月12日签订合同，由其为中关村建
设三分公司承建的唐山滦南工地提供钢材，由中关村建设三分公司提供担保。后，
泛华建设集团有限公司未能履行合同，中关村建设三分公司于2011年12月10日出
具《还款承诺书》，以中关村建设三分公司为实际受益人为由，代泛华建设集团有
限公司向其支付剩余货款，约定了还款日期和经济补偿金计算方法。北京宏特盛商


贸有限公司称中关村建设三分公司至今仍欠其货款4,829,359.25元，并以此为由要求
中关村建设及三分公司支付上述所欠货款并支付经济补偿金共计20,676,064.12元。
该诉讼案件未开庭。本次评估未考虑该诉讼事项可能产生的或者负债（或者资
产）。
2）宁夏煤炭基本建设公司向宁夏石嘴山市中级人民法院提起诉讼，其诉称其
与中关村建设宁夏分公司于2011年11月17日在石嘴山市大武口区提供《商品砼销
售合同》，合同约定其为中关村建设宁夏分公司承建的安康花园四期工程提供商品
混凝土，约定了双方的权利义务及违约金支付方式，其按约定履行了合同，但中关
村建设并未向其支付货款并以此为由要求中关村建设及宁夏分公司向其支付货款
6,959,188.00元，违约金347,959.4元，以上共计7,307,147.00元。
该诉讼案件在一审中。本次评估未考虑该诉讼事项可能产生的或者负债（或者
资产）。
2、本次评估范围内的存货—产成品（开发产品）的第1、2项豪成大厦102、
103室已被北京市朝阳区人民法院所查封，具体情况如下：

2003年1月，中关村建设与北京深长城建筑装饰工程有限公司（以下简称“深
长城”）签订《装饰工程施工合同》，发包北京中关村科技大厦的装修工程给深长城，
2003年9月30日深长城依约竣工，经双方确认，结算完成的工程量为6,211,693元，
中关村建设付给深长城工程款3,860,500元，尚欠2,351,193元未支付。后深长城将中
关村建设诉诸法庭，要求支付剩余工程款及偿付相关利息。2008年3月13日，北
京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第02377号民事判决书，判决中关村建
设在本判决生效后15日内支付给深长城剩余工程款和相关利息。后因中关村建设
未在法院限定日期内支付相关款项，2012年8月20日，北京市朝阳区人民法院依


法查封了中关村建设位于豪成大厦102、103室的房产，执行文件编号为（2008）朝
执字第4281号。至评估基准日，中关村建设已支付大部分欠款及利息，目前仅剩余
10万元尚未支付（该笔欠款，在中关村建设应付账款列示），故该两套房产尚未解
封。目前该两处房产由北京中科泰和物业服务有限公司代为管理。至评估基准日，
该两项房产均处于对外出租状态。承租方为北京东方般若科技发展有限公司，租期
为2011年1月20日至2014年1月19日。至评估勘查日，承租方已续租，租期为
2014年1月20日至2015年1月19日。根据以上情况，本次评估我们假设该两处房
产均为中关村建设的自持房地产，其产权归属于中关村建设。
3、中关村建设拥有施工总承包特级企业资质，2014年1月6日，北京市住房
和城乡建设委员会出具了关于中关村建设特级资质的有关证明：“中关村建设在
2012年住建部组织的施工总承包特级企业资质重新就位过程中，由于国家工法一项
指标原因，被准予房屋建筑工程施工总承包特级暂定期一年（有效期到2013年12
月28日），待2014年住建部国家工法评定结果出来后再予以换发证书。” 评估基准
日，该证明暂定期已到，中华人民共和国住房和城乡建设部2014年3月19日公布
了“住房城乡建设部关于公布2011～2012年度国家级工法的通知”，中关村建设申
报的国家工法未在公布通知名单中。根据《建筑业企业资质管理规定》第二十七条：
“企业取得建筑业企业资质后不再符合相应资质条件的，建设主管部门、其他有关
部门根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，资
质许可机关可以撤回其资质。被撤回建筑业企业资质的企业，可以申请资质许可机
关按照其实际达到的资质标准，重新核定资质。”关于企业资质等级事项，以最终
企业取得资质证书上的资质等级为准。

（1）根据《中华人民共和国行政许可法》第9条规定，建筑业企业资质是准


许特定的企业从事符合法定条件的活动，其主体和对象不可分离，不能独立存在和
单独交易。
（2）2005年6月28日，中国资产评估协会在北京召开专题座谈会，就资质等
行政许可能否作为无形资产评估等问题进行研讨。资质从性质上看基本上都属于行
政许可的范畴之内，行政许可法第九条明确规定，依法取得的行政许可，除法律、
法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。因此，依照法律、法规的
规定，行政资质不得单独转让，评估机构也不应当对资质单独进行评估。对于企业
股权转让过程中涉及的资质方面的问题，专家认为应当根据评估原理和评估准则的
规定，尤其是应当参照《企业价值评估指导意见（试行）》中的有关规定，在充分
分析企业获利能力和影响企业价值的各种因素的基础上，合理评估企业价值。中关
村建设自2010年起一直处于经营亏损状态，由于无法合理确定中关村建设经营改善
的时间，故无法从企业获利能力上测算企业的价值。
4、中关村建设本期向中国建设银行股份有限公司北京建国支行借款1.17亿元，
由母公司中关村科技以位于北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心5层部
分房地产提供抵押担保，抵押房产面积5028.58平方米，以及相应分摊国有土地使
用权面积563.73平方米，权证号分别为京房权证海股字第0004603号、京海国用（2003
出）第2166号，抵押价值合计13,378万元；同时，由母公司中关村科技与中关村建
设关联方北京鹏润投资有限公司提供连带责任保证。截至2013年12月31日，关联
方担保情况如下：

担保方

被担保方

担保金额
（元）

担保起始日

担保终止日

担保是否已
经履行完毕

中关村科技

中关村建
设

117,000,000.00

2013年3月13日

2014年2月12日

否




担保方

被担保方

担保金额
（元）

担保起始日

担保终止日

担保是否已
经履行完毕

北京鹏润投
资有限公司

中关村建
设

117,000,000.00

2013年3月13日

2014年2月12日

否



5、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至2012年13月31 日，中关村建设为下列单位贷款提供保证：

被担保单位

金额(万
元)

贷款发放单位

借款起始
期

借款终止
期

反担保财产

力鸿生态家园公寓商
品房承购人

56.85

交通银行公主坟支行

按揭贷款阶段性担保

说明



说明：截至2013年12月31日，中关村建设为银行向商品房承购人发放的总额
为56.85万元个人住房抵押贷款提供保证，该保证责任将在商品房承购人取得房屋
所有权证并办妥抵押登记后解除。
6、存货-在产品，由于账面值所对应的在施工程均未确认工程量，本次评估无
法确定完工程度。评估人员核实了存货的总账、明细账和申报表、采购合同、货款
支付凭证、工程施工合同等资料。
7、中关村建设的子公司珠海市中关村投资有限公司最后一年年检日期为2009
年6月26日，之后一直未进行年检，2012年8月6日，珠海市中关村投资有限公
司被当地工商行政管理机关吊销营业执照。

8、中关村建设子公司北京中宏成模架租赁有限责任公司所属的房屋建、构筑
物所占用的土地使用权位于北京市大兴区北臧村镇梨园村南侧。根据被评估单位提
供的《合作开发荒地合同书》中显示，该土地使用权是由北京市大兴区北臧村镇梨
园村（甲方）与北京中宏成模架租赁有限责任公司（乙方）合作开发。该地块为北
京市大兴区北臧村镇梨园村的集体用地，合作开发土地使用权面积45亩（分两次
签署，一次40亩，一次5亩）。其中40亩土地的合作开发期限为50年，自2003年


7月16日始至2053年7月15日止；另外5亩土地的合作开发期限为46年，自2007
年7月16日始至2053年7月16日止。合作期间，由北京中宏成模架租赁有限责任
公司支付给甲方相应的合作利益，至评估基准日，所有合作利益已支付完毕。合作
开发土地的地上物由北京中宏成模架租赁有限责任公司建设，如合同期内国家政策
性征用拆迁此地块，地上物补偿归北京中宏成模架租赁有限责任公司；如合作期满，
甲方将土地使用权转租他人，地上物应作价赔偿给北京中宏成模架租赁有限责任公
司。本次评估的北京中宏成模架租赁有限责任公司所属的房屋建筑物均未办理房屋
所有权证，企业出具的产权承诺资料。
9、期后事项
评估基准日至评估报告出具日，中关村建设作为被告的未决诉讼案件为3件，
涉及标的人民币7,581,597.00元：
（1）2013年4月27日，中关村建设及其宁夏分公司与宁夏煤炭基本建设有限公
司签订《商品混凝土买卖合同》。2014年3月20日，宁夏煤炭基本建设有限公司向银
川市永宁县人民法院起诉，请求法院判令中关村建设及其宁夏分公司向其支付拖欠
宁夏煤炭基本建设有限公司的混凝土浇筑款3,421,840.00元，判令中关村建设及其宁
夏分公司向其支付迟延履行利息47,906.00元，并判令中关村建设及其宁夏分公司承
担诉讼费用。目前，该案尚未开庭。
（2）中关村建设（内蒙古分公司）在康巴什新区神华康城C--4地块二标段和B--20
标段施工，向鄂尔多斯市中旺商砼有限责任公司购买商品混凝土。2014年2月11日，
鄂尔多斯市中旺商砼有限责任公司向鄂尔多斯市东胜区人民法院提起诉讼，请求法
院判令中关村建设支付混凝土款与违约滞纳金合计3,444,945.00元，且请求判令由中
关村建设承担案件受理费。目前，该案尚未开庭。


（3）2013年5月，中关村建设承揽建设鄂尔多斯神华康城项目，由内蒙古亮宇
装饰工程有限公司承包中关村建设在鄂尔多斯神华康城项目B-22地块内23#至27#楼
隔热断桥铝合金内平开窗制作加工工程，并签订了施工合同，约定于2013年6月20
日开工，2013年7月25日竣工，合同价格为1,616,500.00元。2014年4月8日，内蒙古亮
宇装饰工程有限公司向鄂尔多斯市东胜区人民法院提起诉讼，请求法院判令中关村
建设支付工程款与违约金合计666,906.00元，并请求判令由中关村建设承担该案全部
诉讼费。目前，该案尚未开庭。

三、 核实结论

评估范围的资产和负债，经过评估人员的现场核实工作，所核结果与委
托方提供评估的资产情况一致。






资产基础法评估技术说明



一、 流动资产评估技术说明
二、 非流动资产评估技术说明


1. 长期股权投资评估技术说明
2. 设备评估技术说明
3. 其他无形资产评估技术说明
三、 负债评估技术说明







流动资产评估技术说明

我们对中关村建设提供的评估基准日资产负债表、流动资产评估清单及其他有
关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查了有关原始凭证及其他证明文件；
盘点了库存现金，实地抽查了存货的实存数量，调查了存货的质量状况，推断评估
基准日存量情况；了解试算了成本核算的费用归集及分配程序。完成了我们认为必
要的核实、勘察程序。在此基础上依据此次评估目的和资产的性质采用了相应的评
估方法。
本次的评估范围为被评估单位提供的评估申报清单载明的流动资产，具体科目
账面值详见下表：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

流动资产合计

2,174,980,177.43

货币资金

38,520,368.89

应收账款

1,185,153,856.06

预付账款

78,350,497.22

应收股利

1,641,505.00

其他应收款

831,889,102.02

存货

39,424,848.24



1． 货币资金：


中关村建设货币资金的账面值为38,520,368.89元，其中现金1,610,852.81元，银
行存款33,369,534.44元，其他货币资金3,539,981.64元。

（1）现金，为中关村建设财务部及中关村建设各分公司财务部存放的库存现金。
评估人员对库存现金进行监盘，根据盘点日的现金盘点表，采取倒推的方法，用盘
点日现金余额加评估基准日到盘点日付出金额，减评估基准日到盘点日收入金额，


以计算得到的金额同评估基准日现金日记账和总账现金账户余额核对，金额相符，
以核实无误的账面值作为评估值。
（2）银行存款，中关村建设在银行开设的76个银行账户，均为人民币账户。
为中关村建设及其分布在各地的分公司开设的人民币账户存放的存款。银行主要包
括中国银行沧州市迎宾路支行、中国建设银行北京建国支行、平安银行北京和平支
行、中国银行大同市分行营业部、农行重庆巴南支行、中信银行股份有限公司北京
出国中心支行、建行上海遵义路支行、宁夏银行股份有限公司利民支行、北京银行
通州支行、中国邮政储蓄银行北京通州区通胡大街支行等。评估人员对各存款账户
进行了函证，查阅、审核了评估基准日银行对账单和银行存款余额调节表，再将银
行存款日记账、银行存款余额调节表和银行对账单进行核对，以核实无误的账面值
作为评估值。
（3）其他货币资金，中关村建设在中国农业银行哈尔滨东风分理处和中国工商
银行佛山平洲支行存入安全保证金和工人工资保证金，评估人员对大额款项进行了
函证，查阅、审核了评估基准日银行对账单，以核实无误的账面值作为评估值。
经评估，中关村建设货币资金的评估值为38,520,368.89元，其中现金1,610,852.81
元，银行存款33,369,534.44元，其他货币资金3,539,981.64元，与账面值一致。

2． 应收款项：


根据中关村建设提供的资料，评估人员对应收账款、预付账款和其他应收款进
行了逐项审查核实，同时对大额款项进行了函证并查验了有关的合同及原始凭证。
（1）应收账款
应收账款评估基准日的账面值为1,199,359,692.14元，坏账准备14,205,836.08元，
账面净额1,185,153,856.06元。


根据中关村建设提供的清查评估申报表，应收账款为应收业主方的工程款，共
158项。评估人员向财务部门了解应收账款形成的原因，并审核了相关账薄、原始
凭证、工程合同、工程结算单等。评估人员对大额款项进行了函证，经综合分析应
收账款的回收情况及债务人状况、欠款的性质及款项发生时间，采用个别认定和按
组合采用余额百分比法相结合的方法预计评估风险损失，以扣除评估预计风险损失
后的账面值作为评估值。企业计提的坏账准备评估值为零。
按组合计提评估风险损失的比例如下表：

组合名称

应收账款计提比例%

行业组合

1



中关村建设与母公司及其子公司之间的应收款项不预计评估风险损失。
经评估，截止至评估基准日，应收账款预计评估风险损失为14,205,836.08元，
评估值为1,185,153,856.06元，与账面净额一致。
（2）预付账款
预付账款评估基准日账面值为78,350,497.22元。
根据中关村建设提供的清查评估申报表，预付账款共3项，为预付的工程款和
材料款。评估人员经查阅明细账，抽查相关会计凭证及其他原始凭证，并与中关村
建设有关人员进行询问了解，未发现不能收到货物等相关资产或取得相关权益的风
险，以账面值作为评估值。
经评估，中关村建设预付账款的评估值为78,350,497.22元，与账面值一致。
（3）其他应收款
其他应收款基准日账面值为937,920,468.21元，坏账准备106,031,366.19元，账面
净额831,889,102.02元。


根据中关村建设提供的清查评估申报表，其他应收款共计258项，业务内容为
备用金、履约保证金、农民工保证金、质量保证金、房租、其他保证金及往来款项
等。评估人员向财务部门了解其他应收款形成的原因、账龄等情况，并审核了相关
账薄及原始凭证。评估人员对大额款项进行了函证，经综合分析其他应收款的回收
情况及债务人状况、欠款的性质及款项发生时间采用个别认定和按组合采用余额百
分比法相结合的方法预计评估风险损失，以扣除评估预计风险损失后的账面值作为
评估值。企业计提的坏账准备评估值为零。
按组合计提评估风险损失的比例如下表：

组合名称

其他应收款计提比例%

行业组合

5



中关村建设与母公司及其子公司之间的应收款项不预计评估风险损失。
经评估，截止至评估基准日，其他应收款预计评估风险损失为106,031,366.19元，
评估值为831,889,102.02元，与账面净额一致。

3． 应收股利


应收股利账面值1,641,505.00元，为应收其子公司北京中泰恒设备安装有限责任
公司2001年期间股利，根据被评估单位提供的资料，评估人员首先核对其账表是否
一致，收集核实相关合同、决议、分配方案和分配预案等资料，抽查核实会计资料，
并对大额款项进行了对账的工作，分析判断应收股利收回的可能性，以经核实后的
账面值确定评估值。
经评估，截止至评估基准日，应收股利评估值为1,641,505.00元，与账面值一致。

4． 存货：


存货包括原材料、产成品和在产品，账面值为39,424,848.24元。


（1） 原材料


根据中关村建设提供的清查评估申报表，原材料账面值为171,403.35元。
评估人员通过查阅原材料的购销合同、采购发票、入库单据等原始凭证，了解
到中关村建设账面存货-原材料，实际为以前年度记账差异产生的差额，评估基准日，
无该原材料实物，故以零值作为原材料评估值。
（2）产成品
中关村建设账面存货-产成品，实际为中关村建设的开发产品，为位于北京市朝
阳区左家庄中街6号院9号楼的豪成大厦102、103室的两处底商房产，评估基准日
该两处房产均处于出租状态，且出租状态自2011年起一直持续到评估基准日，最新
租赁合同，显示出租到期日为2015年，基于以上原因，本次对该两处房产作为中关
村建设的自持房地产进行评估。
1）评估对象概况
本次评估范围内的存货—产成品共2项，是位于北京市朝阳区左家庄中街6号
院9号楼的豪成大厦102、103室，账面价值4,504,558.25元。其中102室建筑面积
206.57平方米，103室建筑面积241.04平方米，均为住宅底商。豪成大厦建成于2008
年，为1幢地上25层，地下2层的钢筋混凝土剪力墙结构商住两用项目。豪成大厦
地处于“三元桥商圈”，生活配套设施齐全，紧邻煤炭医院、家乐福超市、工商银
行、招商银行等配套设施；交通较便捷，临左家庄中街，周围有公交110路、104
路、515路等，步行约10分钟可到达地铁13号线柳芳站。

豪成大厦外墙1-3层贴大理石，4层以上贴高级墙砖；一层大厅及电梯前室为高
档精装修，干挂石墙面，地面铺设地砖，石膏板造型灯池。大厦共4部电梯，楼梯
间四墙及天棚刷乳胶漆，楼梯踏步铺设地砖，不锈钢扶手栏杆。102及103室内四


墙刷乳胶漆，地砖地面，天棚为裸露的管道层；全玻无框包铝合金大门并安装有不
锈钢推拉门，断桥铝合金窗户，室内玻璃门；天棚安装格栅灯，室内水电齐全，中
央空调供暖。
经评估人员现场勘查，103室内有一段公共楼梯，通向二楼另一间商铺室内。
至评估基准日，该楼梯可正常使用。
目前该两项产成品由北京中科泰和物业服务有限公司代为管理。至评估基准日，
该两项房产均处于对外出租状态。承租方为北京东方般若科技发展有限公司，租期
为2011年1月20日至2014年1月19日。至评估勘查日，承租方已续租，租期为
2014年1月20日至2015年1月19日。
2）清查核实情况
根据资产评估的原则和规定，评估人员对被评估单位提供的评估基准日资产负
债表、存货评估申报表及其他有关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查
了有关原始凭证及房屋所有权证、国有土地使用证等文件，听取委托方有关人员对
企业情况和委托资产的历史及现状的介绍，了解目前企业的资产使用现状。并会同
有关专业技术人员到现场对实物进行核实。进行现场勘查核实建筑面积（使用面
积），结构形式，装饰标准，供电、供水、供气设施状况，了解房屋建筑物的使用
状况，损坏情况以及维修、保养、管理情况，对配套设施、周边环境等因素进行了
现场勘察。

本次评估范围内的存货—产成品的第1、2项豪成大厦102、103室已办理房屋
所有权证，证号为X京房权证朝字第624408号，房屋所有权人为北京中关村开发建
设股份有限公司，房屋坐落朝阳区左家庄中街6号院9号楼，规划用途为车位、公
寓、健身中心、其他、商业用房（102、103室为商业用房），建筑面积为44,294.64


平方米（其中102室为206.57平方米，103室为241.04平方米）。据被评估单位相关
人员介绍，该房屋所有权证上除102、103室以外的其他房产已全部出售，并已办理
或正在办理新的房屋所有权证。
目前，证号为X京房权证朝字第624408号的房屋所有权证原件抵押在北京市朝
阳区房屋管理局内。本次评估，评估人员已到朝阳区房屋管理局核实房屋所有权证
原件。
本次评估范围内的存货—产成品的第1、2项豪成大厦102、103室已被北京市
朝阳区人民法院所查封，具体情况如下：
2003年1月中关村建设与北京深长城建筑装饰工程有限公司（以下简称“深长
城”）签订《装饰工程施工合同》，发包北京中关村科技大厦的装修工程给深长城，
2003年9月30日深长城依约竣工，经双方确认，结算完成的工程量为6,211,693元，
中关村建设付给深长城工程款3,860,500元，尚欠2,351,193元未支付。后深长城将中
关村建设诉诸法庭，要求支付剩余工程款及偿付相关利息。2008年3月13日，北
京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第02377号民事判决书，判决中关村建
设在本判决生效后15日内支付给深长城剩余工程款和相关利息。后因中关村建设
未在法院限定日期内支付相关款项，2012年8月20日，北京市朝阳区人民法院依
法查封了中关村建设位于豪成大厦102、103室的房产，执行文件编号为（2008）朝
执字第4281号。至评估基准日，中关村建设已支付大部分欠款及利息，目前仅剩余
10万元尚未支付（该笔欠款，在中关村建设应付账款列示），截至评估基准日，该
两套房产尚未解封。

本次评估范围内的存货—产成品所在的豪成大厦已办理国有土地使用证，证号
为京朝国用（2012出）第00026号，土地使用权人为中关村开发建设股份有限公司，


座落为朝阳区左家庄中街6号院9号楼，地类（用途）为公寓、商业、地下车库（102、
103室为商业），使用权类型为出让，使用权面积为8640.29平方米，使用权终止日
期为公寓：2073年5月25日，商业：2043年5月25日，地下车库：2053年5月25
日。
根据以上情况，本次评估我们假设该两处房产均为中关村建设的自持房地产，
其产权归属于中关村建设。
3）评估方法
根据评估目的和资产实际情况分析，采用市场法进行评估。
因被评估资产所在北京市商业型物业的交易市场和租赁市场较为活跃，可收集
到出售交易案例等信息的资料，因此具备使用市场法的条件。
市场法是根据市场中的替代原理，将待估房地产与具有替代性的，且在估价期
日近期市场上交易的类似案例进行比较，并对类似可比案例的成交价格作适当修
正，以此估算被评估资产客观合理价格的方法。具体为对其实际交易价格从交易情
况、交易日期、区域因素、个别因素等各方面与被评估资产具体条件比较修正，确
定估价对象价值的评估方法。
市场法所选择的可比交易案例来源主要有：评估人员现场调查被评估资产周边
地区类似案例的交易信息、评估人员到北京市当地中介机构收集的交易信息、网上
查询的相关交易信息。
4）价格影响分析

① 一般因素
A. 地理位置


北京市位于北纬39°08ˊ～40°05ˊ，东经115°25ˊ～117°3ˊ，海拔43.71米，南


北直线距离为170公里，东西直线距离为160公里。除东南部与天津市接壤外，周
围与河北为临。
全市总面积16807.8平方公里，其中山区占9200平方公里，丘陵面积1200平方
公里，平原面积占6408平方公里，分别占总面积的54.74%、7.14%、38.12%。

B. 行政区划


北京市划分为18个区县，其中东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、
石景山八个区习惯上称为城八区；通州、顺义、大兴、昌平四个区称为近郊区；房
山、门头沟、怀柔、平谷和密云县、延庆县十个区县为远郊区。

C. 自然环境


北京地处华北大平原西北部的边缘，是平原与高原、山地的交接地带。北京市
地处中纬度，属温带大陆性季风气候，其特征是：春季干旱多风，夏季高温多雨，
秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。北京市是我国东部少雨区之一，多年平均降水量640
毫米左右。全市贯穿5条大河：永定河、潮白河、北运河、大清河、蓟运河。

D. 经济状况


2013年，面对错综复杂的国内外形势，北京市上下在党中央、国务院和市委、
市政府的坚强领导下，深入贯彻落实十八大精神，加快推动经济发展方式转变。总
体经济实现了平稳增长，调结构、转方式也取得了积极进展。

初步核算，2013年全市实现地区生产总值19500.6亿元，按可比价格计算，比
上年增长7.7%，增幅与上年持平。其中，1季度经济增长7.9%，上半年增长7.7%，
1-3季度增长7.7%，增势较为平稳。分产业看，第一产业实现增加值161.8亿元，增
长3%。第二产业实现增加值4352.3亿元，增长8.1%，其中工业实现增加值3536.9
亿元，增长7.8%；建筑业实现增加值815.4亿元，增长9.6%。第三产业实现增加值


14986.5亿元，增长7.6%。三次产业结构由上年的0.8:22.7:76.5变为0.8:22.3:76.9。
按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到93213元，按年平均汇率折合为
15052美元。

② 区域因素
A. 地理位置


朝阳区是北京市属近郊区向城区过渡的区，位于北京城区东部。辖域面积470.8
平方公里。南北略长，最长约28公里；东西稍窄，最宽约17公里。区域地理坐标
为北纬39°49′至40°5′；东经116°21′至116°38′。朝阳区西与东城区、崇文区、丰台区、
海淀区相毗邻，北连昌平区、顺义区，东与通州区接壤，南与大兴区相邻，平均海
拔34米，是北京市城近郊区中面积最大的的一个区。

B. 行政区划


朝阳区现辖 24个街道办事处，19个地区办事处。
24个街道办事处包括：朝外街道、劲松街道、建外街道、呼家楼街道、八里庄
街道、三里屯街道、团结湖街道、双井街道、垡头街道、左家庄街道、小关街道、
和平街街道、酒仙桥街道、首都机场街道、潘家园街道、六里屯街道、麦子店街道、
香河园街道、亚运村街道、奥运村街道、望京街道、安贞街道、大屯街道、东湖街
道。
19个地区办事处包括：南磨房地区、高碑店地区、将台地区、太阳宫地区、小
红门地区、十八里店地区、三间房地区、东风地区、常营地区、管庄地区、孙河地
区、王四营地区、东坝地区、黑庄户地区、崔各庄地区、豆各庄地区、金盏地区、
平房地区 、来广营地区。

第六次人口普查显示朝阳区常住人口为354.5万人，同2000年第五次全国人口


普查相比，十年共增加125.5万人，增长54.8%。平均每年增加12.6万人，年平均增
长率为4.5%。全区常住人口中，外省市来京人员为151.5万人，占常住人口的42.7%。

C. 自然环境


西城区四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽湿润，冬季寒冷干
燥，属于典型的暖温带大陆性季风气候。年平均气温为12℃左右，最高气温38℃，
最低气温-15℃，年平均降水量626毫米。
朝阳区属温带大陆型半湿润季风气候，四季分明，降水集中。春季干燥多风，
昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干
燥，多风少雪。年平均气温 11.6℃，最冷月 1 月份平均气温4 .6℃，最热月 7 月
平均气温 25.9℃，年无霜期 192 天；年平均降水量 581 毫米（1971-2000年），夏
季降水量占全年的75%。1998 年以来，气候暖干化明显，连年干旱。
全年日照辐射总量为134.24千卡、平方厘米，生理辐射量约占全年辐射总量
49%。全年日照时数共2841.4小时，以5月份最多，有279.1小时；6月份次之，有
277.3小时。
朝阳区有较为丰富的地下水，除来广营、金盏一带是弱富水区（1000平方米/
日）外，全区大部分地区是较富水区（1000—2000立方米/日）。地下水含水层分布
有一定规律，含水层多埋藏在地面20米以下，最大厚度70米。五路居、大黄庄一
带的厚度在50米以上，全区大部分厚度在20-35米之间，水位变幅在10米上下。

D. 经济发展


朝阳区是北京功能核心区之一，近年来经济发展快速。2013年，朝阳区经济运
行总体平稳。具体来看，地区生产总值、社会消费品零售额、财政收入和城镇居民
人均可支配收入均保持平稳增长；农村居民人均纯收入增速逐步攀升；全社会固定


资产投资小幅增长；规模以上现价工业总产值持续负增长。
2013年，朝阳区实现地区生产总值（GDP）3963.6亿元，比上年增长9.1%。从
年内各季度增速看，一季度增长9.3%，上半年增长9.2%，1-3季度增长9.1%，呈现
平稳增长态势。
朝阳区全年实现社会固定资产投资1216.7亿元，占全市的17.3%；比上年增长
1.8%，低于全市增速7.0个百分点。朝阳区社会固定资产投资增速整体前高后低，
呈现出“年初高位开局、年中震荡回落、年末逐渐回稳”的发展态势。年初，社会固
定资产投资受重点项目开工的带动，以17.7%的增速高位开局，3月份在重大项目落
地和多领域投资并举等积极因素的带动下，增速攀升至24.6%的全年最高点，之后
受房地产开发投资增速回落和城镇固定资产投资持续负增长的影响，社会固定资产
投资增速震荡中逐步回落，直至11月份回落至1.5%的全年最低点，年底12月份增
速小幅回稳，全年以1.8%的小幅增长收尾。

E. 房地产市场状况


根据朝阳区统计信息网公布的统计数据，2013年，北京市继续坚定不移的加强
房地产市场调控，多次出台新的调控政策，在此背景下，朝阳区住宅市场持续低迷，
投资、销售等指标均徘徊于低位，但在区域内商业地产需求增加及CBD核心区重点
项目开工等因素的影响下，商业地产发展形势良好，对房地产市场起到了较好的带
动作用。

2013年，朝阳区完成房地产开发投资656.9亿元，比上年增长7.6%，增速比上
年大幅提升19.9个百分点。纵观全年，房地产开发投资呈现一季度高开、二季度平
稳、三、四季度持续回落的运行态势，投资受重点项目开工带动作用显著，并保持
了全年正增长的良好局面。从全市看，朝阳区房地产开发投资总量仍稳居全市首位，


占全市房地产开发投资的比重为18.9%，但增速比全市低2.9个百分点。

③ 个别因素


豪成大厦建成于2008年，为1幢地上25层，地下2层的钢筋混凝土剪力墙结
构商住两用项目。豪成大厦地处于“三元桥商圈”，生活配套设施齐全，紧邻煤炭医
院、家乐福超市、工商银行、招商银行等配套设施；交通较便捷，临左家庄中街，
周围有公交110路、104路、515路等，步行约10分钟可到达地铁13号线柳芳站。
豪成大厦外墙1-3层贴大理石，4层以上贴高级墙砖；一层大厅及电梯前室为
高档精装修，干挂石墙面，地面铺设地砖，石膏板造型灯池。大厦共4部电梯，楼
梯间四墙及天棚刷乳胶漆，楼梯踏步铺设地砖，不锈钢扶手栏杆。102及103室内
四墙刷乳胶漆，地砖地面，天棚为裸露的管道层；全玻无框包铝合金大门并安装有
不锈钢推拉门，断桥铝合金窗户，室内玻璃门；天棚安装格栅灯，室内水电齐全，
中央空调供暖。
经评估人员现场勘查，103室内有一段公共楼梯，通向二楼另一间商铺室内。
至评估基准日，该楼梯可正常使用。
5）评估案例
以存货产成品—豪成大厦102室为例（表3-9-5第1项）
①可比案例概况
根据市场法选择可比案例的条件，选择与被评估资产相同区域内类似交易案例
三个，具体情况见下表：

序号

可比案例A

可比案例B

可比案例C

楼盘名称

豪成大厦

凤凰城

远洋新干线

地址

朝阳区左家庄中街6号院9号楼

朝阳区三元桥曙光西里甲5号

朝阳区霞光里66号院

楼层

第1层

第1-2层

第1层

物业费

5.0元/m2*月

5.0元/m2*月

3.8元/m2*月




装修

精装修（不可分割）

精装修（不可分割）

精装修（可分割）

建筑年代

2008

2007

2005

总价 万元

3124

2200

850

建筑面积 m2

781

568

230.27

单价 元/m2

40000

38732

36913



②因素条件比较
对可比案例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的条件比较，具体
见下表：

物业名称

被评估资产

可比实例A

可比实例B

可比实例C

座 落 位 置

朝阳区左家庄中街6
号院9-16号（102室）

朝阳区左家庄中街6
号院9号楼


朝阳区三元桥曙光西
里甲5号


朝阳区霞光里66号院


交
交
易
情
况

使用类别

住宅底商

住宅底商

住宅底商

住宅底商

权利状态

产权

产权

产权

产权

交易形式

转让

转让

转让

转让

交易情况

现房

现房

现房

现房

交易日期

2013/12/31

2014/4/6

2014/4/10

2014/4/8

区
区
域
因
素

区域繁华程度

一般

一般

较优

较优

道路状况

城市支路

城市支路

城市主干道

城市干道

交通便捷度

一般

一般

较优

较优

城市基础设施

齐全

齐全

齐全

齐全

社会公共服务设施

较齐全

较齐全

较齐全

较齐全

社会人文环境条件

较优

较优

较优

较优

环境质量

较优

较优

较优

较优

自然环境条件

较优

较优

较优

较优

景观

一般

一般

一般

一般

城市规划限制

有

有

有

有

地区不动产销售状
况

优

优

优

优

个
个
别
因
素

临街情况

不临街

临街

临街

临街

距公交车站或地铁
的距离

较近

较近

较近

较近

车位情况

地下车位

地下车位

地下车位

地下车位

建筑面积

206.57平方米

781平方米

568平方米

230.27平方米

所在楼层

第1层

第1层

第1-2层

第1层

朝向及布局

较差

较优（不可分割）

较优（不可分割）

较差（可分割）




物业名称

被评估资产

可比实例A

可比实例B

可比实例C

建筑结构

框剪

框剪

框剪

框剪

装修状况

一般装修

精装修（不可分割）

精装修（不可分割）

精装修

设备标准及状况

较完备

较完备

较完备

较完备

新旧程度

较新

较新

较新

较新

物业管理

较优

较优

优

优

室内格局

较优

较优

较优

较优

绿化环保程度

一般

一般

一般

一般

剩余土地使用权年
限

29.40

29.40

31.00

29.00



③因素修正
在各因素条件比较表的基础上，进行比较实例交易情况修正、交易日期修正、
区域因素修正，个别因素修正，即被评估资产的因素条件指数与比较实例的因素条
件进行比较，得到各因素修正系数，具体见下表：

比较项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易价格（元/㎡）

——

40000.00

38732.00

36913.00

比 较 因 素

分值

分值

分值

分值

交
易
情
况

使用类别

100

100/100

100/100

100/100

权利状态

100

100/100

100/100

100/100

交易形式

100

100/100

100/100

100/100

交易情况

100

100/100

100/100

100/100

交易情况小计



1.0000

1.0000

1.0000

交易日期

100

100/103

100/103

100/103

交易日期小计



0.9709

0.9709

0.9709

区
域
因
素

区域繁华程度

100

100/100

100/103

100/103

道路状况

100

100/100

100/106

100/104

交通便捷度

100

100/100

100/103

100/103

城市基础设施

100

100/100

100/100

100/100

社会公共服务设施

100

100/100

100/100

100/100

社会人文环境条件

100

100/100

100/100

100/100

环境质量

100

100/100

100/100

100/100

自然环境条件

100

100/100

100/100

100/100

景观

100

100/100

100/100

100/100

城市规划限制

100

100/100

100/100

100/100

地区不动产销售状况

100

100/100

100/100

100/100




比较项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

区域因素小计



1.0000

0.8892

0.9063

个
别
因
素

临街情况

100

100/105

100/105

100/105

距公交车站或地铁的距离

100

100/100

100/100

100/100

车位情况

100

100/100

100/100

100/100

建筑面积

100

100/98

100/99

100/100

所在楼层

100

100/100

100/98

100/100

朝向及布局

100

100/106

100/106

100/100

建筑结构

100

100/100

100/100

100/100

装修状况

100

100/103

100/103

100/103

设备标准及状况

100

100/100

100/100

100/100

新旧程度

100

100/100

100/100

100/100

物业管理

100

100/100

100/101

100/101

室内格局

100

100/100

100/100

100/100

绿化环保程度

100

100/100

100/100

100/100

剩余土地使用权年限

100

100/100

100/102

100/100

个别因素小计



0.8901

0.8747

0.9198



④确定比准价格
将经过修正的可比实例比准价格进行算术平均，得到评估价格，具体见下表。

物业名称

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易价格（元/㎡）

40000.00

38732.00

36913.00

交易情况修正

1.0000

1.0000

1.0000

交易期日修正

0.9709

0.9709

0.9709

区域因素修正

1.0000

0.8892

0.9063

个别因素修正

0.8901

0.8747

0.9198

评估单价（元/㎡）

34,568

29,248

29,876



对可比案例取算术平均，则：
评估对象的取得单价=31,231.00元/平方米
评估对象的取得总价=206.57×31,231.00=6,451,400.00元(取整到百位)
6）评估结果及增减值分析
本次评估范围内的存货—产成品的评估价值13,553,400.00元，比账面价值
4,504,558.25元，增值了9,048,841.75 元，增值率200.88%。

主要增值原因：本次评估范围内的存货—产成品其账面值为该房地产的开发成


本，近几年，北京房地产市场上涨过快，其市场价值要高于账面成本，故造成评估
增值。
（3）在施工程
在施工程，账面值为34,748,886.64元。
评估人员通过现场勘查、核实存货总账、明细账和申报表，查阅工程施工合同、
业主批复工程量单、项目部与分包单位签订的分包工程结算单、主要材料入库单、
材料耗料表、人工费结算单等等原始凭证，进行账表、账实核查。
被评估单位的在施工程主要是房建项目工程。
目前项目分布在全国多个省市，主要在北京市通州区、哈尔滨市、武汉市、沈
阳市等。由于账面值所对应的在施工程均未确认工程量，本次评估无法确定完工程
度。评估人员核实了存货总账、明细账和申报表、采购合同、货款支付凭证、工程
施工合同等资料，账面值基本合理，本次以核实后账面值作为评估值。
经评估，在施工程评估值为34,748,886.64元。

5． 评估结果及分析


金额单位：人民币元

科目名称

账面值

评估价值

增值额

增值率%

流动资产合计

2,174,980,177.43

2,183,857,615.83

8,877,438.40

0.41

货币资金

38,520,368.89

38,520,368.89

-

-

应收账款

1,185,153,856.06

1,185,153,856.06

-

-

预付账款

78,350,497.22

78,350,497.22

-

-

应收股利

1,641,505.00

1,641,505.00

-

-

其他应收款

831,889,102.02

831,889,102.02

-

-

存货

39,424,848.24

48,302,286.64

8,877,438.40

22.52



经评估流动资产账面值2,174,980,177.43元，评估价值2,183,857,615.83元，增值
额8,877,438.40元，增值率0.41 %。


流动资产增值的主要原因是存货-产成品增值：本次评估范围内的存货—产成品
实际为中关村建设的开发产品，为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9号楼的豪
成大厦102、103室的两处底商房产，评估基准日该两处房产均处于出租状态，且出
租状态自2011年起一直持续到评估基准日，最新租赁合同显示出租到期日为2015
年，基于以上原因，本次对该两处房产作为中关村建设的自持房地产进行评估，存
货-产成品其账面值为该房地产的开发成本，近几年，北京房地产市场上涨过快，其
市场价值要高于账面成本，故造成评估增值。



长期股权投资评估技术说明

一、长期股权投资概况

我们对中关村建设提供的评估基准日资产负债表、长期股权投资评估清单及其
他有关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，审核了有关原始凭证、投资协议、
验资报告及其他证明文件，完成了我们认为必要的核实、勘察程序。在此基础上依
据此次评估目的和资产的性质采用了相应的评估方法。
本次的评估范围为中关村建设提供的评估申报清单载明的长期股权投资，系中
关村建设对子公司的股权投资，具体明细账面值详见下表：
金额单位：人民币元

序号

被投资单位名称

投资日期

投资比例

账面金额

1

北京中源大通房地产开发有限公司

2001.3

10.00%

57,500,000.00

2

北京富瑞达资产管理有限责任公司

2006.12

16.67%

20,000,000.00

3

北京中泰恒设备安装有限责任公司

2000.7

100.00%

31,035,319.88

4

中科远太商贸有限责任公司

2000.9

70.00%

748,400.00

5

中关村（沈阳）建设有限公司

2010.11

100.00%

22,000,000.00

6

中盛劳务有限责任公司

2001.2

72.50%

725,000.00

7

中宏成模架租赁有限责任公司

2000.9

70.00%

7,000,000.00

8

珠海市中关村投资有限公司

2001.6

50.00%

5,000,000.00

9

元鸿投资有限公司

2003.3

52.00%

10,400,000.00

10

北京中昊市政机械工程有限责任公司

2000.7

85.00%

22,367,707.19

11

北京四通智能建筑系统集成工程有限公司

2000.8

13.87%

3,150,878.15

12

北京中冠建筑装饰有限责任公司

2000.7

100.00%

18,753,098.84

13

大同中凯恒建设工程有限公司

2013.10

100.00%

10,000,000.00

14

北京富宏房地产开发有限公司

2013.12

80.00%

2,111,000.00



合计





210,791,404.06



长期股权投资减值准备





89,457,359.96



合计





121,334,044.10



长期股权投资的减值准备明细如下：


金额单位：人民币万元

序
号

被投资单位名称

账面原值

减值准备金额

账面净值

1

北京中源大通房地产开发有限公司

57,500,000.00

41,500,000.00

16,000,000.00

2

北京富瑞达资产管理有限责任公司

20,000,000.00

20,000,000.00

0.00

4

中科远太商贸有限责任公司

748,400.00

748,400.00

0.00

8

珠海市中关村投资有限公司

5,000,000.00

3,400,000.00

1,600,000.00

9

元鸿投资有限公司

10,400,000.00

1,441,252.77

8,958,747.23

10

北京中昊市政机械工程有限责任公司

22,367,707.19

22,367,707.19

0.00



长期股权投资减值准备合计

116,016,107.19

89,457,359.96

26,558,747.23



注：序号同长期股权投资明细序号一致

二、评估方法

评估人员查阅了财务明细账及相关会计凭证，索取了有关股权的证明文件，了
解、核实长期股权投资项目的投资种类、原始投资额、账面余额、核算方法、历史
收益、投资比例等相关情况，核实了长期股权投资账面值的真实性及准确性。
对评估基准日持续经营的控股子公司，其评估方法同母公司评估方法一致，不
再详述，以经评估后股东全部权益价值乘以持股比例确定评估值。
对参股子公司，以评估基准日经审计后股东全部权益价值乘以持股比例确定评
估值。
对于评估基准日拟股权转让等处于非持续经营状态的子公司，根据其实际情
况，以股权转让价或者其实际可变现价值作为评估值。
对长期股权投资减值准备评估为零。

三、各子公司评估过程

(一) 北京中源大通房地产开发有限公司


2013年底，中关村建设同天津市宁渠实业发展有限公司签订了股权转让协议，


约定中关村建设将持有的北京中源大通房地产开发有限公司10%的股权，作价1600
万元转让给天津市宁渠实业发展有限公司，评估基准日该转让事项未完成，企业未
做账务处理，本次对该参股子公司的评估，以转让价款1600万元作为评估值。

(二) 北京富瑞达资产管理有限责任公司


2007年7月11日，中关村建设收到山东省高级人民法院（2005）鲁执字第19－11
号《民事裁定书》，裁定如下：“（1）追加中关村建设为本案的被执行人，在抽逃
注册资金的范围内对申请执行人承担责任。（2）限被执行人中关村建设于本裁定书
送达后十日内向兖矿集团支付2000万元人民币。”兖矿集团有限公司因与北京富瑞达
资产管理有限责任公司委托理财合同纠纷向山东省高级人民法院提起诉讼，中关村
建设为北京富瑞达资产管理有限责任公司的股东。纠纷起因是中关村建设在北京富
瑞达资产管理有限责任公司出资2000万元，后将注册资金抽回，兖矿集团申请追加
中关村建设在出资范围内承担责任。
中关村建设母公司中关村科技已于2007年7月14日就该事项进行了公告，公告编
号2007-032、2007-042。
根据山东省高级人民法院2007年7月11日送达的（2005）鲁执字第19－11号《民
事裁定书》以及被投资公司北京富瑞达资产管理有限责任公司资不抵债的实际情
况，对中关村建设持有北京富瑞达资产管理有限责任公司16.67%的股权评估为零。

(三) 北京中泰恒设备安装有限责任公司


1、公司概况
名称：北京中泰恒设备安装有限责任公司（以下简称“中泰恒公司”）
住 所：北京市朝阳区霄云里3号中关村建设大厦5层
法定代表人姓名：谷向阳


注册资本：3000万元
实收资本：3000万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2000年04月20日
营业期限：2000年04月20日至2030年04月19日
经营范围：专业承包；销售建筑材料、装饰材料；家居装饰；系统集成；技术
开发、技术咨询、技术服务、技术转让。
近三年企业资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元

项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

5,280.08

6,678.49

8,276.15

负债

2,553.39

3,724.94

5,169.51

净资产（所有者权益）

2,726.68

2,953.55

3,106.64

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

4,980.87

4,901.95

6,865.56

营业成本

4,854.24

4,503.16

6,428.73

营业利润

-224.29

-150.34

-55.73

利润总额

-223.06

-150.34

-50.75

净利润

-226.87

-153.09

-53.75



2、评估对象和评估范围
评估对象为中泰恒公司评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围
为中泰恒公司评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元


项目

账面价值

流动资产

52,477,356.07

货币资金

5,436,154.68

应收账款

26,731,898.37

预付账款

26,350.00

其他应收款

20,282,953.02

非流动资产

323,449.04

长期股权投资

295,628.25

固定资产

27,820.79

资产总计

52,800,805.11

流动负债

25,533,986.64

应付账款

14,327,493.41

应付职工薪酬

3,411,870.52

应交税费

881,704.53

应付股利

1,641,505.00

其他应付款

5,271,413.18

非流动负债合计

-

负债合计

25,533,986.64

净资产（所有者权益）

27,266,818.47



其中：中泰恒公司的实物资产全部为固定资产。固定资产包括机器设备、车辆
和电子设备。机器设备账面原值16,270.00元，账面净值6,995.10元，共7项，为文
件柜和电动正三星卷板机；车辆账面原值434,458.00元，账面净值13,033.95元，共
1项，为赛芙罗CLFULEAA33EWAKEEBC车辆；电子设备账面原值229,630.00元，账
面净值7,791.74元，共55项，主要包括电脑、打印机、数码相机等办公用电子设备。


3、评估方法
对中泰恒公司的评估基本方法采用资产基础法和收益法。其评估方法介绍参
见中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论及其分析
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，中泰恒公司的资
产账面值为52,800,805.11元，评估值为52,804,782.76元，比账面值增值3,977.65元，
增值率为0.01 %；负债的账面值为25,533,986.64元，评估值为25,533,986.64元，无增
减值；股东全部权益的账面值为27,266,818.47元，评估值为27,270,796.12元，比账
面值增值3,977.65元，增值率为0.01%（见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/B×100%

流动资产合计

52,477,356.07

52,477,356.07

-

-

货币资金

5,436,154.68

5,436,154.68

-

-

应收账款

26,731,898.37

26,731,898.37

-

-

预付账款

26,350.00

26,350.00

-

-

其他应收款

20,282,953.02

20,282,953.02

-

-

非流动资产合计

323,449.04

327,426.69

3,977.65

1.23

长期股权投资

295,628.25

283,740.69

-11,887.56

-4.02

固定资产

27,820.79

43,686.00

15,865.21

57.03

资产总计

52,800,805.11

52,804,782.76

3,977.65

0.01

流动负债合计

25,533,986.64

25,533,986.64

-

-

应付账款

14,327,493.41

14,327,493.41

-

-

应付职工薪酬

3,411,870.52

3,411,870.52

-

-

应交税费

881,704.53

881,704.53

-

-

应付股利

1,641,505.00

1,641,505.00

-

-

其他应付款

5,271,413.18

5,271,413.18

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

25,533,986.64

25,533,986.64

-

-

净资产（所有者权益）

27,266,818.47

27,270,796.12

3,977.65

0.01



评估结果详见评估明细表。

中关村建设持有中泰恒公司100%股权的评估值为27,270,796.12元。


（2）收益法评估分析
依据中泰恒公司作出的截至2018年的盈利预测，中泰恒公司2014年至2018年
企业自由现金流均为负值。中泰恒公司近三年一直处于经营亏损状态，在现有经营
政策和资产规模的状况下，中泰恒公司作出了2014年至2018年的盈利预测数据，
数据显示其未来年度企业自由现金流均为负值。中泰恒公司主营业务为装饰工程施
工，同中关村建设为同一行业，具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法说明，
经过测算，中泰恒公司未来未来年度企业自由现金流情况如下表所示：

项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

一、营业收入

8,625.00

8,450.00

8,325.00

8,200.00

8,200.00

减：营业成本

8,164.53

7,998.87

7,880.54

7,762.22

7,762.22

营业税费

289.80

283.92

279.72

275.52

275.52

销售费用

-

-

-

-

-

管理费用

255.72

280.44

279.87

278.03

278.02

财务费用

-1.44

-1.43

-1.41

-1.39

-1.39

资产减值损失

9.60

-

-

-

-

二、营业利润

-93.20

-111.79

-113.72

-114.38

-114.37

三、利润总额

-93.20

-111.79

-113.72

-114.38

-114.37

减：所得税

-

-

-

-

-

四、净利润

-93.20

-111.79

-113.72

-114.38

-114.37

减：资本性支出

0.65

0.65

1.00

0.35

0.35

营运资金增加额

1,233.48

47.48

-70.58

-70.98

-

加：折旧及摊销

0.65

0.65

1.00

0.35

0.35

五、息前税后现金流量

-1,326.68

-159.27

-43.13

-43.40

-114.37



根据以上盈利预测数据，经过评估师测算，其评估值也为负值。考虑到中泰恒
公司经营状况改善时间的不确定性，以资产基础法评估结果作为本次评估的最终评
估结论。
（3）最终评估结论分析
中泰恒公司股东全部权益的账面值为27,266,818.47元，评估价值为27,270,796.12
元，比账面值增值3,977.65元，增值率为0.01%。


评估增减值原因分析：
①长期股权投资评估减值。评估减值的主要原因是被投资单位经营亏损，导致
长期股权投资评估减值；
②设备评估增值。增值的主要原因为设备的会计折旧年限同评估的经济耐用年
限不同，导致设备评估增值。

(四) 中科远太商贸有限责任公司


1、公司概况
名称：中科远太商贸有限公司（以下简称“中科远太”）
法定代表人姓名：侯占军
注册资本：100万元
实收资本：100万元
公司类型：有限责任公司
成立日期：2000年09月27日
营业期限：2000年09月27日至2020年09月26日
经营范围：销售建筑材料、机械电器设备、化工、计算机及外围设备、百货、
工艺美术品、金属材料、木材；技术开发、咨询、转让、培训；信息咨询（不含中
介服务）；劳务服务；展览展示；维修机器设备。
近三年资产、负债及财务状况
金额单位:人民币万元

项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

40,852.45

445.86

936.17

负债

40,982.76

568.99

1,051.81




净资产（所有者权益）

-130.31

-123.13

-115.64

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

0.00

0.00

0.03

营业成本

3.98

0.00

0.00

营业利润

-7.18

-7.49

-17.72

利润总额

-7.18

-7.49

-17.84

净利润

-7.18

-7.49

-17.84



2、评估对象和评估范围
评估对象为中科远太评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为中
科远太评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

408,524,547.47

货币资金

406,622,298.47

应收账款

13,338.70

其他应收款

1,888,910.30

非流动资产

-

资产总计

408,524,547.47

流动负债

409,827,647.70

应付账款

41,091.38

预收账款

134,360.90

应付职工薪酬

15,700.09

其他应付款

409,636,495.33




项目

账面价值

非流动负债合计

-

负债合计

409,827,647.70

净资产（所有者权益）

-1,303,100.23



3、评估方法
由于近几年中科远太一直没有业务发生，无经营收入，本次对中科远太的评
估基本方法采用资产基础法。其评估方法介绍参见中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，中科远太评估基
准日的资产账面值为408,524,547.47元，评估价值为408,524,547.47元，无增减值变
动；负债的账面值为409,827,647.70元，评估价值为409,827,647.70元，无增减值变
动；股东全部权益的账面值为-1,303,100.23元，评估价值为-1,303,100.23元，无增减
值变动（见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/B×100%

流动资产

408,524,547.47

408,524,547.47

-

-

货币资金

406,622,298.47

406,622,298.47

-

-

应收账款

13,338.70

13,338.70





其他应收款

1,888,910.30

1,888,910.30

-

-

非流动资产

-

-

-

-

资产总计

408,524,547.47

408,524,547.47

-

-

流动负债

409,827,647.70

409,827,647.70

-

-

应付账款

41,091.38

41,091.38





预收账款

134,360.90

134,360.90





应付职工薪酬

15,700.09

15,700.09





其他应付款

409,636,495.33

409,636,495.33

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

409,827,647.70

409,827,647.70

-

-

净资产（所有者权益）

-1,303,100.23

-1,303,100.23

-

-




评估结果详见评估明细表。
中关村建设持有中科远太70%股权的评估值为零。
（2）评估结论分析
中科远太股东全部权益的账面值为-1,303,100.23元，评估价值为-1,303,100.23元，
无增减值变动。

(五) 中关村（沈阳）建设有限公司


1、公司概况
名称：中关村（沈阳）建设有限公司（以下简称“沈阳中关村”）
法定代表人姓名：亢永
注册资本：2200万元
实收资本：2200万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2010年4月28日
经营范围：房屋建筑工程、市政工程施工（持资质证经营）。
近三年资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元

项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

2,200.46

2,200.53

2,200.62

负债

5.94

5.28

4.72

净资产（所有者权益）

2,194.51

2,195.25

2,195.90

项目

2013年

2012年

2011年




营业收入

0.00

0.00

27.79

营业成本

0.00

0.00

26.84

营业利润

-0.73

-0.65

-1.05

利润总额

-0.73

-0.65

-1.05

净利润

-0.73

-0.65

-1.05



2、评估对象和评估范围
评估对象为沈阳中关村评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为
沈阳中关村评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

22,004,565.21

货币资金

4,565.21

其他应收款

22,000,000.00

非流动资产

-

资产总计

22,004,565.21

流动负债

59,442.00

其他应付款

59,442.00

非流动负债合计

-

负债合计

59,442.00

净资产（所有者权益）

21,945,123.21



3、评估方法

由于近几年沈阳中关村一直没有业务发生，无经营收入，本次对沈阳中关村
的评估基本方法采用资产基础法。其评估方法介绍参见中关村建设的评估方法介


绍。
4、评估结论
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，沈阳中关村评估
基准日的资产账面值为22,004,565.21元，评估价值为22,004,565.21元，无增减值变
动；负债的账面值为59,442.00元，评估价值为59,442.00元，无增减值变动；股东全
部权益的账面值为21,945,123.21元，评估价值为21,945,123.21元，无增减值变动（见
下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/B×100%

流动资产合计

22,004,565.21

22,004,565.21

-

-

货币资金

4,565.21

4,565.21

-

-

其他应收款

22,000,000.00

22,000,000.00

-

-

非流动资产合计

-

-

-

-

资产总计

22,004,565.21

22,004,565.21

-

-

流动负债合计

59,442.00

59,442.00

-

-

其他应付款

59,442.00

59,442.00

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

59,442.00

59,442.00

-

-

净资产（所有者权益）

21,945,123.21

21,945,123.21

-

-



评估结果详见评估明细表。
中关村建设持有沈阳中关村100%股权的评估值为21,945,123.21元。
（2）评估结论分析
沈阳中关村股东全部权益的账面值为21,945,123.21元，评估价值为21,945,123.21
元，无增减值变动。

(六) 北京中盛劳务有限责任公司


1、公司概况


名称：北京中盛劳务有限责任公司（以下简称“中盛劳务”）
法定代表人姓名：侯占军
注册资本：100万元
实收资本：100万元
公司类型：其他有限责任公司
成立日期：2001年01月31日
营业期限：2001年01月31日至2021年01月30日
经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：对劳务服务提供管理与服务；
劳务信息咨询；技术培训、技术服务。
近三年资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元

项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

310.63

326.60

344.24

负债

121.41

122.05

120.04

净资产（所有者权益）

189.22

204.55

224.20

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

0.00

0.00

0.00

营业成本

0.00

0.00

0.00

营业利润

-15.32

-19.64

-15.43

利润总额

-15.33

-19.65

-15.59

净利润

-15.33

-19.65

-15.59



2、评估对象和评估范围

评估对象为中盛劳务评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为中


盛劳务评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

3,102,377.54

货币资金

59,839.31

其他应收款

3,042,538.23

非流动资产

3,921.73

固定资产

3,921.73

资产总计

3,106,299.27

流动负债

1,214,072.95

应付职工薪酬

660,069.03

其他应付款

554,003.92

非流动负债合计

-

负债合计

1,214,072.95

净资产（所有者权益）

1,892,226.32



其中：中盛劳务的实物资产为车辆。车辆账面原值237,272.80元，账面净值
3,921.73元，为1辆桑塔纳2000轿车。
3、评估方法
中盛劳务没有经营业务，故本次对中盛劳务的评估基本方法采用资产基础
法。其评估方法介绍参见中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论及其分析
（1）评估结论

经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，中盛劳务评估基


准日资产账面值为3,106,299.27元，评估价值为3,105,677.54元，比账面值减值621.73
元，减值率为0.02 %；负债的账面值为1,214,072.95元，评估价值为1,214,072.95元，
无增减值变动；股东全部权益的账面值为1,892,226.32元，评估价值为1,891,604.59
元，比账面值减值621.73元，减值率为0.03 %（见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减
值

增值率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/B×100%

流动资产合计

3,102,377.54

3,102,377.54

-

-

货币资金

59,839.31

59,839.31

-

-

其他应收款

3,042,538.23

3,042,538.23

-

-

非流动资产合计

3,921.73

3,300.00

-621.73

-15.85

固定资产

3,921.73

3,300.00

-621.73

-15.85

资产总计

3,106,299.27

3,105,677.54

-621.73

-0.02

流动负债合计

1,214,072.95

1,214,072.95

-

-

应付职工薪酬

660,069.03

660,069.03

-

-

其他应付款

554,003.92

554,003.92

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

1,214,072.95

1,214,072.95

-

-

净资产（所有者权益）

1,892,226.32

1,891,604.59

-621.73

-0.03



评估结果详见评估明细表。
中关村建设持有中盛劳务72.50%股权的评估值为1,371,413.33元。
（2）评估结论分析
中盛劳务股东全部权益的账面值为1,892,226.32元，评估值为1,891,604.59元，
比账面值减值621.73元，减值率为0.03%。
评估减值原因为该车辆已处于待报废状态，对车辆的评估以其可变现净值作为
评估值，导致车辆评估减值。

(七) 北京中宏成模架租赁有限责任公司


1、公司概况
名称：北京中宏成模架租赁有限责任公司（以下简称“中宏成公司”）


住所：北京市大兴区北臧村镇梨园村村委会南500米
法人代表：牛霆
注册资本：1000万元
实收资本：1000万元
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：租赁、修理、模架
近三年企业资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元

项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

2,448.23

2,432.64

2,315.43

负债

2,067.43

2,052.02

2,007.58

净资产（所有者权益）

380.80

380.62

307.85

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

331.97

418.75

358.44

营业成本

164.00

187.73

101.30

营业利润

0.18

72.77

67.43

利润总额

0.18

72.77

80.53

净利润

0.18

72.77

80.53



2、评估对象和评估范围
评估对象为中宏成公司评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为
中宏成公司评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元


项目

账面价值

流动资产

20,026,696.06

货币资金

37,059.35

应收账款

12,189,277.84

其他应收款

6,766,817.62

存货

1,033,541.25

非流动资产

4,455,614.53

固定资产

2,067,549.00

长期待摊费用

2,358,516.70

其他非流动资产

29,548.83

资产总计

24,482,310.59

流动负债

20,674,333.82

应付账款

4,158,099.83

应付职工薪酬

424,450.71

应交税费

1,246,320.66

应付股利

43,302.15

其他应付款

14,802,160.47

非流动负债合计

-

负债合计

20,674,333.82

净资产（所有者权益）

3,807,976.77



其中：中宏成公司的实物资产为存货、固定资产和其他非流动资产。存货为原
材料和在用周转材料，原材料账面值为14,242.94元，共1项，全部为角钢；在用周
转材料账面值为1,019,298.31元，共456项，为各种模架及模架的配件等。固定资产
包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆和电子设备。房屋建筑物账面原值


2,150,476.39元，账面净值1,884,903.62元，共9项，包括大兴库办公楼、宿舍、食堂、
车库、锅炉房、传达室、收发室等，建筑面积共计1,668.07平方米，全部为砖混结
构；构筑物，构筑物账面原值为14,920.00元，账面净值为2,983.84元，共5项，主
要为大兴库水井、大门、围墙、道路及地面硬化、地下管道。机器设备账面原值
318,310.00元，账面净值156,685.64元，共5项，为空气压缩机、神力磁力钻、模板
调平机、电动葫芦门式起重机和锅炉；车辆账面原值88,140.00元，账面净值4,407.00
元，共1项，为金杯SY6483WTB车辆；电子设备账面原值224,784.00元，账面净值
18,568.90元，共44项，主要包括电脑、打印机、空调等办公用电子设备。其他非流
动资产账面价值29,548.83元，共2项，包括变压器160kv和操作平台。
3、评估方法
对中宏成公司的评估基本方法采用资产基础法和收益法。具体评估方法介绍
参加中关村建设评估方法介绍。其中资产基础法中，中关村建设资产类型中有差
异的资产的评估方法介绍如下：
（1）存货
存货包括原材料及在用周转材料，账面值为1,033,541.25元。
①原材料
根据中宏成公司提供的清查评估申报表，原材料账面价值为14,242.94元。
评估人员通过盘点确定实际存余数量，通过核实原材料的总账、明细账和申报
表，查阅购销合同、采购发票、入库单据等原始凭证，确定账面构成。

原材料为角钢，主要存放于仓库内。评估人员通过查阅原材料的购置合同、采
购发票等原始凭证，确定该项原材料的账面构成为角钢的材料款。经过现场盘点，
确定实际存余数量为3.36吨。评估人员经市场询价，确定基准日北京地区角钢单价


为3200元/吨。所以评估值=3,200.00×3.36=10,752.00元。
经评估，截止至评估基准日，原材料评估值为10,752.00元，增值-3,490.94元，
增值率为-24.51%。该差异主要原因为基准日与原始购置日期的材料单价差异。
②在用周转材料
中宏成公司的在用周转材料共456项，账面金额1,019,298.31元。
评估人员审核了相关账薄、原始凭证及购销合同，对在用周转材料进行了盘点。
经清查核实，在用周转材料账账、账表、账实相符。
在用周转材料分布在仓库内，主要包括钢管、钢模、立杆、横杆、U托等。
对在用周转材料采用成本法评估，其计算公式为：
评估值＝重置成本×成新率
重置成本采用市场询价确定在用周转材料的市场单价，按实盘吨数乘以市场单
价确定重置成本。
成新率按年限法确定，最低取15%。
年限法成新率的计算公式为：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
评估案例：
序号：64
商品名称：周转工具A钢管
型号：6米
数量：7765个
启用日期：2000年1月
原始入账价值：565,367.40元


摊余价值：0元
核实后的账面数量为7765个，共计155.30吨，评估基准日钢管市场购置单价为
3470.00元/吨。所以重置成本为3,470.00×155.30=538,891.00（取整）
该设备已使用14年，成新率确定为15%。
评估值=538,891.00×15%
= 80,833.65元
经评估，在用周转材料账面值1,019,298.31元，评估值为2,889,700.70元，增值
1,870,402.39元，增值率183.50%。
在用周转材料增值的主要原因是企业会计核算摊销制度与评估时成新率的确
定方法存在差异，因此造成评估增值。
（2）房屋建筑物

1) 委托评估建（构）筑物范围


根据委托方提供的“房屋建筑物类清查评估明细表”，纳入本次评估范围的房屋
建筑物类资产包括房屋建筑物及构筑物，具体见下表：
金额单位：人民币元

项目

项数

账面原值

账面净值

房屋建筑物类合计

14

2,165,396.39

1,887,887.46

房屋建筑物

9

2,150,476.39

1,884,903.62

构筑物及其他辅助设施

5

14,920.00

2,983.84





2) 房产概况


本次评估房屋建筑物及构筑物位于北京市大兴区北臧村镇梨园村南侧，为中宏


成公司的宿舍、办公用房、室外工程及其他附属设施，委估建筑面积为1,668.07平
方米。
本次评估房屋建筑物9项，包括大兴库办公楼、宿舍、食堂、车库、锅炉房、
传达室、收发室等，建筑面积共计1,668.07平方米，全部为砖混结构。其中第2-8
项分别为宿舍，食堂，车库，锅炉房，传达室，收发室，经营用房。该7项房产与
房屋建筑物第1项大兴库办公楼一同建造，账面价值包含于大兴库办公楼内，本次
评估该7项房产单独列示为房屋建筑物评估；第9项大兴库水泵房账面原值为3000
元，该账面值为当初建造水泵房时部分建筑材料费，房屋建造费用包含于房屋建筑
物第1项大兴库办公楼内，本次评估一并转入第9项大兴库水泵房内评估。
构筑物及其他辅助设施共5项，主要为大兴库水井、大门、围墙、道路及地面
硬化、地下管道。其中第2-5项分别为大门，围墙，道路及地面硬化，地下管道。
该4项构筑物与房屋建筑物第1项大兴库办公楼一同建造，账面价值包含于大兴库
办公楼内，本次评估该4项单独列示为构筑物评估。
中宏成公司厂区北部为大兴库办公楼、车库、食堂、宿舍等；中部为围墙、道
路及地面硬化等；南部为传达室、收发室、经营用房、大门等。厂区大门及围墙位
于厂区东部。该厂区布局合理、物流通畅。
主要建、构筑物如下：
大兴库办公楼为双层砖混结构建筑物，2008年6月建成并投入使用，建筑面积
637.66平方米，长21.47米，宽14.85米，檐高6.35米。钢筋混凝土带型基础、现浇
梁板柱，砖墙。外墙为清水墙，内墙及天棚刷乳胶漆，地面铺设地砖；全玻无框包
铝合金大门，室内为贴装饰面木门，塑钢窗；楼梯间四墙及天棚刷乳胶漆，地砖踏
步，不锈钢扶手栏杆；室内水电暖及照明设施齐备。


宿舍为单层砖混结构建筑物，2008年6月建成，建筑面积252.54平方米，长35.32
米，宽7.15米，檐高3.85米。钢筋混凝土带型基础，现浇梁板柱，砖墙；外墙为清
水墙，内墙面及天棚刷乳胶漆，水泥地面；塑钢大门、塑钢窗，室内为木门。室内
水电暖及照明设施齐备。
收发室为单层砖混结构建筑物，2008年6月建成，建筑面积140.25平方米，长
12.75米，宽11米，檐高3.2米。钢筋混凝土带型基础，现浇梁板柱，砖墙；外墙为
清水墙，内墙面及天棚刷乳胶漆，水泥地面；塑钢大门、塑钢窗，室内为木门。室
内水电暖及照明设施齐备。
围墙为红砖砌筑，长约193米，高约2.8米，厚度为0.24米。围墙上附有约30
公分高的铁丝网。

3) 房屋建筑物的清查核实情况


根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了现场勘察，产权
核实，市场调研和评估测算工作。首先听取有关人员对企业情况和委托资产的历史
及现状的介绍，了解目前企业的资产使用现状。然后对被评估单位填报的建筑物资
产清单、资产的产权证明原始文件进行审核，会同有关专业技术人员到现场对实物
进行核实。结合厂区平面图进行现场勘查核实建筑面积（使用面积），结构形式，
装饰标准，供电、供水设施状况，了解房屋建筑物的使用状况，损坏情况以及维修、
保养、管理情况。

本次评估的房屋建、构筑物所占用的土地使用权位于北京市大兴区北臧村镇梨
园村南侧。根据被评估单位提供的《合作开发荒地合同书》中显示，该土地使用权
是由北京市大兴区北臧村镇梨园村（甲方）与北京中宏成模架租赁有限责任公司（乙
方）合作开发。该地块为北京市大兴区北臧村镇梨园村的集体用地，合作开发土地


使用权面积45亩（分两次签署，一次40亩，一次5亩）。其中40亩土地的合作开
发期限为50年，自2003年7月16日始至2053年7月15日止；另外5亩土地的合
作开发期限为46年，自2007年7月16日始至2053年7月16日止。合作期间，由
中宏成公司支付给甲方相应的合作利益，至评估基准日，所有合作利益已支付完毕。
合作开发土地的地上物由中宏成公司建设，如合同期内国家政策性征用拆迁此地
块，地上物补偿归中宏成公司；如合作期满，甲方将土地使用权转租他人，地上物
应作价赔偿给中宏成公司。
本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，本次评估仅根据被评估单位的
财务入账凭证及被评估单位出具产权承诺等资料确定其权属，最终权属的确定应以
房屋管理部门最终颁发的房屋所有权证为准。
本次评估的房屋建筑物的建筑面积是根据被评估单位提供的实地测量建筑面
积确定。该建筑面积如与专业测绘部门的实测面积有出入，则应以专业测绘部门的
实测面积为准或以房屋管理部门最终颁发的房屋所有权证的建筑面积为准。
本次评估的构筑物的主要参数是根据被评估单位提供的实地测量参数确定。
根据被评估单位提供的资料显示，评估对象未设定抵押、担保等他项权利。
鉴于委估房产产权存在瑕疵，本次评估采用设定产权进行评估，即“假设评估对
象不存在法律纠纷和障碍，资产产权清晰”。

4) 评估方法


根据委估单位提供的有关资料，经过实地察看、市场调查研究，本次评估我们
对房屋建筑物采用成本法进行评估。

成本法：所谓成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算
重置同类房产所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定


被评估房产价值的一种方法。
基本公式：
房屋建筑物重置价值＝（重置成本+开发利润）×成新率
重置成本＝建安工程费＋前期及其他费用＋资金成本

① 重置成本


重置成本＝建安工程费+前期及其他费用+资金成本
A建安工程费
根据被评估单位提供的工程合同等资料的具体情况，结合委估资产的重要程
度，本次评估主要采用了重编预算法和类比法确定建安工程费。
重编预算法，即根据被评估对象的实际情况，按照编制预算的方法，在计算工
程量的基础上，套用现行定额及有关费率，计算确定建安工程费。
类比法，即对于无预结算资料的评估对象，通过对建筑物现行造价的调查及资
料收集，根据当前同类可比工程的建安工程造价水平，调整差异因素的影响确定建
安工程费。即根据已编制结算资料的同类型建筑物的单方造价或工程造价信息以及
评估人员掌握的同类型建筑物的单方造价，将评估对象与参照物差异部分进行对
比，如层高、层数、吊车吨位、跨度、跨数、墙体厚度、材质、门窗数量、装修、
防腐措施以及水、电、暖安装等，计算出差异额，以此确定评估对象的单方造价，
最后计算建安工程费。其计算公式为：建安工程费=单方造价×建筑面积
B前期及其他费用
建设工程前期及其他费用如下：

序号

费用内容

取费基数

取费依据

1

勘察费

建安工程费

国家计委、建设部颁布计价格[2002]10号《工程勘察设计
收费管理规定》




序号

费用内容

取费基数

取费依据

2

设计费

建安工程费

国家计委、建设部颁布计价格[2002]10号《工程勘察设计
收费管理规定》

3

招投标代理费

建安工程费

国家计委计价格[2002]1980号 关于印发《招标代理服务收
费管理办法》的通知

4

工程建设监理费

建安工程费

国家发展改革委建设部关于印发《建设工程监理与相关服
务收费管理规定》的通知发改价格〔2007〕670号

5

可行性研究费

建安工程费

《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费>暂行
规定的通知》 (计投资[1999]1283号）

6

建设单位管理费

建安工程费

财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知财建
[2002]394号

7

环境影响评价费

建安工程费

国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费
有关问题的通知（计价格[2002]125）




C资金成本
付款形式按工程款在建设期内均匀支付，具体计算方法如下：
资金成本＝（建安工程造价＋前期及其他费用）×资金成本率
资金成本率＝0.5×R×a
a—工期，以年为单位，根据《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年）确
定；
R—根据评估基准日适行的金融机构贷款利率标准。
计算基数为建安工程费及前期及其他费用之和。

② 成新率


成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
建筑物的成新率根据年限法、观察法两种方法计算的成新率加权平均后确定。
构筑物成新率主要根据年限法确定。
A年限法
成新率=（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%×成新修正系数，或

成新率=（1－已使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限））×100%


参照《建筑结构可靠度设计统一标准》等文件中相关规定以及评估对象建造、
维修保养和使用等具体情况，确定评估对象的尚可使用年限、结合土地使用权剩余
使用年限等确定成新率。
B观察法
观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对评估对象实体
各主要部位进行观察打分，以判断评估对象的成新率的方法。参考原城乡建筑环境
保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》等文件，将影响成新
率的主要因素按结构、装修、设备分成三类，按照评估对象的造价比重确定评分修
正系数G、S、B，通过造价中各项所占的比重确定标准分值，结合现场勘察实际确
定分项评估完好值，在此基础上按下述公式计算成新率。
成新率=结构部分合计分值×G+装修部分合计分值×S+设备部分合计分值×B
其中：G——结构部分评分修正系数
S——装修部分评分修正系数
B——设备部分评分修正系数

5) 评估案例


案例：大兴库办公楼（表4-6-1第1项）
①建筑物概况
大兴库办公楼为双层砖混结构建筑物，2008年6月建成并投入使用，建筑面积
637.66平方米，长21.47米，宽14.85米，檐高6.35米。钢筋混凝土带型基础、现浇
梁板柱，砖墙。外墙为清水墙，内墙及天棚刷乳胶漆，地面铺设地砖；全玻无框包
铝合金大门，室内为贴装饰面木门，塑钢窗；楼梯间四墙及天棚刷乳胶漆，地砖踏
步，不锈钢扶手栏杆；室内水电暖及照明设施齐备。


②重置成本的确定
A建安工程费
根据《北京市建设工程计价依据-预算定额（房屋建筑与装饰预算定额）》(2012)、
《北京市工程造价信息》（2013年第12期）等资料，由被评估单位提供的委估建筑
物的各项数据参数，编制该建筑物项目工程预算，计算建安工程费。
建筑工程明细表

序
号

定额
编号

工程或费用名称

计
算
单
位

数量

预算单
价

预算合计
元

其中人工
合价 元

材料费合价
元

1



基础工程













2

1-1

平整场地人工

M2

318.830

3.47

1106.34

1064.89

0

3

1-22

机挖基坑运距15KM以内

M3

318.830

24.98

7964.36

1587.77

2894.97

4

5-150

混凝土垫层

M3

47.824

392.56

18773.96

959.36

17767.25

5

5-1

带形基础

M3

53.687

573.77

30803.98

5547.48

25011.69

6

1-30

回填土夯填

M3

265.143

20.17

5347.92

5122.55

0

7



墙体工程













8

4-2

365砖外墙

M3

136.488

595.49

81277.13

19714.3

60704.32

9

4-3

240砖内墙

M3

108.243

555.53

60132.22

13661.35

45872.29

10



梁板柱工程













11

5-8

C30构造柱

M3

21.397

520.81

11143.75

1956.97

9104.41

12

5-15

C30圈梁

M3

6.148

523.9

3221.05

593.43

2603.04

13

5-40

C30室内直形楼梯

M2

11.914

132.92

1583.56

356.69

1211.97

14

5-13

C30矩形梁

M3

3.582

461.82

1654.31

134.15

1514.28

15

5-16

C30过梁

M3

6.336

528.92

3351.24

642.15

2682.54

16

5-23

现浇混凝土无梁板

M3

76.519

451.07

34515.46

2071.37

32346.91

17

5-79

预制雨篷

M3

0.900

1863.52

1677.17

93.6

1578.12

18

5-151

混凝土垫层

M3

6.377

382.02

2435.99

141.69

2287.92

19



屋面工程













20

9-79

三元乙丙橡胶防水涂料2mm
厚

M2

318.830

63.95

20389.18

1112.72

19231.83

21

9-80*10

三元乙丙橡胶防水涂料 每
增减0.1mm*10

M2

318.830

29

9246.07

542.01

8672.18

22

10-13

聚合物水泥珍珠岩保温砂浆
60mm厚

M2

318.830

46.12

14704.44

1587.77

12992.32

23

10-18

加气碎块混凝土找坡层

M3

23.673

375.33

8885.23

1493.3

7316.65




序
号

定额
编号

工程或费用名称

计
算
单
位

数量

预算单
价

预算合计
元

其中人工
合价 元

材料费合价
元

24

9-106

塑料（含方形管）排水管 直
径100mm

M

38.100

47.13

1795.65

348.62

1431.42

25



其他工程













26

9-5

脚手架 混合结构

100M2

6.377

1301.47

8298.95

3251.3

4807.25

27

17-155

垂直运输机械使用费 6层以
下 混合结构

M2

318.830

60.51

19292.4

1995.88

5691.12

28

16-6

水电费 其他结构檐高25m以
下 5环以外

M2

637.660

14.39

9175.93



9175.93





合计







356772.48

63979.35

274898.41



建筑工程要材料差价表

序号

名称

单位

数量

定额价

市场价

价差合计（元）

1

C30预拌混凝土

m3

172.471

410.00

395.00

-2,587.06

2

C15预拌混凝土

m3

48.542

360.00

345.00

-728.13

3

C10预拌混凝土

m3

6.440

350.00

335.00

-96.61

5

普通粘土砖240*115*53

千块

128.293

580.00

600.00

2,565.86



合计









-845.93



人工费差价表

序号

名称

单位

数量

定额价

市场价

价差合计（元）

1

综合工日

工日

812.436

78.75

95.00

13,202.09



合计









13,202.09



建筑工程取费表

土建工程

序号

名称

计算公式

费率

金额 元

1

定额直接费

(2)+(3)+(4)



356,772.48

2

其中人工费





63,979.35

3

其中材料费





274,898.41

4

其中机械费





17,894.72

5

人工费调增





13,202.09

6

材料费调增





-845.93

7

企业管理费

[(1)+(5)]×费率

7.67%

28,377.05

8

利润

[(1)+(5)+(7)]×费率

7.00%

27,884.61

9

规费

[(2)+(5)]×费率

20.25%

15,629.24

10

税金

[(1)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)]×费率

3.28%

14,465.44

11

工程造价

(1)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10)



455,484.98



装饰工程明细表


序
号

定额编
号

工程或费用名称

计
算
单
位

数量

预算单
价

预算合计
元

其中人工
合价 元

材料费合价
元

1



门窗工程













2

8-19

全玻无框铝合金门

M2

11.52

552.79

6368.14

523.47

5818.64

3

8-6

贴面装饰门

M2

33.12

600.55

19890.22

754.14

19089.37

4

8-69

塑钢窗平开

M2

73.71

416.78

30720.85

1704.18

28882.53

5

8-81

纱窗 平开

M2

25.80

100.24

2586.04

197.36

2366.75

6



楼地面装饰工程













7

11-31

DS砂浆楼地面找平层 厚
度20MM

M2

529.26

15.67

8293.54

3164.99

4980.36

8

11-48

陶瓷锦砖 不拼花

M2

529.26

71.73

37963.96

12712.87

24743

9

9-237

防水保护层

M2

23.55

15.93

375.11

146.94

221.58

10



厕所蹲台锦砖

间

3.00

115.53

346.59

174.6

171.99

11

11-87

楼梯块料面层

M2

20.07

207.54

4166.16

1388.32

2716.41

12

15-171

楼梯不锈钢栏杆 直形

M2

6.31

405.59

2558.14

359.95

2172.96

13

11-79

块料踢脚

M

367.30

24.4

8962.12

1987.09

6853.82

14

11-111

混凝土散水 厚度60mm

M2

46.23

41.13

1901.52

670.36

1203.88

15

5-46

水泥台阶

M3

1.34

466.83

623.22

102.46

516.36

16

11-99

水泥台阶块料面层

M2

9.01

179.14

1614.05

402.03

1183.1

17



天棚工程







0

0

0

18

13-2

天棚粉刷石膏 10mm厚

M2

569.36

14.51

8261.42

5147.02

2875.27

19

14-754

天棚涂料 乳胶漆二遍

M2

569.36

8.82

5021.76

2402.7

2522.27

20



内外墙装饰工程













21

12-32

外墙水泥砂浆面层抹灰
5mm厚

M2

25.42

8.48

215.6

167.8

40.93

22

12-16

内墙底层抹灰 水泥砂浆
5mm

M2

902.02

7.62

6873.43

5285.87

1371.08

23

14-730

耐擦洗涂料

M2

902.02

6.5

5863.16

3175.13

2561.75

24



其他













25



厕所拖布池

个

1.00

118.2

118.2

21.8

93.24

26



单盥洗池

个

1.00

242.29

242.29

109.89

125.53

27

15-257

镜子

M2

0.96

109.83

105.44

8.95

96.13





合计







153070.96

40607.92

110607



人工费差价表

序号

名称

单位

数量

定额价

市场价

价差合计（元）

1

综合工日

工日

515.656

78.75

95.00

8,379.41



合计









8,379.41




装饰工程取费表

装饰工程

序号

名称

计算公式

费率

金额 元

1

定额直接费

(2)+(3)+(4)



153,070.96

2

其中人工费





40,607.92

3

其中材料费





110,606.95

4

其中机械费





1,856.09

5

人工费调增





8,379.41

6

材料费调增





-

7

企业管理费

[(1)+(5)]×费率

7.67%

12,383.24

8

利润

[(1)+(5)+(7)]×费率

7.00%

12,168.35

9

规费

[(2)+(5)]×费率

20.25%

9,919.93

10

税金

[(1)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)]×费率

3.28%

6,426.24

11

工程造价

(1)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10)



202,348.14



参考评估基准日当月的装饰材料价格信息发现，由预算定额基准日至评估基准
日主要装饰材料价格变化不大，故本次评估未对装饰材料价格进行调整。
根据北京当地安装工程的造价水平，至评估基准日时此类房屋的给排水工程按
10元/平方米、电气工程按60元/平方米、暖通工程按40元/平方米估算，安装工程
合计110元/平方米。具体见下表：
建安工程费明细表

序号

项目名称

金额（元）

1

建筑工程

455,484.98

2

装饰工程

202,348.14

3

安装工程

70,142.60

4

合计

727,976.00



因此，建安工程费为727,976.00元。
B前期及其他费用：

序号

项目名称

取费基数

取费标准

金额 （元）

一

按工程造价取费的项目







1

勘察费

727,976.00

0.800%

5,823.81




2

设计费

727,976.00

4.452%

32,409.49

3

招投标服务费

727,976.00

0.836%

6,085.88

4

工程监理费

727,976.00

3.300%

24,023.21

5

可行性研究报告

727,976.00

4.364%

31,768.87

6

建设单位管理费

727,976.00

1.500%

10,919.64

7

建设项目环境影响咨询费

727,976.00

1.616%

11,764.09



合计



16.868%

122,794.99



因此，前期及其他费用为122,794.99元
C资金成本
根据《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年），结合项目整体规模并考虑
项目筹建期，综合确定合确定项目总建设期为1年，在建设期内资金按均匀投入计
算。利率根据中国人民银行 2012年7月6日公布的金融机构贷款利率标准确定的，
六个月至一年期贷款年利率为6.00%。
资金成本率＝0.5×R×a
＝0.5×6.00%×1
＝3.00%
资金成本＝（建安工程造价＋前期及其他费用）×资金成本率
＝（727,976.00＋122,794.99）×3.00%
＝25,523.13（元）
D重置成本
重置成本＝建安工程费＋前期及其他费用＋资金成本
＝727,976.00＋122,794.99＋25,523.13
＝876,294.00（元）（保留整数）


③成新率的确定
A经济寿命年限法成新率
经济寿命年限法成新率＝（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%×成新修正
系数
该建筑于2008年6月竣工并投入使用，至评估基准日已使用约5.5年。根据建
筑物主体结构的形式、建成时间及建设部关于房屋使用寿命的规定，综合考虑该类
建筑一般经济寿命年限为40年，尚可使用34.5年。
经济寿命年限法成新率＝（40-5.5）/40×100%
＝86%
B观察法成新率
对该建筑进行现场勘察，了解其结构、使用状况，参考原城乡建筑环境保护部
于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》，运用建筑物现状打分法确定
成新率。
C打分表

结构部分（标准分）

现状

得分A

地基基础（25%）

有足够承载能力，无不均匀沉降

22.5%

承重构件（35%）

砖墙（柱）、屋架、楼面板完好牢固

31.5%

非承重墙（20%）

轻微裂缝，局部破损

16.0%

屋面（20%）

局部渗漏，排水设施基本畅通

16.0%

合计



86%

装饰部分（标准分）

现状

得分B

门窗（25%）

少量开关不灵，五金少量残缺，油漆尚好

20%

内墙装修（20%）

完整无损，稍有脱灰

18.0%

外墙装修（20%）

稍有脱灰、空鼓、裂缝

16.0%




地面装修（20%）

整体面层稍有裂缝，空鼓、起砂、块料面层有缝，局部脱落

16.0%

顶棚（15%）

完好牢固，无变形

13.5%

合计



84%

安装部分（标准分）

现状

得分C

给排水（25%）

上下水基本畅通，卫生器具基本完好

20.0%

暖通（35%）

管道基本畅通，散热器基本完好

28.0%

电照（40%）

设备、线路照明装置基本完好；特种设备基本良好，使用正常

32.0%

合计



80%




打分法成新率＝A×Ka＋B×Kb＋C×Kc
其中，A、B、C分别为结构部分、装修部分和安装工程部分现状得分；Ka、Kb、
Kc分别为结构部分、装修部分和安装工程部分的修正系数（权重），取Ka＝0.6，Kb＝0.2，Kc＝0.2。
打分法成新率＝A×Ka＋B×Kb＋C×Kc
＝86%×0.6＋84%×0.2＋80%×0.2
＝84%
综合成新率＝打分法成新率×A1＋经济寿命年限法成新率×A2
其中：A1取0.6；A2取0.4
综合成新率＝86%×0.6＋85%×0.4
＝85%
④房产价值的确定
房屋建筑物重置价值＝重置成本×成新率
＝876,294.00 ×85%
＝744,850.00（元）


6) 评估结果及增减值分析


委估房屋建筑物类资产于评估基准日的评估净值为2,032,569.00元，比账面净值
1,887,887.46元，增值了144,681.54元，增值率为7.66%。评估汇总情况见下表：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

评估价值

增值率%

原值

净值

原值

净值

原值

净值

房屋建筑物类合计

2,165,396.39

1,887,887.46

2,495,907.00

2,032,569.00

15.26

7.66

房屋建筑物

2,150,476.39

1,884,903.62

2,131,419.00

1,765,831.00

-0.89

-6.32

构筑物及其他辅助设施

14,920.00

2,983.84

364,488.00

266,738.00

2,342.95

8,839.42



主要增值原因：
①由于近些年建筑材料及人工价格有所上涨，故造成评估增值。
②由于本次评估的房屋建、构筑物账面值中重新考虑了前期费用及资金成本，
故造成评估增值。
③由于企业会计折旧年限长于构筑物等的经济寿命年限，故造成构筑物评估原
值增值大于评估净值增值。

7) 特殊事项说明


①假设评估现场勘察日的房屋建、构筑物的状况与评估基准日时点的状况一
致。
②由于房屋建筑物类资产占有的土地为集体用地，本次评估的房产评估值中不
包含其占用的土地使用权价值。

③本次评估的房屋建、构筑物所占用的土地使用权位于北京市大兴区北臧村镇
梨园村南侧。根据被评估单位提供的《合作开发荒地合同书》中显示，该土地使用
权是由北京市大兴区北臧村镇梨园村（甲方）与北京中宏成模架租赁有限责任公司


（乙方）合作开发。该地块为北京市大兴区北臧村镇梨园村的集体用地，合作开发
土地使用权面积45亩（分两次签署，一次40亩，一次5亩）。其中40亩土地的合
作开发期限为50年，自2003年7月16日始至2053年7月15日止；另外5亩土地
的合作开发期限为46年，自2007年7月16日始至2053年7月16日止。合作期间，
由中宏成公司支付给甲方相应的合作利益，至评估基准日，所有合作利益已支付完
毕。合作开发土地的地上物由中宏成公司建设，如合同期内国家政策性征用拆迁此
地块，地上物补偿归中宏成公司；如合作期满，甲方将土地使用权转租他人，地上
物应作价赔偿给中宏成公司。
④本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，本次评估仅根据被评估单位
的财务入账凭证及被评估单位出具产权承诺等资料确定其权属，最终权属的确定应
以房屋管理部门最终颁发的房屋所有权证为准。本次评估未考虑该权属瑕疵对评估
对象的影响。
⑤本次评估的房屋建筑物的建筑面积是根据被评估单位提供的实地测量建筑
面积确定，仅用于本次评估。该建筑面积如与专业测绘部门的实测面积有出入，则
应以专业测绘部门的实测面积为准或以房屋管理部门最终颁发的房屋所有权证的
建筑面积为准。
⑥本次评估的构筑物的主要参数是根据被评估单位提供的实地测量参数确定，
仅用于本次评估。
⑦本次评估中未考虑房屋因办理相关产权手续而发生的相关费用的影响。
⑧本次评估未考虑未考虑未来经济行为可能产生的税费。
⑨本次评估未考虑抵押、担保等他项权利的影响。

⑩本次评估采用设定产权进行评估，即“假设评估对象不存在法律纠纷和障碍，


资产产权清晰”。
（3）其他非流动资产
其他非流动资产账面价值为29,548.83元，为变压器160kv和操作平台。经向企
业相关人员了解，该两台设备的所有权归中宏成公司所有，均正常使用，因此参照
电子设备评估方法对其进行评估。
经过评估，其他非流动资产的评估值为104,352.00元，账面价值为29,548.83
元，增值74,803.17元，增值率为253.15%，增值的主要原因是其他非流动资产的账
面值为设备的摊余价值，评估值为设备的市场价值，故造成评估增值。
（4）长期待摊费用
中宏成公司的长期待摊费用共1项，账面价值为2,358,516.70元，为大兴租地费
的摊余价值。评估人员查验了长期待摊费用的合法性、合理性和真实性，了解了费
用支出和摊余情况，根据被评估单位提供的《合作开发荒地合同书》中显示，该租
赁土地的土地使用权是由北京市大兴区北臧村镇梨园村（甲方）与北京中宏成模架
租赁有限责任公司（乙方）合作开发。该地块为北京市大兴区北臧村镇梨园村的集
体用地，合作开发土地使用权面积45亩（分两次签署，一次40亩，一次5亩）。其
中40亩土地的合作开发期限为50年，自2003年7月16日始至2053年7月15日止；
另外5亩土地的合作开发期限为46年，自2007年7月16日始至2053年7月16日
止。合作期间，由中宏成公司支付给甲方相应的合作利益，至评估基准日，所有合
作利益已支付完毕，企业按50年摊销。评估人员进行了账表、账账核对，查阅了
企业入账原始依据，抽查了有关原始凭证和相关合同协议。经核实，租地费原始发
生额为合理实际付款；摊销期限合理，未形成新的资产，因此评估人员按照其摊余
价值确定评估值。


4、评估结论及其分析
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，中宏成公司评估
基准日的资产账面值为24,482,310.59元，评估价值为26,628,740.21元，比账面值增
值2,146,429.62元，增值率为8.77%；负债的账面值为20,674,333.82元，评估价值为
20,674,333.82元，无增减值；股东全部权益的账面值为3,807,976.77元，评估价值为
5,954,406.39元，比账面值增值2,146,429.62元，增值率为56.37 %（见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值
率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/
B×100%

流动资产合计

20,026,696.06

21,893,607.51

1,866,911.45

9.32

货币资金

37,059.35

37,059.35

-

-

应收账款

12,189,277.84

12,189,277.84

-

-

其他应收款

6,766,817.62

6,766,817.62

-

-

存货

1,033,541.25

2,900,452.70

1,866,911.45

180.63

非流动资产合计

4,455,614.53

4,735,132.70

279,518.17

6.27

固定资产

2,067,549.00

2,272,264.00

204,715.00

9.90

长期待摊费用

2,358,516.70

2,358,516.70

-

-

其他非流动资产

29,548.83

104,352.00

74,803.17

253.15

资产总计

24,482,310.59

26,628,740.21

2,146,429.62

8.77

流动负债合计

20,674,333.82

20,674,333.82

-

-

应付账款

4,158,099.83

4,158,099.83

-

-

应付职工薪酬

424,450.71

424,450.71

-

-

应交税费

1,246,320.66

1,246,320.66

-

-

应付股利

43,302.15

43,302.15

-

-

其他应付款

14,802,160.47

14,802,160.47

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

20,674,333.82

20,674,333.82

-

-

净资产（所有者权益）

3,807,976.77

5,954,406.39

2,146,429.62

56.37



评估结果详见评估明细表。
中关村建设持有中宏成公司70%股权的评估值为4,168,084.47元。
（2）收益法评估分析

依据中宏成公司作出的截至2018年的盈利预测，中宏成公司2015年至2018年


企业自由现金流均为负值。中宏成公司近三年企业盈利状况持续下滑，在现有经营
政策和资产规模的状况下，中宏成公司作出了2014年至2018年的盈利预测数据，
数据显示其2015年至2018年企业自由现金流均为负值。中宏成公司主营业务为模
架租赁，同中关村建设为同一行业，具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法
说明，经过测算，中宏成公司未来未来年度企业自由现金流情况如下表所示：

项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

一、营业收入

335.29

338.64

342.03

345.45

345.45

减：营业成本

165.64

167.30

168.97

170.66

170.66

营业税费

5.70

5.76

5.81

5.87

5.87

销售费用

-

-

-

-

-

管理费用

169.39

171.08

172.79

174.52

174.52

财务费用

0.03

0.03

0.03

0.03

0.03

资产减值损失



-

-

-

-

二、营业利润

-5.46

-5.52

-5.57

-5.63

-5.63

三、利润总额

-5.46

-5.52

-5.57

-5.63

-5.63

减：所得税

-

-

-

-

-

四、净利润

-5.46

-5.52

-5.57

-5.63

-5.63

减：资本性支出

14.62

14.62

14.62

14.62

14.62

营运资金增加额

-48.19

15.36

19.71

19.90

-

加：折旧及摊销

14.62

14.62

14.62

14.62

14.62

五、息前税后现金流量

42.73

-20.88

-25.28

-25.53

-5.63



根据以上盈利预测数据，经过评估师测算，其评估值也为负值。考虑到中宏成
公司经营状况的不确定性，以资产基础法评估结果作为本次评估的最终评估结论。
（3）最终评估结论及分析
中宏成公司股东全部权益的账面值为3,807,976.77元，评估价值为5,954,406.39
元，比账面值增值2,146,429.62元，增值率为56.37 %。
评估增值原因分析：
1）流动资产评估增值。评估增值的主要原因为企业对在用周转材料摊销的方
法与评估成新率的计算方法存在差异，引起评估值增值。


2）其他非流动资产评估增值。增值的主要原因是其他非流动资产的账面值为
设备的摊余价值，评估值为设备的市场价值，故造成评估增值。
3）固定资产评估增值。房屋建筑物评估增值的主要原因为由于近些年建筑材
料及人工价格有所上涨，故造成评估增值。

(八) 珠海市中关村投资有限公司


1、公司概况
名称：珠海市中关村投资有限公司（以下简称“珠海中关村”）
住所：珠海市拱北莲花路3号4楼
法定代表人姓名：王云龙
注册资本：1000万元
实收资本：1000万元
公司类型：有限责任公司
成立日期：2004年03月19日
营业期限：2004年03月19日至2019年3月19日
经营范围：科技项目、建设项目投资、建筑工程施工；（凭资质证经营）国内
贸易（需行政许可项目除外，法律法规禁止的不得经营）。
珠海中关村是由中关村建设和珠海市英之华数码科技有限公司共同出资成立
的，双方各出资500万元，分别持有50%的股权。
经过工商登记查询，珠海中关村企业法人营业执照的最后一次年检日期为2009
年6月26日，之后该公司的企业法人营业执照一直未进行工商年检。2012年8月6
日，珠海中关村被当地工商行政管理机关吊销企业法人营业执照。
近三年企业资产、负债及财务状况


金额单位：人民币万元

项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

763.04

763.04

763.04

负债

603.04

603.04

603.04

净资产（所有者权益）

160.00

160.00

160.00

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

0.00

0.00

0.00

营业成本

0.00

0.00

0.00

营业利润

0.00

0.00

0.00

利润总额

0.00

0.00

0.00

净利润

0.00

0.00

0.00



2、评估对象和评估范围
评估对象为中珠海中关村评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范
围为珠海中关村评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

1,600,000.00

其他应收款

1,600,000.00

非流动资产

6,030,408.77

长期股权投资

6,030,408.77

资产总计

7,630,408.77

流动负债

6,030,408.77

其他应付款

6,030,408.77




项目

账面价值

非流动负债合计

-

负债合计

6,030,408.77

净资产（所有者权益）

1,600,000.00



3、评估方法
珠海中关村无业务发生，故本次对珠海中关村的评估基本方法采用资产基础
法。其评估方法介绍参见中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论及分析
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，珠海中关村评估
基准日的资产账面值为7,630,408.77元，评估价值为6,273,206.72元，评估减值
1,357,202.05元，减值率为22.51%；负债的账面值为6,030,408.77元，评估价值为
6,030,408.77元，无增减值变动；股东全部权益的账面值为1,600,000.00元，评估价值
为242,797.95元，评估减值1,357,202.05元，减值率为84.83%（见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值
率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/
B×100%

流动资产合计

1,600,000.00

1,600,000.00

-

-

其他应收款

1,600,000.00

1,600,000.00

-

-

非流动资产合计

6,030,408.77

4,673,206.72

-1,357,202.05

-22.51

长期股权投资

6,030,408.77

4,673,206.72

-1,357,202.05

-22.51

资产总计

7,630,408.77

6,273,206.72

-1,357,202.05

-17.79

流动负债合计

6,030,408.77

6,030,408.77

-

-

其他应付款

6,030,408.77

6,030,408.77

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

6,030,408.77

6,030,408.77

-

-

净资产（所有者权益）

1,600,000.00

242,797.95

-1,357,202.05

-84.83



评估结果详见评估明细表。

中关村建设持有珠海中关村50%股权的评估值为121,398.98元。


（2）评估结论分析
珠海中关村股东全部权益的账面值为1,600,000.00元，评估价值为242,797.95元，
比账面值减值1,357,202.05元，减值率为84.83%。
评估减值原因分析：长期股权投资评估减值，减值的原因为被投资单位亏损。

(九) 元鸿投资有限公司


1、公司概况
名称：元鸿投资有限公司（以下简称“元鸿投资”）
住所：北京市大兴区长子营镇长营工业园区129号
法定代表人姓名：王云龙
注册资本：2000万元
实收资本：2000万元
公司类型：有限责任公司
成立日期：2003年03月28日
营业期限：2003年03月28日至2018年03月27日
经营范围：投资管理；技术开发、转让、咨询、信息咨询（中介除外）；企业
形象策划；家居装饰装修；房地产开发；销售商品房。
元鸿投资于2003年3月28日经北京市工商行政管理局批准成立。投资方为中
关村建设和北京元鸿房地产开发有限公司。中关村建设出资1,040万元，占注册资
本的52%；北京元鸿房地产开发有限公司出资960万元，占注册资本的48%。
经向中关村建设相关人员了解，元鸿投资近几年来无任何业务发生。
近三年企业资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元


项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

1,762.58

1,762.58

1,762.58

负债

39.75

39.75

39.75

净资产（所有者权益）

1,722.83

1,722.83

1,722.83

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

0.00

0.00

0.00

营业成本

0.00

0.00

0.00

营业利润

0.00

0.00

0.00

利润总额

0.00

0.00

0.00

净利润

0.00

0.00

0.00



2、评估对象和评估范围
评估对象为元鸿投资评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为元
鸿投资评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

17,625,834.15

货币资金

207,232.90

其他应收款

17,418,601.25

非流动资产

-

资产总计

17,625,834.15

流动负债

397,474.09

应付职工薪酬

217,463.00

应交税费

11.09




项目

账面价值

其他应付款

180,000.00

非流动负债合计

-

负债合计

397,474.09

净资产（所有者权益）

17,228,360.06



3、评估方法
元鸿投资无业务发生，故本次对元鸿投资的评估基本方法采用资产基础法。
其评估方法介绍参见中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论
经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，元鸿投资评估基
准日的资产账面值为17,625,834.15元，评估价值为17,625,834.15元，无增减值变动；
负债的账面值为397,474.09元，评估价值为397,474.09元，无增减值变动；股东全部
权益的账面值为17,228,360.06元，评估价值为17,228,360.06元，无增减值变动（见
下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/B×100%

流动资产

17,625,834.15

17,625,834.15

-

-

货币资金

207,232.90

207,232.90

-

-

其他应收款

17,418,601.25

17,418,601.25

-

-

非流动资产

-

-

-

-

资产总计

17,625,834.15

17,625,834.15

-

-

流动负债

397,474.09

397,474.09

-

-

应付职工薪酬

217,463.00

217,463.00

-

-

应交税费

11.09

11.09

-

-

其他应付款

180,000.00

180,000.00

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

397,474.09

397,474.09

-

-

净资产（所有者权益）

17,228,360.06

17,228,360.06

-

-



评估结果详见评估明细表。


中关村建设持有元鸿投资52%股权的评估值为8,958,747.23元。
（2）评估结论分析
元鸿投资股东全部权益的账面值为17,228,360.06元，评估价值为17,228,360.06
元，较账面值无增减值变化。

(十) 北京中昊市政机械工程有限责任公司


1、公司概况
名称：北京中昊市政机械工程有限责任公司（以下简称“中昊市政”）
法定代表人姓名：谷向阳
注册资本：3000万元
实收资本：3000万元
公司类型：其他有限责任公司
成立日期：2000年04月11日
营业期限：2000年04月11日至2013年04月10日
经营范围：许可经营项目：普通货物运输。一般经营项目：承担下列市政工用
工程施工：1、城市道路；2、各种市政管道工程；承担单位造价1000万元以下的各
类地基与基础工程施工；承担中型建设项目的机械施工；可承担水利水电工程施工
二级资质及钢结构、网架工程施工参级（限钢结构施工）资质范围；可承担8层以
下，18米跨度以下的房屋建筑物高度30米以下的结构物的建设施工；工程咨询。
近三年企业资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元

项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

1,388.98

2,128.04

1,273.88




负债

2,224.38

2,762.63

1,829.28

净资产（所有者权益）

-835.40

-634.59

-555.40

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

2,615.71

2,186.70

854.29

营业成本

2,608.37

2,048.42

854.00

营业利润

-200.81

-71.34

-27.08

利润总额

-200.81

-79.20

-27.08

净利润

-200.81

-79.20

-27.08



2、评估对象和评估范围
评估对象为中昊市政评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为中
昊市政评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

13,768,261.03

货币资金

4,329,870.47

应收账款

806,791.71

预付账款

96,000.00

应收股利

43,302.15

其他应收款

8,444,278.63

存货

48,018.07

非流动资产

121,540.40

长期股权投资

100,000.00

固定资产

21,540.40




项目

账面价值

资产总计

13,889,801.43

流动负债

22,243,816.77

应付账款

5,272,892.09

预收账款

1,000,000.00

应付职工薪酬

262,315.71

应交税费

633,205.97

其他应付款

15,075,403.00

非流动负债合计

-

负债合计

22,243,816.77

净资产（所有者权益）

-8,354,015.34



其中：中昊市政的实物资产为存货和固定资产。存货为在产品，账面价值为
48,018.07元，为已竣未结的山语城项目。固定资产包括车辆和电子设备，车辆账面
原值276,133.00元，账面净值8,283.98元，为长城赛弗和捷达这2台车辆；电子设备
账面原值58,418.00元，账面净值13,256.42元，共9项，主要包括全站仪、水准仪、
电脑和打印机等电子设备。
3、评估方法
对中昊市政的评估基本方法采用资产基础法和收益法。其评估方法介绍参见
中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论及其分析
（1）评估结论

经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，中昊市政评估基
准日的资产账面值为13,889,801.43元，评估价值为13,974,312.49元，比账面值增值


84,511.06元，增值率为0.61 %；负债的账面值为22,243,816.77元，评估价值为
22,243,816.77元，无增减值变动；股东全部权益的账面值为-8,354,015.34元，评估价
值为-8,269,504.28元，比账面值增值84,511.06元，增值率为1.01%（见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值
率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/
B×100%

流动资产合计

13,768,261.03

13,768,261.03

-

-

货币资金

4,329,870.47

4,329,870.47

-

-

应收账款

806,791.71

806,791.71

-

-

预付账款

96,000.00

96,000.00

-

-

应收股利

43,302.15

43,302.15





其他应收款

8,444,278.63

8,444,278.63

-

-

存货

48,018.07

48,018.07





非流动资产合计

121,540.40

206,051.46

84,511.06

69.53

长期股权投资

100,000.00

189,160.46

89,160.46

89.16

固定资产

21,540.40

16,891.00

-4,649.40

-21.58

资产总计

13,889,801.43

13,974,312.49

84,511.06

0.61

流动负债合计

22,243,816.77

22,243,816.77

-

-

应付账款

5,272,892.09

5,272,892.09

-

-

预收账款

1,000,000.00

1,000,000.00

-

-

应付职工薪酬

262,315.71

262,315.71

-

-

应交税费

633,205.97

633,205.97

-

-

其他应付款

15,075,403.00

15,075,403.00

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

22,243,816.77

22,243,816.77

-

-

净资产（所有者权益）

-8,354,015.34

-8,269,504.28

84,511.06

1.01



评估结果详见评估明细表。
中关村建设持有中昊市政85%股权的评估值为零。
（2）收益法评估分析

依据中昊市政作出的截至2018年的盈利预测，中昊市政2014年至2018年企业
自由现金流均为负值。中冠公司近三年一直处于经营亏损状态，在现有经营政策和
资产规模的状况下，中昊市政作出了2014年至2018年的盈利预测数据，数据显示
其未来年度企业自由现金流均为负值。中昊市政主营业务为市政工程施工，同中关
村建设为同一行业，具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法说明，经过测算，


中昊市政未来未来年度企业自由现金流情况如下表所示：

项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

一、营业收入

2,886.78

3,031.12

3,122.05

3,184.50

3,184.50

减：营业成本

2,789.36

2,928.83

3,016.69

3,077.02

3,077.02

营业税费

80.87

85.05

88.10

90.20

90.20

销售费用

-

-

-

-

-

管理费用

168.82

170.06

170.88

171.48

171.48

财务费用

-0.43

-0.46

-0.47

-0.48

-0.48

资产减值损失

-

-

-

-

-

二、营业利润

-151.83

-152.36

-153.15

-153.73

-153.73

加: 补贴收入

-

-

-

-

-

营业外收入

-

-

-

-

-

减：营业外支出

-

-

-

-

-

三、利润总额

-151.83

-152.36

-153.15

-153.73

-153.73

减：所得税

-

-

-

-

-

四、净利润

-151.83

-152.36

-153.15

-153.73

-153.73

减：资本性支出

0.45

0.45

0.45

0.45

0.45

营运资金增加额

197.80

36.54

24.32

16.79

-

加：折旧及摊销

0.45

0.45

0.45

0.45

0.45

五、息前税后现金流量

-349.63

-188.90

-177.47

-170.51

-153.73



根据以上盈利预测数据，经过评估师测算，其评估值也为负值。考虑到中昊市
政经营状况改善时间的不确定性，以资产基础法评估结果作为本次评估的最终评估
结论。
（3）最终评估结论及分析
中昊市政股东全部权益的账面值为-8,354,015.34元，评估价值为-8,269,504.28元，
比账面值增值84,511.06元，增值率为1.01%。
评估增减值原因分析：
1）长期股权投资评估增值。评估增值的原因为被投资单位盈利导致长期股权
投资评估增值；
2）固定资产评估减值。主要是车辆评估减值，减值的主要原因是对无实物车
辆评估为零，对待报废车辆，以车辆的可变现净值作为评估值。


(十一) 北京四通智能建筑系统集成工程有限公司


北京四通智能建筑系统集成工程有限公司为中关村建设的参股子公司，对参股
子公司，以评估基准日经审计后股东全部权益价值乘以持股比例确定评估值。
华寅五洲会计师事务所对北京四通智能建筑系统集成工程有限公司2013年度
的财务报表进行了审计,并出具了无保留意见审计报告。审计报告显示，北京四通智
能建筑系统集成工程有限公司2013年12月31日，股东全部权益的账面值为
22,717,218.09元。
经过评估，中关村建设持有北京四通智能建筑系统集成工程有限公司13.87%股
权的评估值为3,150,878.15元。

(十二) 北京中冠建筑装饰有限责任公司


1、公司概况
名称：北京中冠建筑装饰有限责任公司（以下简称“中冠公司”）
法定代表人姓名：谷向阳
注册资本：1500万元
实收资本：1500万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
成立日期：2000年03月22日
营业期限：自2000年03月22日至2030年03月21日
经营范围：前置许可经营项目：无。
一般经营项目：建筑装饰施工；建筑及装饰设计。
近三年企业资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元


项目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

2,089.93

3,638.79

2,675.26

负债

1,265.06

1,741.85

814.39

净资产（所有者权益）

824.87

1,896.93

1,860.87

项目

2013年

2012年

2011年

营业收入

2,878.18

4,145.34

2,327.55

营业成本

2,975.54

3,871.51

2,178.49

营业利润

-1,060.69

36.12

-16.54

利润总额

-1,072.07

36.10

-16.57

净利润

-1,072.07

36.10

-16.57



2、评估对象和评估范围
评估对象为中冠公司评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为中
冠公司评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

20,501,985.93

货币资金

1,334,163.53

应收账款

5,276,766.27

预付账款

1,969,816.03

其他应收款

11,921,240.10

非流动资产

397,337.83

长期股权投资

373,314.56

固定资产

24,023.27




项目

账面价值

资产总计

20,899,323.76

流动负债

12,650,637.96

应付账款

5,648,485.73

预收账款

814,797.33

应付职工薪酬

258,429.80

应交税费

726,060.25

其他应付款

5,202,864.85

非流动负债合计

-

负债合计

12,650,637.96

净资产（所有者权益）

8,248,685.80



其中：中冠公司的实物资产全部为电子设备。电子设备账面原值96,590.00元，
账面净值24,023.27元，共26项，主要包括班台、电脑、打印机等办公用电子设备。
3、评估方法
对中冠公司的评估基本方法采用资产基础法收益法。其评估方法介绍参见中
关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论及其分析
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，在持续经营状况和其他假设前提下，中冠公司评估基
准日的资产账面值为20,899,323.76元，评估价值为20,767,190.27元，比账面值减值
132,133.49元，减值率为0.63%；负债的账面值为12,650,637.96元，评估价值为
12,650,637.96元，无增减值变动；股东全部权益的账面值为8,248,685.80元，评估价
值为8,116,552.31元，比账面值减值132,133.49元，减值率为1.60%（见下表）。


金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减值

增值
率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/
B×100%

流动资产合计

20,501,985.93

20,501,985.93

-

-

货币资金

1,334,163.53

1,334,163.53

-

-

应收账款

5,276,766.27

5,276,766.27

-

-

预付账款

1,969,816.03

1,969,816.03

-

-

其他应收款

11,921,240.10

11,921,240.10

-

-

非流动资产合计

397,337.83

265,204.34

-132,133.49

-33.25

长期股权投资

373,314.56

241,870.34

-131,444.22

-35.21

固定资产

24,023.27

23,334.00

-689.27

-2.87

资产总计

20,899,323.76

20,767,190.27

-132,133.49

-0.63

流动负债合计

12,650,637.96

12,650,637.96

-

-

应付账款

5,648,485.73

5,648,485.73

-

-

预收账款

814,797.33

814,797.33

-

-

应付职工薪酬

258,429.80

258,429.80

-

-

应交税费

726,060.25

726,060.25

-

-

其他应付款

5,202,864.85

5,202,864.85

-

-

非流动负债合计

-

-

-

-

负债合计

12,650,637.962

12,650,637.96

-

-

净资产（所有者权益）

8,248,685.80

8,116,552.31

-132,133.49

-1.60



评估结果详见评估明细表。
中关村建设持有中冠公司100%股权的评估值为8,116,552.31元。
（2）收益法评估分析
依据中冠公司作出的截至2018年的盈利预测，中冠公司2015年至2018年企业
自由现金流均为负值。中冠公司近三年一直处于经营亏损状态，在现有经营政策和
资产规模的状况下，中冠公司作出了2014年至2018年的盈利预测数据，数据显示
其2015年至2018年企业自由现金流均为负值。中冠公司主营业务为建筑装饰，同
中关村建设为同一行业，具体收益法的测算思路参照中关村建设收益法说明，经过
测算，中冠公司未来未来年度企业自由现金流情况如下表所示：

项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

一、营业收入

3,022.09

3,173.19

3,331.85

3,498.44

3,498.44

减：营业成本

2,821.39

2,962.46

3,110.58

3,266.11

3,266.11

营业税费

101.54

106.62

111.95

117.55

117.55

销售费用

-

-

-

-

-




管理费用

118.80

123.72

128.89

134.31

134.31

财务费用

0.05

0.06

0.06

0.06

0.06

资产减值损失

-

-

-

-

-

二、营业利润

-19.70

-19.67

-19.63

-19.59

-19.59

三、利润总额

-19.70

-19.67

-19.63

-19.59

-19.59

减：所得税

-

-

-

-

-

四、净利润

-19.70

-19.67

-19.63

-19.59

-19.59

减：资本性支出

1.75

1.75

1.75

1.75

1.75

营运资金增加额

-132.05

93.84

98.54

103.46

-

加：折旧及摊销

1.75

1.75

1.75

1.75

1.75

五、息前税后现金流量

112.35

-113.51

-118.16

-123.05

-19.59



根据以上盈利预测数据，经过评估师测算，其评估值也为负值。考虑到中冠公
司经营状况改善时间的不确定性，以资产基础法评估结果作为本次评估的最终评估
结论。
（3）最终评估结论及分析
中冠公司股东全部权益的账面值为8,248,685.80元，评估价值为8,116,552.31元，
比账面值减值132,133.49元，减值率为1.60%。
评估增减值原因分析：
①长期股权投资评估减值。评估减值的原因为被投资单位亏损导致长期股权投
资评估减值；
②固定资产评估减值。主要是电子设备减值，减值的主要原因是设备更新换代
较快，导致设备重置成本降低，引起评估减值。

(十三) 大同中凯恒建设工程有限公司


1、公司概况
名称：大同中凯恒建设工程有限公司（以下简称“大同中凯恒”）
住 所：大同市城区魏都大道730号益丰商务大厦1号楼10层B单元1号
注册资本：人民币1000万元


公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人：丁存贵
成立日期：2013年10月18日
营业期限：自2013年10月18日至2014年5月1日
经营范围：许可经营项目：对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；制造
混凝土、水泥制品、商品混凝土添加剂；货物运输；机电设备技术咨询；金属加工
（限分支机构经营）。
一般经营项目：科技园区开发；建筑工程项目管理；施工总承包、专业承包；
房地产开发；销售商品房；承包境外工程所需的设备、材料出口；工程勘察设计。
2、评估对象和评估范围
评估对象为大同中凯恒评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为
大同中凯恒评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

53,870,367.97

货币资金

419,313.02

应收账款

43,451,054.95

其他应收款

10,000,000.00

非流动资产

-

资产总计

53,870,367.97

流动负债

43,986,950.85

应付账款

41,221,393.89

应交税费

2,765,556.96




项目

账面价值

非流动负债

-

负债合计

43,986,950.85

净资产（所有者权益）

9,883,417.12



3、评估方法
大同中凯恒公司为2013年新成立子公司，其成立时间较短，缺乏足够的历
史数据，且其未来的经营收入存在很大的不确定性，故本次对大同中凯恒的评估
基本方法采用资产基础法。其评估方法介绍参见中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论及其分析
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，基准日经审计的资产账面值为53,870,367.97元，评估
价值为53,870,367.97元，无增减值变动；负债的账面值为43,986,950.85元，评估价
值为43,986,950.85元，无增减值变动；股东全部权益的账面值为9,883,417.12元，评
估价值为9,883,417.12元，无增减值变动（见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减
值

增值率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/B×100%

流动资产

53,870,367.97

53,870,367.97

-

-

货币资金

419,313.02

419,313.02

-

-

应收账款

43,451,054.95

43,451,054.95





其他应收款

10,000,000.00

10,000,000.00

-

-

非流动资产

-

-

-

-

资产总计

53,870,367.97

53,870,367.97

-

-

流动负债

43,986,950.85

43,986,950.85

-

-

非流动负债

-

-

-

-

负债合计

43,986,950.85

43,986,950.85

-

-

净资产（所有者权益）

9,883,417.12

9,883,417.12

-

-



评估结果详见评估明细表。

中关村建设持有大同中凯恒100%股权的评估值为9,883,417.12元。


（2）评估结论分析
大同中凯恒股东全部权益的账面值为9,883,417.12元，评估价值为9,883,417.12
元，无增减值变动。

(十四) 北京富宏房地产开发有限责任公司


1、公司概况
根据北京市第二中级人民法院执行裁定书（2012）二中执字第589-2号，根据
裁定中关村建设拍得北京富宏房地产开发有限责任公司（以下简称“富宏公司”）股
权，中关村建设享有富宏公司80%股权的所有权及其他权利，根据工商查询尚未办
理工商变更。
2、评估对象和评估范围
评估对象为富宏公司评估基准日股东全部权益的市场价值，具体评估范围为富
宏公司评估基准日的全部资产和负债，具体情况见下表：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

流动资产

28,000,000.00

其他应收款

28,000,000.00

非流动资产

-

资产总计

28,000,000.00

流动负债

16,492,328.36

其他应付款

16,492,328.36

非流动负债

-

负债合计

16,492,328.36

净资产（所有者权益）

11,507,671.64




3、评估方法
富宏公司没有业务发生，本次对富宏公司的评估基本方法采用资产基础法。
其评估方法介绍参见中关村建设的评估方法介绍。
4、评估结论及其分析
（1）评估结论
经采用资产基础法评估，评估基准日资产账面值为28,000,000.00元，评估价值
为28,000,000.00元，无增减值变动；负债的账面值为16,492,328.36元，评估价值为
16,492,328.36元，无增减值变动；股东全部权益的账面值为11,507,671.64元，评估价
值为11,507,671.64元，无增减值变动（具体见下表）。
金额单位：人民币元

项 目

账面价值

评估价值

增减
值

增值率%

A

C

D=C-B

E=(C-B)/B×100%

流动资产

28,000,000.00

28,000,000.00

-

-

其他应收款

28,000,000.00

28,000,000.00

-

-

非流动资产

-

-

-

-

资产总计

28,000,000.00

28,000,000.00

-

-

流动负债

16,492,328.36

16,492,328.36

-

-

非流动负债

-

-





负债合计

16,492,328.36

16,492,328.36

-

-

净资产（所有者权益）

11,507,671.64

11,507,671.64

-

-



评估结果详见评估明细表。
中关村建设持有富宏公司80%股权的评估值为9,206,137.31元。
（2）评估结论分析
经评估，富宏公司股东全部权益的账面值为11,507,671.64元，评估价值为
11,507,671.64元，无增减值变动。
对长期股权投资减值准备评估为零值。

三、评估结果及增减值因素分析


（一）经过评估，长期股权投资评估结果如下：
金额单位：人民币元

序
号

被投资单位名称

账面金额

评估值

增减值

增值率%

1

北京中源大通房地产开发有限
公司

57,500,000.00

16,000,000.00

-41,500,000.00

-72.17

2

北京富瑞达资产管理有限责任
公司

20,000,000.00

-

-20,000,000.00

-100.00

3

北京中泰恒设备安装有限责任
公司

31,035,319.88

27,270,796.12

-3,764,523.76

-12.13

4

中科远太商贸有限责任公司

748,400.00

-

-748,400.00

-100.00

5

中关村（沈阳）建设有限公司

22,000,000.00

21,945,123.21

-54,876.79

-0.25

6

中盛劳务有限责任公司

725,000.00

1,371,413.33

646,413.33

89.16

7

中宏成模架租赁有限责任公司

7,000,000.00

4,168,084.47

-2,831,915.53

-40.46

8

珠海市中关村投资有限公司

5,000,000.00

121,398.98

-4,878,601.02

-97.57

9

元鸿投资有限公司

10,400,000.00

8,958,747.23

-1,441,252.77

-13.86

10

北京中昊市政机械工程有限责
任公司

22,367,707.19

-

-22,367,707.19

-100.00

11

北京四通智能建筑系统集成工
程有限公司

3,150,878.15

3,150,878.15

-

-

12

北京中冠建筑装饰有限责任公
司

18,753,098.84

8,116,552.31

-10,636,546.53

-56.72

13

大同中凯恒建设工程有限公司

10,000,000.00

9,883,417.12

-116,582.88

-1.17

14

北京富宏房地产开发有限公司

2,111,000.00

9,206,137.31

7,095,137.31

336.10



合计

210,791,404.06

110,192,548.23

-100,598,855.83

-47.72



长期股权投资减值准备

89,457,359.96



-89,457,359.96

-100.00



合计

121,334,044.10

110,192,548.23

-11,141,495.87

-9.18



（二）评估增减值原因分析：长期股权投资中控股子公司的账面值均为初始投
资价值，评估值为评估基准日的市场价值，子公司在经营过程中存在亏损或者盈利，
故造成评估值有增减，综合作用，导致长期股权投资评估减值。




设备评估技术说明

一、设备概况
本次委估的中关村建设的设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，具体情
况详见下表：

资产类别

项

账面原值

账面净值

合计

628

9,293,750.77

3,549,631.80

机器设备

88

699,127.00

406,907.81

运输车辆

18

2,794,636.26

529,190.13

电子设备

522

5,799,987.51

2,613,533.86



1．清查核实方法
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司
根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。
（2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清
查核实方法进行现场勘察，做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察
和记录。
设备评估人员向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落
实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、
运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产
卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式进行清查核实。

（3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”
相符。


（4）关注本次评估范围内设备的产权问题，如抽查重大设备的购置合同；查
阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
2．清查核实结论
根据中关村建设提供的资料及现场勘查，该公司设备账面值未曾调账，无抵押
和融资租赁设备，部分车辆和电子设备由于使用年限较长，处于待报废状态（详见
车辆评估明细表、电子设备评估明细表），部分车辆（详见车辆评估明细表）无实
物。其余设备使用情况正常。
3．设备清查
中关村建设的主要机器设备包括灶具、操作台等厨房设备，水准仪、全站仪等
仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等机器设备，分布在北京市朝阳区霄云里3号中关村
建设大厦及上海、内蒙等各分公司。
中关村建设的车辆为帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风等轻型客车以及别
克GL8等商务车，分别分布在北京、内蒙、上海等各地分公司。部分车辆无实物，
部分车辆由于使用时间较长，处于待报废状态（详见车辆评估明细表）。
中关村建设的办公设备包括信息化系统及机房建设、电脑、空调及打印机等。
经现场勘查，部分电子设备由于使用年限较长，处于待报废状态。其余设备使用正
常。分布在北京市朝阳区霄云里3号中关村建设大厦及内蒙、上海等各地分公司。

二、评估程序
1.明确评估目的和评估范围，做好现场前期准备。了解委托方的基本情况，明
确本次评估目的及评估范围，指导客户填列委估清单，收集客户提供的相关资料；
2.现场勘察。核对委估清单与账目、实物的一致性。逐项核查委估设备的使用
现状，从设备的完整性、技术现状、外观情况等方面对委估设备进行鉴定；


3.市场调查。查阅或电话咨询相关设备的现行报价，在对报价资料进行职业判
断的基础上，确定委估设备的现行购置价；
4.评定估算。参考相关行业标准，对委估设备进行评定估算，填写清查评估明
细表；
5.撰写设备评估技术说明。

三、评估方法
本次对设备采用成本法进行评估。即首先用现时条件下重新购建一个全新状态
被评估资产所需的全部成本得出重置成本，然后将被评估资产与其全新状态相比，
求出成新率。重置成本与成新率相乘作为评估值。
计算公式为：
评估值=重置成本×成新率
上海牌照车辆计算公式为评估值=重置成本(不含牌照费)×成新率+牌照费
（一）重置成本的构成及确定
重置成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
中关村建设主营业务缴纳营业税，根据《财政部国家税务总局关于全国实施增
值税转型改革若干问题的通知》（财税【2008】第170号）、《关于固定资产进项税额
抵扣问题的通知》（财税[2009]113号）文件，中关村建设设备的增值税进项税不能
抵扣，重置成本包含增值税进项税。
1.对机器设备重置成本的确定
对设备重置成本的评估，首先确定设备的购置价格；然后，加上该设备达到现
实状态所应发生的各种税费，如运杂费、安装调试费、其他合理费用、资金成本等。
其计算公式：


重置成本=含税购置价+运杂费+安装调试费+其他合理费用+资金成本
或：
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+安装调试费率）×（1+其他合理费用费率）
×（1+资金成本率）
（1）含税购置价的确定：
通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考
商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其
价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；
使用替代的方法确定设备的现行市场价格，对一些老旧或无法查到现行市场价
格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分
析比较，合理确定设备的现行市场价格；
采用分类价格系数调整法：对查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧
设备和自制设备，将设备账面原值调整为设备原始购置价的前提下，通过测算同期、
同类设备的价格变动系数，对账面价值调整获得设备的现行市场价格。
（2）运杂费：对需要运输的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按
不同地区、不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算运杂费。
（3）安装调试费：对需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数
手册》，按不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算安装调
试费。
（4）其他合理费用及资金成本：

其他合理费用和资金成本对于大型生产线和购置期较长的大型机器设备考虑，
本次纳入评估范围的机器设备均为购建期较短的单体设备，故本次评估，不考虑其


他合理费用和资金成本。
2．对车辆重置成本的确定
车辆的重置成本主要包括购置价（现行市场价）、车辆购置税和其他合理费用。
计算公式为：
重置成本=购置价+车辆购置税+其他合理费用
（1）车辆购置价的确定：通过市场途径确定车辆的现行市场价格。直接向经
销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公
开的价格信息等确定车辆购置价。
（2）车辆购置税的确定：车辆购置税为不含增值税车辆购置价的10%。其计
算公式：车辆购置税=购置价÷1.17×10%。
（3）其他费用的确定：其他费用包括验车费、牌照费等费用，根据不同车辆
所在地的具体情况确定。
上海车辆牌照费按照评估基准日市场拍卖价格确定，直接计入评估净值。
对于无实物车辆评估为零，对于待报废车辆，以其可变现净值作为评估值。
3．对电子设备重置成本的评估
对电子设备，一般销售商或生产厂家负责送货和安装调试，重置成本确定为含
税市场购置价。
（二）成新率的确定
1.机器设备成新率的确定
（1）年限法，其计算公式为：
成新率=（1-实际使用年限/经济寿命年限）×100%
或=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）×100%


参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理
确定各类设备的经济寿命年限。
（2）观测法
将被评估设备按照其结构和功能分成若干个单元，按各单元的价值确定其所占
的权数，通过观察设备的精度、观察工件的加工质量、了解设备的加工能力或查阅
其他权威部门近期做出的勘察鉴定等，分别鉴定各单元的成新率，根据各单元成新
率加权确定设备的成新率。
（3）综合法
对大型关键设备采用综合法评估其成新率。权重系数根据经验数据及有关资料
确定，一般观测法占60%，年限法占40%。
计算公式：
综合成新率=观测法权重×观测法成新率+年限法权重×年限法成新率
2.车辆成新率的确定
参考相关行业标准和经验数据，确定车辆的经济寿命年限和经济行驶公里数。
采用年限法、行驶里程法、观测法测算车辆的成新率，按照孰低的原则，确定车辆
的成新率。
（1）年限法：
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
（2）行驶里程法：
成新率=（1-已行驶公里数/经济行驶公里数）×100%
（3）观测法：

依据车辆的各组成部分对车辆的重要性确定各组成部分的权重，现场观察确定


各组成部分的成新率，加权平均得出整体成新率。
3.电子设备成新率的确定
电子设备成新率采用年限法确定。其计算公式为：
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
或=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）×100%
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理
确定各类设备的经济寿命年限。

四、评估案例

案例一 切片机（机器设备评估明细表表4-6-4，序号10）

（一）设备概述


设备名称：切片机
规格型号：QRT-168
生产厂家：北京市铁马头食品机械公司
账面原值：5,600.00元
账面净值：4,543.82元
启用日期：2011年4月
主要技术参数如下：
型号：QRT-168
规格：600*770*690mm
电压：380v或者220V可选
功率：750w

（二）重置成本的确定



1．含税购置价的确定
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+安装调试费率）×（1+其他合理费用费率）
×（1+资金成本率）
依据委托方提供的相关资料，通过询价确定现行市场价含税购置价为5,000.00
元，含安装调试费及运费。
2．运杂费率的确定
购置价含运费，运杂费率取为0。
3．安装调试费率的确定
购置价含安装调试费，安调费率取为0。
4．其他合理费用和资金成本费率的确定
本次评估其他合理费用和资金成本费率取为0。
5．重置成本的确定
重置成本=含税购置价×（1+运杂费率+安装调试费率）×（1+其他合理费用费率）
×（1+资金成本率）
=5,000.00×（1+0%+0+0）×（1+0）×（1+0×0×1/2）=5,000.00元（取整）

（三）成新率的确定


本设备为小型设备，采用年限法确定成新率。
年限法成新率=（1-实际已使用年限／经济寿命年限）.100%
该设备于2011年4月投入使用，实际使用年限2.69年，该设备经济寿命年限
为6年。
=（1-2.69/6）.100%
=55%（取整）


（四）评估值的确定


评估值=重置成本.综合成新率
=5,000.00.55%
=2,750.00（元）
案例二 江淮轻型客车（车辆评估明细表表4-6-5，第8项）
（一）设备概况：
车辆牌号：京E47876
车辆名称及规格型号：江淮牌HFC6500A1F
生产厂商：江淮汽车
启用日期：2011年4月
行驶公里数：100000公里
账面原值：124,000.00元
账面净值：70,991.04元
该车辆的基本参数为：
车身重量：1950kg
全车长度：4695mm车身宽度：1820mm车身高度：1880mm
排量：1997cc
最高车速：165Km/h
轴距：2810mm
座位数：7个
最大马力：136Ps
最大功率：100Kw


最大扭矩：190N·m
最大扭矩转速：4000rpm
经向车辆管理人员咨询得知，该车未曾发生交通事故；经现场勘查发动机启动
声音正常，车身无刮蹭痕迹，排放达标，运行稳定。
（二）车辆重置成本的确定
计算公式：
重置成本=购置价+车辆购置税+其他合理费用
1．车辆购置价的确定
经向汽车销售市场询价得知，该型号的轻客市场裸车购置价为85,000.00元。
2．车辆购置税的确定
车辆购置税=85,000.00÷1.17×10%
=7265.00元（取整）
3．其他合理费用的确定
其他合理费用包括验车费等费用，根据北京属地情况取500.00元。
4．重置成本的确定
重置成本=85,000.00+7265.00+500=92,765.00元（取整）
（三）车辆成新率的确定
根据使用年限法、行驶里程法、观测法评估的成新率，按照孰低的原则，确定
车辆成新率。
参考商务部等四部委（2012）第12号《机动车强制报废标准规定》，综合考虑
车辆制造质量和维修保养情况，确定该车的经济寿命年限为10年、经济行驶公里
数为600000公里。该车已使用2.33年，行驶100000公里。


1．使用年限法
成新率=（1-2.33÷10）×100%=77%(取整)
2．行驶里程法
成新率=（1-100000÷600000）×100%=83%（取整）
3．观测法
计算公式：
成新率=Σ单元权重数×单元成新率
依据车辆的各组成部分对车辆重要性原则确定各组成部分的权重，现场观察确
定各组成部分的成新率。详见下表：

序号

鉴定项目

技术状态

标准分

评定分

1

发动机及离合
器总成

汽缸压力、机油压力较正常，燃油消耗正常，发动
机运行较平稳，润滑情况较好，发动机工作有轻微
异响。

30

24

2

前后桥总成

前后桥总成无变形，转向系统可靠，方向间隙符合
要求。

18

12

3

变速箱总成

变速杆挂档较灵活，档位准确，各密封部件无漏油。

8

5

4

车身总成

车身无损伤，油漆暗淡，门窗关闭自如。

36

31

5

制动、电器系
统

制动可靠，刹车距离符合要求，无漏油；电路、电
源、点火、信号、照明、音响等部件工作正常。

8

5

合计





100

77



观测法成新率为77%。
按照孰低的原则，取该车成新率为77%。
评估值的确定


评估值=92,765.00×77%
=71,429.00元
案例三 复印机（机器设备评估明细表表4-6-6，序号342）

（一） 设备概述


设备名称：复印机
规格型号：256
生产厂家：东芝
启用日期：2013年7月
账面原值：16,500.00元
账面净值：14,277.10元
主要产品规格参数：
产品类型：数码复合机（黑白）
涵盖功能：复印/打印/扫描
最大原稿尺寸：A3
复印速度：25cpm
连续复印页数：1-999页
供纸容量：标配
纸盒：1200页
复印分辨率：2400x600dpi
预热时间：约20秒
首页复印时间：小于4.7秒
内存容量：1GB


打印速度：25ppm
打印分辨率：2400x600dpi
经现场观察，该复印机外观整洁，运行正常，属正常使用设备。
（二）重置成本的确定
经询价，该型号电脑的不含税市场购置价为16,200.00元。销售商负责送货并安
装调试，确定该电脑的重置成本为16,200.00元。
（三）成新率的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，确定复印机的经济寿命年限为
5年。现已使用0.46年。
成新率=（1-0.46/5）×100%
=91%（取整）
（四）评估值的确定
评估值=重置成本.综合成新率
=16,200.00.91%

=14,742.00元（取整）
五、评估结果及分析
设备账面值3,549,631.80元，评估值为4,077,368.00元，增值额为527,736.20元，
增值率为14.87%。汇总列表如下：
金额单位：人民币元

项目

账面价值

评估价值

增减额

增减率%

原值

净值

原值

净值

原值

净值

原值

净值

合计

9,293,750.77

3,549,631.80

6,175,563.00

4,077,368.00

-3,118,187.77

527,736.20

-33.55

14.87

机器设备

699,127.00

406,907.81

600,255.00

377,928.00

-98,872.00

-28,979.81

-14.14

-7.12




车辆

2,794,636.26

529,190.13

1,227,253.00

811,562.00

-1,567,383.26

282,371.87

-56.09

53.36

电子设备

5,799,987.51

2,613,533.86

4,348,055.00

2,887,878.00

-1,451,932.51

274,344.14

-25.03

10.50



评估增减值原因分析：

1． 由于部分设备购置时间较长，购置价格逐年下降，重置成本低于账面价值，
使评估原值减值。
2． 近年来车辆更新换代较快，购置价格逐年下降，重置成本低于账面价值，
使评估原值减值，评估经济寿命年限大于企业会计折旧年限，使车辆评估净值增值。
3． 近年来电子设备更新换代较快，购置价格逐年下降，重置成本低于账面价
值，使评估原值减值；评估经济寿命年限大于企业会计折旧年限，使电子设备评估
净值增值。








其他无形资产技术说明

其他无形资产为中关村建设持有的13项专利，账面值为零。
评估人员收集了专利证书、权利要求书等资料，对中关村建设持有的专利技术
情况进行了了解。专利的信息如下表所示：

专利名称

权利人

专利号

专利类别

申请日期

竖向交叉三重混凝土梁的模板和支撑
系统

中关村建设

201320047106.8

实用新型

2013年1月29日

现浇混凝土双曲面仿古飞檐模板及其
支撑系统

中关村建设

201320048116.3

实用新型

2013年1月29日

上下交互空间型建筑物

中关村建设、
谢德烈

200910303344.9

发明

2009年6月17日

大空间框架仿古城墙结构

中关村建设

201320048165.7

实用新型

2013年1月29日

节能砌块装饰的复合外墙及其施工方
法

中关村建设

201010616939.2

发明

2010年12月31日

可在同一空间重叠布置的庭院推拉门

中关村建设、
周宏坤

200920305510.4

实用新型

2009年7月2日

剪刀梯式跃层楼梯

中关村建设、
周宏坤

200920305511.9

实用新型

2009年7月2日

节能砌块装饰的复合外墙

中关村建设

201020692822.8

实用新型

2010年12月31日

混凝土真空饱水仪

中关村建设

201020677551.9

实用新型

2010年12月23日

液晶显示控制混凝土碳化试验箱

中关村建设

201020677443.1

实用新型

2010年12月23日

抽拉式混凝土碳化试验箱

中关村建设

201020677534.5

实用新型

2010年12月23日

电梯井坑处减压降水井封井装置

中关村建设

201120065844.6

实用新型

2011年3月15日

设备机房穿孔吸音复合墙体

中关村建设

201120065845.0

实用新型

2011年3月15日



主要专利概况介绍如下：

节能砌块装饰的复合外墙：一种节能砌块装饰的复合外墙，自里向外依次为结
构层、保温层和外装饰层，所述结构层为钢筋混凝土结构墙（1），所述保温层为


保温板（3），其特征在于：所述外装饰层为混凝土空心砌块（6），所述钢筋混凝
土结构墙与楼板（9）相交位置处外挑有钢筋混凝土挑耳（2），钢筋混凝土挑耳（2）
顶面砌筑有混凝土空心砌块（6），混凝土空心砌块（6）的水平灰缝（7）外凸于
其外表面，所述水平灰缝内间隔预埋有通长的拉结钢筋网片（5），所述拉结钢筋
网片（5）焊接在水平间隔嵌入钢筋混凝土结构墙的膨胀螺栓（4）上，相邻拉结钢
筋网片（5）、钢筋混凝土结构墙（1）和混凝土空心砌块（6）形成的空隙内均填
充有保温板（3）。
可在同一空间重叠布置的庭院推拉门：一种可在同一空间重叠布置的庭院推拉
门，包括与庭院门柱连接的推拉门扇，其特征在于：所述推拉门扇为在同一平面两
根庭院门柱之间穿插重叠布置的双门扇连体对开结构，每个推拉门扇分别由至少三
根水平的固定套杆（3）、与固定套杆对应的活动杆（4）和一根立杆（5）连接而
成，两推拉门扇的固定套杆（3）嵌入两根庭院立柱之间墙体（13）的内部，其外
端分别与两庭院门柱固定连接，其内端两两相互交错上下叠合连接，两推拉门扇得
活动杆（4）与对应的固定套杆（3）同心穿插套接，其外端与推拉门扇的立杆（5）
固定连接，立杆底部连有滑轮（7）。
液晶显示控制混凝土碳化试验箱：液晶显示控制混凝土碳化试验箱，包括控制
柜和箱体，其特征在于，控制柜内设有加热单元、制冷单元和加湿单元，还包括液
晶显示控制仪表主板，加热单元、制冷单元和加湿单元均与液晶显示控制仪表主板
连接，液晶显示控制仪表主板还连接设置于控制柜上的液晶显示控制仪表屏。

混凝土真空饱水仪：混凝土真空饱水仪，其特征在于，包括真空容器和真空泵，
真空容器和真空泵通过气管连接，所述气管上设有放气阀，真空容器还连接有压力
变送器和水管，水管上设有进/放水阀，所述放气阀，进/放水阀和压力变送器与控


制主板连接。
中关村建设出具了“专利情况说明”，说明中显示：“从2009年开始至今，我
公司通过北京中建联合知识产权代理事务所和北京鼎佳达知识产权代理事务所分
两次购入了6项专利技术、将在施工过程中获得的一些经验成果申请了专利两种取
得方式，累计获得13项专利（其中发明专利2项）（专利明细详见后附表）。由
于工程施工过程中具体情况千差万别，公司专利在未来的实际施工操作过程中并无
实际使用价值，无法给公司带来相应的经济利益流入，且经过了解，目前市场上也
无此类专利在同行业公司间转让的情况，根据此情况，公司前期购入专利和申请专
利时均直接作为费用处理，未作为资产列示在账面中。
我公司现有专利为为了满足现行施工总承包企业特级资质标准的要求所取得，
且该专利技术在行业中的技术含量不高，在未来的实际施工操作过程中已无实际使
用价值，无法给公司带来相应的经济利益流入，且经过了解，目前市场上也无此类
专利在同行业公司间转让的情况，我们认为该专利技术对企业的经营没有贡献，无
经济价值。”。
经过同中关村建设相关管理人员沟通，并根据中关村建设提供的专利情况说
明，中关村建设现有的13项专利是为了满足施工总承包企业特级资质标准的要求
而取得的，该专利技术在行业中的技术含量不高，不能给企业带来相关经济利益，
并产生超额收益，且该类专利技术在同行业公司间亦无转让的情况，基于此，本次
评估对该等专利评估为零。









流动负债评估技术说明

我们对中关村建设提供的评估基准日资产负债表、流动负债评估清单和其他有
关明细资料，进行了账表、账账、账实核对，抽查了有关原始凭证，完成了我们认
为必要的核实、分析程序。在此基础上依据此次评估目的和流动负债的性质采用了


相应的评估方法。
本次的评估范围为被评估单位提供的评估申报清单载明的流动负债，具体科目
账面值详见下表：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

流动负债合计

2,292,330,758.16

短期借款

117,000,000.00

应付账款

1,295,814,014.39

预收账款

70,075,872.95

应付职工薪酬

6,532,712.85

应交税费

151,697,754.07

应付股利

180,000.00

其他应付款

651,030,403.90



1. 短期借款


短期借款评估基准日账面值为117,000,000.00元。
短期借款为应付中国建设银行建国支行短期银行借款。评估人员首先核对了审
核报表账账的一致性，在核对一致性的基础上抽查了其借款合同等，审查核实了其
借款业务的内容。
2013年12月，中关村建设将子公司中科宵云99%股权转让给中关村科技，同
时将该笔短期借款及利息的还款权转让给中关村科技，评估基准日，该股权转让事
项已经完成，短期借款账面未作结转，对该笔短期借款及其利息和中关村科技未支
付的股权转让款，中关村建设一并做了应收中关村科技的往来款。本次评估以短期
借款的账面值确定评估值。
经评估，短期借款的评估值为117,000,000.00元。

2. 应付账款



应付账款评估基准日账面值为1,295,814,014.39元。
应付账款为各施工项目中应付分包商和供应商的工程款和材料款等。评估人员
首先审核报表、账账的一致性，在核对一致性的基础上抽查其原始凭证和购货合同，
审查、核实其业务内容及性质。经审查核实，应付账款的账面值真实准确，为实际
应承担的债务，以审查核实的账面值确定评估值。
经评估，应付账款的评估值为1,295,814,014.39元。

3. 预收账款


预收账款评估基准日账面值为70,075,872.95元。
预收账款均为预收的工程款。评估人员首先审核报表、总账、明细账的一致性，
在核对一致性的基础上抽查其原始凭证，查阅相关合同，审核其业务内容及性质。
经综合分析预收账款性质和发生时间，对预收账款的账面值真实性予以确认，以账
面值确定评估值为70,075,872.95元。

4. 应付职工薪酬


应付职工薪酬账面值为6,532,712.85元，为应付职工工资、职工教育经费、工会
经费等。评估人员首先审核其报表、总账、明细账的一致性，然后对其内容，计提
依据进行复核，向财务部门了解应付职工薪酬的形成原因，查询相关账薄及其计提
和发放标准。经核实，应付职工薪酬的账面值真实，以核实后的账面值确定为评估
值。
经评估，应付职工薪酬评估值为6,532,712.85元。

5. 应交税费


应交税费评估基准日账面值为151,697,754.07元。

应交税费为中关村建设各施工项目所在地应交的个人所得税、所得税、营业税、


教育费附加、地方教育费附加等。评估人员首先审核其报表、总账、明细账之间的
一致性，然后对其计税依据、纳税申报表及完税凭证进行复核。经评估核实，应交
税金的账面值真实准确，为实际应负债务，以审查核实的账面值确定评估值。
经评估，应交税费评估值为151,697,754.07元。

6. 应付股利


应付股利评估基准日账面值为180,000.00元。
应付股利为中关村建设应付原母公司信远产业控股集团有限公司2002年度的
股利。根据被评估单位提供的资料，评估人员首先核对其账表是否一致，收集核实
相关合同、决议、分配方案和分配预案等资料，抽查核实会计资料，以经核实后的
账面值确定评估值。
经评估，应付股利评估值为180,000.00元。

7. 其他应付款


其他应付款账面值为651,030,403.90元，为应付押金、投资款、垫资款等。评估
人员通过审核报表、总账、明细账的一致性，在核对一致性的基础上抽查其原始凭
证、借款协议，审核其业务内容，核实评估清单所列的其他应付款。经评估核实，
其他应付款真实准确，为实际应负债务，以审查核实的账面值确认评估值。
经评估，其他应付款评估值为651,030,403.90元。

8. 流动负债评估结果及分析


流动负债账面值为651,030,403.90元，评估值为651,030,403.90元，与账面值一
致。评估结果详见下表：
金额单位：人民币元

科目名称

账面价值

评估值

增值额

增值率%




流动负债合计

2,292,330,758.16

2,292,330,758.16

-

-

短期借款

117,000,000.00

117,000,000.00

-

-

应付账款

1,295,814,014.39

1,295,814,014.39

-

-

预收账款

70,075,872.95

70,075,872.95

-

-

应付职工薪酬

6,532,712.85

6,532,712.85

-

-

应交税费

151,697,754.07

151,697,754.07

-

-

应付股利

180,000.00

180,000.00

-

-

其他应付款

651,030,403.90

651,030,403.90

-

-







收益法评估技术说明

一、 评估对象

本项目评估对象为中关村建设的股东部分权益价值，具体评估范围详见清查核
实说明。

二、 收益法的应用前提及选择的理由和依据

(一) 收益法的定义和原理






收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估
资产价值的一种资产评估方法。
本次收益法评估选用企业自由现金流量折现模型。其基本计算公式为：
企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用-资本性支出-营运资金
净增加额
股东权益价值计算，股东全部权益价值是根据被评估企业实际经营情况，以其
正常经营条件下，未来预测期内企业自由现金流量折现扣除付息债务后再加上单独
评估资产现值确定的。计算公式：P＝P1＋P2
公式中：P为被评估公司股东全部权益价值；
P1为企业经营活动产生的自由现金流量现值扣除付息债务后的价值
（也称作营业资产价值）；计算公式为：
P1=-付息债务
公式中：Ri为第i年企业自由现金流量；
r为加权平均资金成本；
i为预测年度。
nniniirrRrR.
.
.
......)1()1(
1


P2为可以单独估算的资产价值。
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流
量，则折现率r选取加权平均资本成本（WACC），即投资性资本报酬率，这是由股东
权益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率，也称投资性资
本成本。计算公式为：
WACC=KeWe+KdWd
Ke：股东权益资本成本
We：债务资本成本（税后）
Kd：股东权益资本在资本结构中的百分比
Wd：付息债务资本在资本结构中的百分比
考虑我国和行业的现状与前景，经分析中关村建设的经营优势与风险，评估人
员对企业提供的盈利预测进行了必要的分析、判断和沟通，在此基础上，确定评估
所使用的盈利预测数据。
单独评估资产，指不对盈利预测经营现金流产生贡献的资产、不参与营业现金
流循环的资产、难以预测未来经营现金流且可独立评估的资产。单独评估资产采用
资产基础法评估结果。
付息债务，指评估基准日为企业提供资金并需要企业支付利息的债务。
..

(二) 收益法的应用前提






收益法适用的前提条件：

1. 企业的资产评估范围产权明确；
2. 企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；





3. 企业获得未来预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；
4. 企业预期获利年限可以预测。
(三) 收益法选择的理由和依据






中关村建设的资产及负债构成要素完整，使用状况正常，提供的服务产品能够
满足市场需求，未来收益可以预测，适于用收益法进行企业价值评估。

三、 收益预测的假设条件

盈利预测是采用收益法评估的基础，而任何预测都建立在一定假设条件下，并
受到该假设条件的限制；同时盈利预测亦是建立在一定的基础之上的。
对中关村建设要素资产未来盈利预测是建立在下列假设和限制条件，且在下列
盈利预测基础下：

(一) 假设和限制条件


对中关村建设要素资产未来盈利预测是建立在下列假设和限制条件：

1. 企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况而无重大改
变；
2. 企业所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治、经济环境无重大变化；
3. 企业具有对其资产完全占有和支配的权利，并在经营范围、方式和决策程
序上与现时大方向保持一致；
4. 有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府
既定的范围内变化；
5. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成对企业生产经营活动重大不
利影响；



6. 企业的资产及业务不存在重大的法律纠纷和障碍；
7. 假设企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其责任；
8. 假设企业所提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的
会计政策在重要方面基本一致；
9. 除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规，并能够持续经
营下去；
10. 假设国家的税收政策在企业未来的经营过程中保持相对稳定；
11. 假设企业提供的历史经营数据真实；


评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，采用的现行政策条款和行业惯例、
统计参数或通用行业参数相关的前提条件在评估基准日时不存在背离因素影响，当
未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不
同评估结果的责任。

(二) 盈利预测基础
1. 本次评估的预测基础是建立在企业正常经营的前提条件下，未考虑偶然因
素和不可比因素，是企业正常经营的收益。
2. 本次评估的盈利预测是以企业现实存量资产为出发点，适当考虑了企业存
量资产的合理改进等因素对企业正常收益的影响，未考虑企业未来年度追加投资对
企业正常收益的影响。
3. 本次评估的盈利预测是建立在中关村建设审计结果的基础上，依据企业提
供的盈利预测，结合评估人员调查搜集到的有关信息资料，对企业的盈利预测进行
必要的分析、判断和调整。
4. 中关村建设提供的以前年度经营资料。
5. 中关村建设提供的2014年预算。
6. 依据的会计处理方法保持一贯性。


四、 企业经营、资产、财务分析


(一) 宏观经济环境状况及被评估单位所在行业状况及发展前景


中关村建设主要从事建筑安装和建筑装饰业务，属于建筑行业。建筑行业的
发展，既受到我国宏观经济发展状况的影响，也受到行业经济发展状况和其所处
地域经济发展状况的影响。

1. 我国宏观经济发展状况


我国自改革开放以来，国民经济持续快速发展，历年GDP增长率见下图：
2011年是“十二五”时期开局之年，GDP增长率9.2%，实现了“十二五”时期良好
开局。2012年是“十二五”时期承前启后的重要一年，GDP增长率7.8%，增速虽比2011
年有所回落，但仍明显快于世界主要国家或地区，经济增速走出下行区间，结构调
整出现优化迹象，经济改革步入新周期。

2013年，面对极为错综复杂的国内外形势，党中央、国务院团结带领全国各族
人民，深入贯彻落实党的十八大精神，坚持稳中求进的工作总基调，坚定不移推进
改革开放，科学创新宏观调控方式，国民经济呈现稳中有进，稳中向好的发展态势。
初步核算，全年国内生产总值568845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，
创14年来最低增速；城乡居民人均收入分别为29547元和8896元，全年居民消费
价格(CPI)上涨2.6%。


固定资产投资较快增长
全年固定资产投资（不含农户）436528亿元，比上年名义增长19.6%（扣除价
格因素实际增长19.2%）。其中，国有及国有控股投资144056亿元，增长16.3%；民
间投资274794亿元，增长23.1%，占全部投资的比重为63%。分地区看，东部地区
投资比上年增长17.9%，中部地区增长22.8%，西部地区增长23.0%。分产业看，第
一产业投资9241亿元，比上年增长32.5%；第二产业投资184804亿元，增长17.4%；
第三产业投资242482亿元，增长21.0%。在第二产业投资中，工业投资181864亿元，
比上年增长17.8%；其中，采矿业投资14750亿元，增长10.9%；制造业投资147370
亿元，增长18.5%；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资19744亿元，增长18.4%。
全年基础设施（不包括电力、热力、燃气及水生产和供应)投资71695亿元，比上年
增长21.2%。从到位资金情况看，全年到位资金480381亿元，比上年增长20.1%。
其中，国家预算资金增长17.0%，国内贷款增长14.4%，自筹资金增长20.8%，利用
外资下降3.7%。全年新开工项目计划总投资357815亿元，比上年增长14.2%；新开
工项目389256个，比上年增加66194个。从环比看，12月份固定资产投资（不含农
户）增长1.41%。

全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素
实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201208万平方米，比
上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130551万
平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81428
亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发企业土地购置面积
38814万平方米，比上年增长8.8%。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，
同比增长35.2%。全年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。


其中，国内贷款增长33.1%，自筹资金增长21.3%，利用外资增长32.8%。
居民消费价格基本稳定
全年居民消费价格比上年上涨2.6%。其中，城市上涨2.6%，农村上涨2.8%。
分类别看，食品价格比上年上涨4.7%，烟酒及用品上涨0.3%，衣着上涨2.3%，家
庭设备用品及维修服务上涨1.5%，医疗保健和个人用品上涨1.3%，交通和通信下
降0.4%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.8%，居住上涨2.8%。在食品价格中，粮
食价格上涨4.6%，油脂价格上涨0.3%，猪肉价格上涨0.3%，鲜菜价格上涨8.1%。
12月份，居民消费价格同比上涨2.5%，环比上涨0.3%。全年工业生产者出厂价格
比上年下降1.9%，12月份同比下降1.4%，环比持平。全年工业生产者购进价格比
上年下降2.0%，12月份同比下降1.4%，环比持平。
居民收入继续增加

全年城镇居民人均总收入29547元。其中，城镇居民人均可支配收入26955元，
比上年名义增长9.7%，扣除价格因素实际增长7.0%。在城镇居民人均总收入中，
工资性收入比上年名义增长9.2%，经营净收入增长9.8%，财产性收入增长14.6%，
转移性收入增长10.1%。全年城镇居民人均可支配收入中位数24200元，比上年名
义增长10.1%。按城镇居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入11434元，
中等偏下收入组人均可支配收入18483元，中等收入组人均可支配收入24518元，
中等偏上收入组人均可支配收入32415元，高收入组人均可支配收入56389元。全
年农村居民人均纯收入8896元，比上年名义增长12.4%，扣除价格因素实际增长
9.3%。其中，工资性收入比上年名义增长16.8%，家庭经营纯收入增长7.4%，财产
性收入增长17.7%，转移性收入增长14.2%。农村居民人均纯收入中位数7907元，
比上年名义增长12.7%。按农村居民五等份收入分组，低收入组人均纯收入2583 元，


中等偏下收入组人均纯收入5516 元，中等收入组人均纯收入7942 元，中等偏上收
入组人均纯收入11373 元，高收入组人均纯收入21273 元。2013年全国居民收入基
尼系数为0.473。全年农民工总量26894万人，比上年增加633万人，增长2.4%，其
中，本地农民工10284万人，增长3.6%，外出农民工16610万人，增长1.7%。外出
农民工月均收入水平2609元，比上年增长13.9%。
货币信贷平稳增长
12月末，广义货币（M2）余额110.65万亿元，比上年末增长13.6%，狭义货币
（M1）余额33.73万亿元，增长9.3%，流通中货币（M0）余额5.86万亿元，增长
7.1%。12月末，人民币贷款余额71.9万亿元，人民币存款余额104.38万亿元。全年
新增人民币贷款8.89万亿元，比上年多增6879亿元，新增人民币存款12.56万亿元，
比上年多增1.74万亿元。
总体看来，2013年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好，成绩来之不易。
但也要清醒认识到，我国经济正处于发展转型的关键时期，长期积累的深层次矛盾
尚待缓解，经济企稳回升的基础仍需巩固。下一阶段，要认真贯彻落实十八届三中
全会和中央经济工作会议精神，坚持稳中求进，改革创新，把改革贯穿于经济社会
发展各个领域各个环节，以改革促发展进步、促转型升级、促民生改善，推动经济
社会持续健康发展。
资料来源: 国家统计局

2. 行业发展状况


（1）建筑行业发展现状
2003年-2012年，建筑业总产值及增长情况见下图：


数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
2）建筑行业发展规划

建筑业十二五规划指出，发展目标至“十二五”期末，努力实现如下目标：①
产业规模目标。以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值、
建筑业增加值年均增长15%以上；全国工程勘察设计企业营业收入年均增长15%以
上；全国工程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长20%
以上；全国建筑企业对外承包工程营业额年均增长20%以上。巩固建筑业支柱产业
地位。②人才队伍建设目标。基本实施勘察设计注册工程师执业资格管理制度，健
全注册建造师、注册监理工程师、注册造价工程师执业制度。培养造就一批满足工
程建设需要的专业技术人才、复合型人才和高技能人才。加强劳务人员培训考核，
提高劳务人员技能和标准化意识，施工现场建筑工人持证上岗率达到90%以上。调
整优化队伍结构，促进大型企业做强做大，中小企业做专做精，形成一批具有较强
国际竞争力的国际型工程公司和工程咨询设计公司。③技术进步目标。在高层建筑、


地下工程、高速铁路、公路、水电、核电等重要工程建设领域的勘察设计、施工技
术、标准规范达到国际先进水平。加大科技投入，大型骨干工程勘察设计单位的年
度科技经费支出占企业年度勘察设计营业收入的比例不低于3%，其他工程勘察设
计单位年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于1.5%；施工总承包特级
企业年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于0.5%。特级及一级建筑施
工企业，甲级勘察、设计、监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业建立和
运行内部局域网及管理信息平台。施工总承包特级企业实现施工项目网络实时监控
的比例达到60%以上。大型骨干工程设计企业基本建立协同设计、三维设计的设计
集成系统，大型骨干勘察企业建立三维地层信息系统。④建筑节能目标。绿色建筑、
绿色施工评价体系基本确立；建筑产品施工过程的单位增加值能耗下降10%，C60
以上的混凝土用量达到总用量10%，HRB400以上钢筋用量达到总用量45%，钢结构
工程比例增加。新建工程的工程设计符合国家建筑节能标准要达到100%，新建工
程的建筑施工符合国家建筑节能标准要求；全行业对资源节约型社会的贡献率明显
提高。⑤建筑市场监管目标。建筑市场监管法规进一步完善；市场准入清出、工程
招标投标、工程监理、合同管理和工程造价管理等制度基本健全；工程担保、保险
制度逐步推行；个人注册执业制度进一步推进；全国建筑市场监管信息系统基本完
善；有效的行政执法联动、行业自律、社会监督相结合的建筑市场监管体系基本形
成；市场各方主体行为基本规范，建筑市场秩序明显好转。⑥质量安全监管目标。
质量安全法规制度体系进一步完善，工程建设标准体系进一步健全；全国建设工程
质量整体水平保持稳中有升，国家重点工程质量达到国际先进水平，工程质量通病
治理取得显著进步，建筑工程安全性、耐久性普遍增强；住宅工程质量投诉率逐年
下降，住宅品质的满意度大幅度提高；安全生产形势保持稳定好转，有效遏制房屋


建筑和市政工程安全较大事故，坚决遏制重大及以上生产安全事故，到2015年，
房屋建筑和市政工程生产安全事故死亡人数比2010年下降11%以上。
摘自：建筑业发展“十二五”规划

(二) 企业营运状况
1. 企业概况介绍






中关村建设经北京市人民政府京政函[2000]73号文批准，由中关村科技、泰山
绿色产业有限责任公司（已更名为信远产业控股集团有限公司）、北京嘉利恒德房
地产开发有限公司、桂林市润达石油化工物资公司、大成投资发展有限公司作为发
起人，于2000年7月发起设立，注册资本30000万元。
2002年6月经中关村建设股东大会2002年度第三次临时会议决议通过，中关
村建设增资扩股，同意由珠海经济特区国利工贸发展总公司（已更名为珠海国利工
贸有限公司）认购新增股本，每股价格1.0203元，认购总价10203万元。增资扩股
后，中关村建设注册资本增至40000万元，其中：中关村科技占中关村建设总股本
的39%；珠海国利工贸有限公司占25%；信远产业控股集团有限公司（以下简称“信
远集团”）占15%、北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称“嘉利恒德”）占
9%、桂林市润达石油化工物资公司（以下简称“桂林润达”）占6%、大成投资发展
有限公司占6%。

2002年7月，中国凯利实业有限公司（以下简称“凯利实业”）与信远集团签
订股份转让协议，由信远集团将所持中关村建设5700万股份转让给凯利实业，并约
定在中关村建设成立之日届满三年十五日内将股份转让和股东更名所必须的法律
手续办理完毕；在此之前凯利实业委托信远集团代为持有上述股份。同月，重庆海
德大酒店有限公司（以下简称“海德酒店”）与嘉利恒德和桂林润达分别签订股份


转让协议，受让其分别持有的中关村建设股权1200万和2400万，并约定在中关村
建设成立之日届满三年十五日内将股份转让和股东更名所必须的法律手续办理完
毕；在此之前海德酒店委托嘉利恒德和桂林润达分别持有前述股份。
2003年7月，中关村建设成立届满三年，凯利实业和海德酒店分别按2002年
7月所签订的股权协议相关规定完成各自的转让行为。同月，凯利实业与博华资产
管理有限公司（以下简称“博华资产”）签订股权转让协议，将所持有的中关村建
设股权5700万转让给博华资产。上述股权转让的工商备案手续已完成。
2006年3月31日，北京鹏泰投资有限公司（以下简称“鹏泰投资”）分别与珠
海国利工贸有限公司、博华资产、重庆海德实业有限公司签订《股份转让协议书》，
受让上述三家公司持有的中关村建设1 亿股、5,700万股、3,600 万股股权，持有中
关村建设1.93 亿股股权，占中关村建设总股本的48.25%。上述股权转让的工商备
案手续已完成。
2007年4月16日，大成投资与中关村科技签订股份转让协议，由大成投资将
所持中关村建设2,400万股股权转让给中关村科技，占中关村建设总股本的6%。上
述股权转让的工商备案手续已完成。
2007年12月27日，中国证监会下发证监公司字[2007]228号《关于北京中关村
科技发展（控股）股份有限公司资产置换方案的意见》，同意中关村科技报送的以
所持有的启迪控股股份有限公司33.33%股权与鹏泰投资持有的中关村建设48.25%股
权进行置换的方案。相关工商变更登记备案手续已于2008年5月完成。
2008年4月18日，信远集团与中关村科技签订股份转让协议，由信远集团将
所持中关村建设300万股股权转让给中关村科技，占中关村建设总股本的0.75%。
上述股权转让的工商备案手续已完成。


截止评估基准日，中关村建设股权结构为：中关村科技持股94％，嘉利恒德
持股6％。
中关村建设总部组织架构图：
中关村建设分、子公司股权架构图：


2. 企业历史年度财务分析







近三年中关村建设合并口径资产、负债及财务状况如下表：
金额单位：人民币万元

项 目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

226,186.53

200,432.47

249,474.95

负债

226,406.11

176,682.40

230,212.36

归属于母公司股东权益合计

-1,345.40

22,824.11

18,527.01

少数股东权益

1,125.81

925.96

735.58

股东权益合计

-219.58

23,750.07

19,262.59

项 目

2013年

2012年

2011年

营业收入

254,268.39

229,730.92

219,744.10

营业成本

253,634.14

218,830.60

209,201.55

营业利润

-23,955.20

4,564.47

-1,836.28

利润总额

-24,042.56

4,455.24

-1,621.52

净利润

-24,200.01

4,245.20

-1,798.41

资产负债率

100.10%

88.15%

92.28%

净资产收益率

-205.69%

19.74%

-8.90%



数据来源：2011、2012及2013年度审计报告
近三年中关村建设母公司口径资产、负债及财务状况如下表：
金额单位：人民币万元

项 目

2013年12月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

资产

229,986.39

206,317.58

217,883.54

负债

229,233.08

179,938.55

186,472.30

净资产

753.31

26,379.03

31,411.24

项 目

2013年

2012年

2011年

营业收入

236,454.33

217,400.59

189,834.70

营业成本

236,108.63

207,395.10

182,596.68

营业利润

-24,696.21

-4,724.55

-6,080.35

利润总额

-25,483.75

-4,824.92

-5,834.62

净利润

-25,625.72

-5,032.20

-6,008.50

资产负债率

99.67%

87.21%

85.58%

净资产收益率

-188.89%

-17.42%

-17.46%



数据来源：2011、2012及2013年度审计报告


近年来中关村建设整体经营较为低迷，业绩一直呈现出下滑趋势。中关村建设
市场拓展区域主要集中在北京地区，由于政府对地产调控、企业自身垫资能力弱和
市场资源积累少的影响，参与市场竞争的能力较弱，项目多以收尾工程为主，新开
工工程较少。由于施工规模的逐步萎缩，在这段时间内，部分专业人才陆续离职，
对中关村建设后续的项目管理和专业竞争能力形成一定不利影响。目前中关村建设
经营管理模式有公司自营项目、项目经理个人经济承包和合作经营，其中合作经营
所占比例逐年增加，而其利润率远低于自营项目与承包项目，近三年中关村建设平
均毛利率已下将至2.85%，在没有重大变化的情况下可预见时间内，中关村建设毛
利率仍旧会维持在较低的水平。

3. 经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析




（1） 经营范围说明


经营范围：许可经营项目：对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；制造
混凝土、水泥制品、商品混凝土添加剂；货物运输；机电设备技术咨询；金属加工
（限分支机构经营）。
一般经营项目：科技园区开发；建筑工程项目管理；施工总承包、
专业承包；房地产开发；销售商品房；承包境外工程所需的设备、材料出口；工程
勘察设计。

中关村建设拥有施工总承包特级企业资质，2014年1月6日，北京市住房和城
乡建设委员会出具了关于中关村建设特级资质的有关证明：“中关村建设在2012年
住建部组织的施工总承包特级企业资质重新就位过程中，由于国家工法一项指标原
因，被准予房屋建筑工程施工总承包特级暂定期一年（有效期到2013年12月28日），
待2014年住建部国家工法评定结果出来后再予以换发证书。”评估基准日，该证明


暂定期已到，中华人民共和国住房和城乡建设部2014年3月19日公布了“住房城
乡建设部关于公布2011～2012年度国家级工法的通知”，中关村建设申报的国家工
法未在公布通知名单中。根据《建筑业企业资质管理规定》第二十七条：“企业取
得建筑业企业资质后不再符合相应资质条件的，建设主管部门、其他有关部门根据
利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，资质许可机
关可以撤回其资质。被撤回建筑业企业资质的企业，可以申请资质许可机关按照其
实际达到的资质标准，重新核定资质。”关于企业资质等级事项，以最终企业取得
资质证书上的资质等级为准。

（2） 主要经营性资产调查分析


截至评估基准日，主要经营性资产包括：流动资产、固定资产。
流动资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货，存货包括原材料、产
成品和在产品：产成品为位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9号楼的豪成大厦102、
103室，其中102室建筑面积206.57平方米，103室建筑面积241.04平方米，均为住宅底
商，房屋产权证号为X京房权证朝字第624408号；在产品为中关村建设已施工未结算
的工程施工项目。
固定资产全部为设备类资产。设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，机
器设备主要包括水准仪、全站仪等仪器仪表以及洗轮机、搅拌机等工程用机器设备
和灶具、操作台等厨房设备；车辆主要包括帕萨特、桑塔纳等轿车以及金杯、瑞风
等轻型客车以及别克GL8商务车等；电子设备主要包括信息化系统及机房建设、电
脑、空调及打印机等办公设备。

（3） 单独评估资产调查分析


单独评估资产包含长期股权投资和非经营性、溢余资产。中关村建设的长期股


权投资包含14家子公司，具体情况详见资产基础法说明中长期股权投资说明；不
存在非经营性资产；溢余资产包含中关村建设的应收股利、应付股利和其他应付款
中非常态发生的款项。

4. 企业财务指标分析






建筑业2012年企业绩效评价标准值（摘选）：

指标

优秀值

良好值

平均值

较低值

较差值

一、盈利能力状况











净资产收益率(%)

14.20

7.70

5.40

-2.40

-8.60

销售(营业)收益率(%)

14.00

7.40

5.20

3.00

0.60

二、资产质量状况











应收账款周转率(次)

6.80

5.10

3.40

1.30

0.70

流动资产周转率(次)

2.30

1.40

0.90

0.70

0.40

存货周转率（次）

8.00

6.30

4.70

2.40

1.10

三、债务风险状况











资产负债率(%)

60.80

64.30

77.50

83.10

88.40

速动比率(%)

123.00

89.30

67.00

55.20

43.10



中关村建设主要财务指标：

比率

2011

2012

2013

资产负债率

85.58%

87.21%

99.67%

流动比率

0.88

0.94

0.95

速动比率

0.77

0.88

0.93

应收账款周转率

2.03

1.99

1.99

存货周转率

8.92

12.86

32.63

销售毛利率

3.81%

4.60%

0.15%

销售利润率

-3.07%

-2.22%

-10.78%

净资产收益率(权益报酬率)

-17.46%

-17.42%

-188.89%



（1）偿债能力分析

① 资产负债率


从资产负债率指标看，资产负债率较差，处于行业的较差值附近，存在很大的
偿债风险。

② 流动比率



流动比率是反映企业变现能力的比率，反映了企业流动资产的持有量能否满足
短期债务清偿要求的能力。一般认为流动比率维持在2：1即200%左右比较安全。
从企业历年的流动比率看，前三年的流动比率低于上述标准，短期偿债能力需要关
注。

③ 速动比率


速动比率与流动比率同是反映企业流动资产变现能力的指标，所反映的是企业
即时变现能力。一般认为速动比率在1：1即100%左右比较安全。从企业历年的流
动比率看，前三年的速动比率低于上述标准，从另一个方面说明企业短期偿债能力
需要关注。
（2）营运能力分析
下述应收账款周转率、存货周转率是依据损益表、资产负债表计算得出：
应收账款周转率（次）=营业收入/平均应收账款
存货周转率（次）=营业成本/平均存货
应收账款周转率处于行业较低值水平；存货周转率处于行业较高值水平。
（3）盈利能力分析
下述净资产报酬率、销售利润是依据损益表、资产负债表计算得出：
净资产收益率=净利润/净资产×100%
销售利润率=净利润/营业收入×100%
净资产收益率与行业企业绩效评价标准值比较，一直高于行业较差值水平；销
售利润率平均值与行业企业绩效评价标准值比较，处于行业较低值水平。
从上述偿债能力、营运能力、盈利能力指标各年水平及增减趋势看，中关村建
设短期偿债能力、营运能力需要关注，盈利能力较差。


五、 评估计算及分析过程

（一）收益年限的确定
1、预测期的确定
本次评估选定的预测期为2014年到2018年。
2、收益年限的确定
本次评估假设企业未来会持续经营，评估收益期限确定为永续期，即2014年至
永续。
（二）未来收益的确定
中关村建设在近几年历史财务数据的基础上，考虑宏观经济状况和未来国家对
中关村建设行业的政策，作出了2014年到2018年的盈利预测；评估人员在了解分析
行业发展趋势及中关村建设近几年的实际经营成果，对中关村建设2014年到2018年
盈利预测进行了必要的分析、判断和沟通，在此基础上确定2014年到2018年的盈利
预测。

1. 生产经营模式与收益主体、口径的相关性


目前中关村建设的主营业务为建筑安装和建筑装饰业务。获取企业价值的途径
包括可以预测收益的资产产生的归属于企业的未来现金流折现、扣除付息债务，然
后加上单独评估资产现值。中关村建设的收益为母公司口径的收益，对中关村建设
的子公司，本次作为单独资产评估。

2. 营业收入的估测


（1）营业收入历史数据分析

中关村建设2009年至2013年营业收入水平如下：
金额单位：人民币万元

项 目

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

平均值

营业收入

126,492.75

136,492.15

189,834.70

217,400.59

236,454.33



增长率

7.24%

7.91%

39.08%

14.52%

8.76%

15.50%




（2）营业收入的预测
中关村建设预测的未来年度营业收入主要为建筑施工装饰收入，建筑施工装饰
收入的预测是建立在各分公司预测的基础上，在预测中考虑了下列因素的影响：
在2014年财务预算控制水平的基础上预测2013年的收入；
预测中考虑了在施工程项目和2014年度已承接项目，以及承接新项目的能力；
预测中考虑了中关村建设资质对未来年度工程承接的影响；
公司预测的未来年度建筑施工装饰收入见下表：
金额单位：人民币万元

项目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

营业收入

183,851.69

202,236.85

222,460.54

244,706.59

244,706.59

增长率

-22.25%

10.00%

10.00%

10.00%

0.00%





3. 营业成本的估测


（1）营业成本历史数据分析
下表为中关村建设2009年至2013年营业成本变化情况如下：
金额单位：人民币万元

项 目

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

平均值

营业成本

113,675.32

128,113.23

182,596.68

207,395.10

236,108.63



成本率

89.87%

93.86%

96.19%

95.40%

99.85%

95.03%



（2）营业成本的估测

中关村建设预测的未来年度营业成本主要为建筑施工装饰成本。近两年，中关
村建设合作项目较多，导致中关村建设成本率偏高。2013年个别施工项目年进行结
算的亏损（五棵松项目1140万元、小马厂项目924万元、颐和天地项目916万元、


长新家园项目785万元、唐山鼎旺项目4646万元）导致2013中关村建设的收入成
本了极高。考虑到目前中关村建设合作项目占合同项目比例较大，未来年度收入成
本率参考了近三年企业收入成本率的平均值，具体预测数据如下：
金额单位：人民币万元

项目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

营业成本

178,604.97

196,465.46

216,112.01

237,723.21

237,723.21

成本率

97.15%

97.15%

97.15%

97.15%

97.15%



4. 营业税金及附加


营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，
按现行税费标准测算：
营业税：建筑业适用3%营业税率；
城市维护建设税：按实际交纳营业税的5%-7％计取；
教育费附加：按实际交纳营业税的3％计取；
地方教育费附加：按实际交纳营业税的2%计取；
营业税金及附加具体估算数据见下表：
金额单位：人民币万元

项目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

营业税金及附加

6,177.42

6,795.16

7,474.67

8,222.14

8,222.14

营业税

5,515.55

6,067.11

6,673.82

7,341.20

7,341.20

城市建设维护税

386.09

424.70

467.17

513.88

513.88

教育费附加

165.47

182.01

200.21

220.24

220.24

地方教育费附加

110.31

121.34

133.48

146.82

146.82



5. 销售费用



销售费用为中关村建设房地产销售所发生的费用，2013年以后，中关村建设没
有了房地产销售业务，未来年度销售费用将不再发生，故本次评估未作未来年度预
测。

6. 管理费用


根据历史水平，在考虑未来增长，且建立在中关村建设各分公司预测的基础上
进行估算：
金额单位：人民币万元

科目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

工资及奖金

2,264.77

2,355.36

2,473.13

2,596.79

2,596.79

福利费

107.37

111.67

117.25

123.11

123.11

养老保险

265.20

275.80

289.59

304.07

304.07

失业保险

12.80

13.31

13.98

14.68

14.68

基本医疗保险

139.64

145.23

152.49

160.11

160.11

4％补充医疗保险

9.36

9.74

10.23

10.74

10.74

工伤保险

8.72

9.07

9.52

10.00

10.00

生育保险

11.94

12.42

13.04

13.69

13.69

住房公积金

124.25

129.22

135.68

142.47

142.47

工会经费

38.60

40.14

42.15

44.26

44.26

职工教育经费

130.74

135.97

142.77

149.90

149.90

其他人力费用

20.74

21.57

22.65

23.79

23.79

办公费

86.64

89.83

93.98

98.34

98.34

差旅费

107.09

111.38

116.95

122.79

122.79

市内交通费

24.77

25.76

27.04

28.40

28.40

业务招待费

215.95

224.59

235.82

247.61

247.61

折旧费

106.34

106.34

106.34

106.34

106.34

房租

266.77

274.77

283.02

291.51

291.51

修理费

55.54

57.76

60.65

63.68

63.68

财产保险费

5.15

5.36

5.62

5.90

5.90

其他

4.68

4.86

5.11

5.36

5.36

税金

30.25

33.27

36.60

40.26

40.26

中介机构费

250.90

250.90

250.90

254.30

254.30




科目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

物耗

71.92

71.92

71.92

71.92

71.92

会议费

39.14

40.71

42.74

44.88

44.88

物业管理费

3.36

3.49

3.67

3.85

3.85

软件购置费

61.80

64.27

67.49

70.86

70.86

邮电通讯费

61.30

63.75

66.94

70.28

70.28

车辆使用费

152.87

158.94

166.82

175.09

175.09

管理费用合计

4,678.59

4,847.39

5,064.07

5,294.98

5,294.98



7. 财务费用


财务费用为利息费用，按承担利息的借款额、还款进度及合同利率测算。手续
费、利息收入为企业根据历史情况，预测未来年度银行手续费和利息收入的金额；
利息支出为在企业付息债务5000万元的基础上，考虑未来年度企业借款将保持基准
日借款水平，结合借款合同约定利率测算出来未来年度利息支出；2014年度，财务
费用其它为企业根据当年实际情况预测的当年发生的银行咨询费，未来年度，考虑
到该项费用的非经常性发生，未做未来年度预测。财务费用预测数据如下：

科目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

手续费

61.80

67.98

74.78

82.26

82.26

利息支出

315.00

315.00

315.00

315.00

315.00

利息收入

22.21

17.27

18.99

20.89

20.89

财务费用合计

354.59

365.71

370.78

376.36

376.36



8. 营业外收入、营业外支出和资产减值损失


营业外收支不是经常性项目，因而本次盈利预测不考虑营业外收支；资产减值
损失在成本预测中做了考虑，在此不作单独预测。

9. 所得税


所得税按《中华人民共和国企业所得税法》规定的税率25%执行。

中关村建设为施工企业，其工程项目分布在全国不同的地方，根据不同地方的


税收政策，需要在项目施工地交纳部分地方所得税。未来年度地方所得税的预测根
据历史年度施工项目缴纳情况进行预测。
对于企业应交纳的企业所得税，未来预测年度考虑了以前年度亏损的弥补对应
纳所得税的影响。

10. 税后净利润


在上述收入、成本、费用等损益项目预测估算的基础上计算确定税后经营利润。

11. 资本支出、折旧与摊销


中关村建设为工程施工企业，实物资产主要为办公用电子设备，预测年度资本
性支出结合企业实际情况，考虑部分折旧与摊销的积累，未来永续年期的资金资本
支出，按折旧与摊销积累的资金和资本支出相当估算；折旧摊销预测值在现有存量
资产折旧摊销的基础上确定。

12. 营运资金增加


营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营而需
新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。本报告所定
义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：
营运资金=最低现金保有量+存货+应收款项-应付款项
最低现金保有量根据企业的实际情况确定；
存货=销售成本/存货周转率
应收款项=销售收入/应收款项周转率


其中，应收款项主要包括应收账款、预付账款和其他应收款等诸项。
应付款项=销售成本/应付款项周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、预收账款和其他应付款等诸项。
根据以前年度的存货周转率、应收款项周转率、应付款项周转率和平均付现次
数的情况，选取适当的比率，可计算出预测期内每年的营运资本，从而可计算出每
年的营运资金增加额。
经估算，预测期营运资金变动情况如下：
金额单位：人民币万元

科目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

期末流动资产











其中：应收帐款

198,617

218,478

240,326

264,359

264,359

预付账款

6,720

7,393

8,132

8,945

8,945

其他应收款

90,375

99,412

109,353

120,289

120,289

存货

36,937

40,631

44,694

49,164

49,164

货币资金

5,156.62

5,528.88

5,949.30

6,408.36

6,408.36

(纳入预测范围的)流动资产科目期末合计数

337,806

371,443

408,455

449,164

449,164

期末流动负债











其中：应付帐款

180,306

198,337

218,171

239,988

239,988

预收帐款

4,128

4,540

4,995

5,494

5,494

其他应付款

168,869

185,756

204,332

224,765

224,765

(纳入预测范围的)流动负债科目期末数合计

353,303

388,634

427,497

470,247

470,247

营运资金

-15,498

-17,191

-19,042

-21,082

-21,082

营运资金追加额

-5,252

-1,693

-1,852

-2,040

0



13. 未来年度息前税后现金流量的预测


根据上述各项预测，则该企业未来各年度息前税后现金流量预测如下：
金额单位：人民币万元

项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

一、营业收入

183,851.69

202,236.85

222,460.54

244,706.59

244,706.59

减：营业成本

178,604.97

196,465.46

216,112.01

237,723.21

237,723.21




项 目

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年至永续

营业税费

6,177.42

6,795.16

7,474.67

8,222.14

8,222.14

销售费用

-

-

-

-

-

管理费用

4,678.59

4,847.39

5,064.07

5,294.98

5,294.98

财务费用

354.59

365.71

370.78

376.36

376.36

资产减值损失

-

-

-

-

-

加：投资收益

-

-

-

-

-

二、营业利润

-5,963.88

-6,236.88

-6,561.00

-6,910.10

-6,910.10

加: 补贴收入











营业外收入

-

-

-

-

-

减：营业外支出

-

-

-

-

-

三、利润总额

-5,963.88

-6,236.88

-6,561.00

-6,910.10

-6,910.10

减：所得税

142.85

157.13

172.84

190.13

190.13

四、净利润

-6,106.73

-6,394.01

-6,733.84

-7,100.23

-7,100.23

加：付息债务利息

236.25

236.25

236.25

236.25

236.25

减：资本性支出

106.34

106.34

106.34

106.34

106.34

营运资金增加额

-5,252.20

-1,693.15

-1,851.54

-2,040.10



加：折旧及摊销

106.34

106.34

106.34

106.34

106.34

五、息前税后现金流量

-618.28

-4,464.61

-4,646.05

-4,823.88

-6,863.98



14. 单独评估资产及评估方法


经我们调查、分析和估算，单独评估资产主要为在盈利预测中，对企业自由现
金流不产生贡献的资产，包括未参加营运资金测算的应付以前年度子公司股利、长
期股权投资、其他应付款、应付股利，具体明细如下：
金额单位：人民币元

科目名称

科目内容

账面净值

资产



122,975,549.10

应收股利

应收子公司以前年度股利

1,641,505.00

长期股权投资



121,334,044.10

负债



10,738,747.23




应付股利

应付信远集团以前年度股利

180,000.00

其他应付款

应付待注销子公司借款

10,558,747.23

合计



112,236,801.87



对单独评估资产采用资产基础法评估结果，具体评估方法及评估过程见资产基
础法中评估情况介绍。经过评估，单独评估资产评估结果如下：

资产名称

科目内容

账面价值

评估价值

资产



122,975,549.10

111,834,053.23

应收股利

应收子公司以前年度股利

1,641,505.00

1,641,505.00

长期股权投资



121,334,044.10

110,192,548.23

负债



10,738,747.23

10,738,747.23

应付股利

应付信远集团以前年度股利

180,000.00

180,000.00

其他应付款

应付待注销子公司借款

10,558,747.23

10,558,747.23

合计



112,236,801.87

101,095,306.00





六、 评估结果分析

在持续经营和其他假设前提下，依据以上盈利预测数据，中关村建设2014年至
2018年企业自由现金流均为负值。中关村建设自2010年起一直处于经营亏损状态，
在现有资产规模及公司经营情况下，中关村建设作出了2014年至2018年的盈利预
测，预测未来年度企业自由现金流均为负值，经过初步测算，评估值也为负值。





评估结论及其分析

一、评估结论

1. 资产基础法评估结果：在持续经营状况和其他假设前提下，中关村建设资
产账面值229,986.39万元，评估值229,812.75万元，减值额173.64万元，减值率0.08%。
负债账面值229,233.08万元，评估值229,233.08万元，与账面值一致。股东全部权益
账面值753.31万元，评估值579.67万元，减值额173.64万元，减值率23.05%。


金额单位：人民币万元

项目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

流动资产

217,498.02

218,385.76

887.74

0.41

非流动资产

12,488.37

11,426.99

-1,061.38

-8.50

其中：长期投资

12,133.41

11,019.25

-1,114.16

-9.18

固定资产

354.96

407.74

52.78

14.87

资产总计

229,986.39

229,812.75

-173.64

-0.08

流动负债

229,233.08

229,233.08

-

-

非流动负债

-

-

-



负债合计

229,233.08

229,233.08

-

-

净资产（股东全部权益价值）

753.31

579.67

-173.64

-23.05

90%股东权益评估值



521.70







资产基础法评估结果详见评估明细表。

2. 收益法评估结果：依据中关村建设作出的截至2018年的盈利预测，中关村
建设2014年至2018年企业自由现金流均为负值。中关村建设自2010年起一直处于
经营亏损状态，在现有经营政策和资产规模的状况下，中关村建设作出了2014年至
2018年的盈利预测数据，数据显示其未来年度企业自由现金流均为负值。经过评估
师测算，其评估值也为负值。在城镇化的大背景下，建筑行业整体将可能向好，但
考虑到中关村现有经营要素和现实经营状况改善时间的不确定性，本次评估以资产



基础法评估结果作为最终评估结论。
3. 经过分析判断，本次评估最终选取资产基础法的评估值作为最终评估结论。
中关村科技拟转让中关村建设90%股权的评估值为521.70万元。


本次评估未考虑流动性折扣和控股权溢价对评估结论的影响。

二、评估结论与账面值比较变动原因分析

1. 存货-原材料，为中关村建设三分中医大项目和沈阳分沈阳第一城项目账面
记录原材料，该账面值实际为以前年度记账差异产生的余额，经过了解，评估基准
日两个项目部均无该原材料实物，企业出具了“情况说明”，该存货均无实物，估
本次评估为零，造成存货-原材料评估减值。
2. 存货-开发商品，开发商品为中关村建设开发的豪成大厦的两处底商，由于
该两项房产涉诉，被北京朝阳法院查封，故一直未作处置。2013年起，该房产开始
对外出租，评估基准日该房产处于出租状态。本次评估考虑到该房产实际情况，采
用市场法对该两处底商进行了评估，评估值为基准日该两处底商的市场价值，故较
账面成本有很大的评估增值。
3. 长期股权投资中控股子公司的账面值均为初始投资价值，评估值为评估基
准日的市场价值，子公司在经营过程中存在亏损或者盈利，故造成评估值有增减，
综合作用，导致长期股权投资评估减值。
4. 设备评估增值，增值的主要原因为设备的会计折旧年限同评估的经济耐用
年限有差异造成的评估增值。