北京中关村生命科学园的一起土地“变性”纠纷正在升级，数百名购房人交了钱却无法入住，而科学园管理方两次起诉项目开发公司也无功而返。最终，利益相关方的矛盾演变为冲突。8月11日，4名购房人与3名中关村生命科学发展有限公司保安在冲突中不同程度受伤。
大批自然人何以买下科研用地上的房屋？开发商怎样成功拿到“五证”？园区开发方有何作为？中国房地产报记者对北京中关村生命科学园近日发生的纷争进行了实地调查采访。
在调查过程中记者发现，该名为北清创意园的项目（项目开发商为北京春晖世纪置业有限公司，下简称“春晖公司”）四周被土堆高高围起，其中一侧的通道显然刚被打通。“钥匙是跟春晖公司借用的。”当被问及没有验收交付的房子为何装修入住时，购房人王振锋（化名）向记者道出原委：“2009年4月就该验收交房的，但一级开发商北京中关村生命科学园发展有限责任公司（简称“生命园公司”）和二级开发商春晖公司存在合同纠纷，导致房子迟迟未交付。项目四周被封堵，购房者在维权无果的情况下，只好强行入住。”
另类住宅
根据生命园公司向本报提供的资料显示，2007年2月，春晖公司向生命园公司提供其与教育部留学服务中心签订的《合作共建协议书》。并在《入园申请》中列明拟入驻的春晖大赛获奖项目名称，承诺建设“春晖留学人员创新创业孵化基地”项目，全部用于满足春晖大赛获奖生物技术类项目的孵化用房需求。2007年5月9日，双方签订《宗地开发建设合同》，约定：地块应当且只能用于建设“留学人员创新创业孵化基地”，其针对对象只能是留学人员开办的企业和项目。但在通过协议出让方式获得研发性质用地后，春晖公司以建设孵化基地的名义，取得了立项批复和“五证”，并以北清创意园的名称对外销售。
据了解，项目建筑面积5万平方米，共12栋，每栋4层，层高5.5米（且在2.7米处设有突出墙面的钢筋混凝土圈梁，可加设夹层功能），均价13500元/平方米。2008年该项目房价与周围地段房价相差不大，但因层高5.5米，若房屋隔作上下两层，面积可增大近一倍，这便是近年来盛行于北京的非住宅立项的Loft产品，由此这成了吸引购房人的理由。
吸引购房人的另一理由是：北清创意园地处京北，东临京包铁路、八达岭高速公路，南接有“中关村景观大道”之称的北清路，北连南沙河风景区，且位于中关村生命科学园内，升值潜力很大。
是“研发”而非“住宅”用途，业主在买房前多数都清楚。春晖公司“五证”中关于土地用途的描述为“研发”，土地使用期限为“50年”，水费、电费按商用价格收取。
“从2008年发现春晖项目涉嫌违规后，生命园公司先后采取约谈、书面警示、报告上级机关、张贴公告、向法院起诉等措施，要求春晖公司停止和纠正违规行为。”生命园公司办公室副主任张多介绍，政府及相关主管部门接到举报后，于2009年4月至10月期间，先后做出包括停止办理竣工验收、入住手续等在内的处理意见。但春晖公司无视各项法规和政府部门的要求，将未经验收房屋的钥匙交给购房人，造成后续冲突。
然而春晖公司如何回应？接连几日，记者联系该公司负责人，均未得到回复。
生命园与春晖公司纠纷的第三牵涉方就是数百购房人。
“卖什么房，我们就买什么房！我们买的就是研发用途的房子！”黄岩（化名）告诉记者，在买房前，有购房人担心房屋权属问题，多次电话和网络向北京市住建委和北京市规划委咨询，得到的答复是：只要“五证”齐全，产权就没问题。2009年4月1日，黄岩在看到公告后，向北京市住建委咨询了其3月份购买的北清创意园房子是否合法的问题，在其提供的网络截图中，住建委的回复称：“有预售许可就可以。”
黄岩指的公告是2009年3月30日由生命园公司发出的一则公告，该公告称：凡园区内擅自改变土地用途或以建设研发项目为名，实质以住宅建筑进行开发销售的行为是严重违法行为，生命园公司将会同国土资源管理部门收回相关国有土地使用权。个人如以居住用途购买上述房屋，将可能无法办理相关产权证书。另根据《北京市城市规划条例》，以“Loft”名义自行将已审定规划设计层高房屋分割成上下两层，属于擅自改建、翻建建筑物，由此形成的建筑物属违章建筑。” 三方纠缠
除发布公告，生命园公司还先后两次起诉春晖公司违法。法院二审判决认为：经核实、现场勘查，春晖公司在项目用地建设过程中，确有未能严格按照《宗地合同》、《合作共建协议书》履约之行为，但鉴于涉及众多第三人的合法利益，且需相关行政主管部门监管、协调，法院不宜直接处理，对其诉讼请求不予支持。
北清创意园问题也引起北京市、昌平区政府相关主管部门的重视。昌平区人民政府在“昌政函[2010]91号文”《关于中关村生命园春晖园项目有关事宜的函》中明确：一是购房人须为具有独立法人资格的企业或研发机构，且主要应为留学人员创办的企业或研发机构；二是进驻项目必须属于生命科学领域，主要应为生物医药、生物技术研发创新和中试类项目；三是自然人购房者不能入驻，对于已购房自然人，由春晖公司负责统一清退。
据昌平区住建委2010年6月提供的春晖项目购房人名单显示，在已售出的450套房屋中，只有5套是以公司名义购买，其余购房者均为自然人。
“为什么在买房之前不审查，现在却要审查购房人资格？”购房者对此颇有疑议，当初售房时，开发商没有说有“留学人员”这个限制，“商品房只要有钱就可以买”。
知悉全盘诉讼经过的购房者，并不关心春晖公司是否违约。他们认为，即便春晖公司违约，那是生命园公司和春晖公司的事情，不能影响购房者通过合法途径购买的“五证”齐全的房产。业主们购买的房产于法有据，是否清退不应受到两家公司的一纸协议影响。
对于审查购房人资格，购房者有很多说法。“我是以注册公司名义买的，买来也是作为科研自用。”一位购房者对记者说。
“我虽是以个人名义买的，但是给母亲做科研用的。”一位购房者表示，买房人的用途不一，有的是自用，有的是作为投资。
“事实上，审查购房人资格的工作一直没有推进，具体实施起来也有很大难度。”张多坦言，目前这一情况已经向相关部门做了汇报说明。 求解之途
焦虑、疑惑、激愤的情绪在购房人中弥漫。
“具体的解决处理方案正在进一步讨论中。生命园公司已将相关情况向昌平区管委会、昌平区政府、中关村管委会、中关村发展集团等部门进行了说明，也提出了相关解决建议。”当记者问及问题如何解决，生命园公司主任王更生表示，将遵循合法、合理、可行的原则。
他认为，购房人的合法利益理应受到保护；春晖公司的行为必须进行纠正，追缴违法所得；园区的环境和土地使用的科研属性必须恢复；另外，不能使国有资产流失。
昌平区住建委市场科负责人在接受采访时也证实，昌平区政府已介入此事，市政府也多次召开协调会议，区政府的主管领导专门协调各职能部门拿出相关意见，并将相关情况向市政府汇报。事件已经升级，具体意见最终要由市政府批准。
北清创意园的案例令人警醒。记者了解到，近年来开发商更改非住宅土地性质建设Loft等商住两用房销售的做法并不少见。
业内专家提醒，普通购房者可能以为科研办公楼立项的项目与普通商业立项楼盘一样，仅是产权年限和水电费标准不同。事实上，科研立项的项目除产权年限、水电费标准及户口办理等与普通住宅不同外，还可能存在通不过竣工验收、业主难以入住或拿不到产权证、难以二手过户等风险。
“依据《中华人民共和国土地管理法》规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变土地用途，擅自改变的则构成违法行为。”有专家认为，因尚未有相对应的管理部门对此事进行监管和尚无具体处罚条例，在利益诱惑下，一些开发商不惜铤而走险，钻政策空子。
监管不足是“商改住”、50年或40年产权Loft等擦边球产品频现的原因之一。在连续出现几起诸如“商改住”、50年产权Loft等擦边球产品违规的情况下，北京市住建委联合5部门宣布，自2011年6月1日起执行《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，北京市设置了5道关口，以防止开发企业擅自改变项目规划用途。
在回复此项《通知》是否意味着自6月1日之后‘商改住’才被严禁的问题时，北京市住建委的一位工作人员反复强调：是进一步“加强”各部门的联动和联合监管。“商改住”、50年产权Loft等擦边球产品之前就不允许。“商业用房可以买，但其与普通住宅在使用权限、设计和水电收费上有明显区别，这一点购房人在买房之前应明确了解，买要承担风险。”这位工作人员表示。
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