专访北京科技园建设（集团）股份有限公司董事、总经理 郭莹辉
北科建集团在1999年成立，围绕北京市落实中关村建设的使命，专门成立的市属开发企业。这十一年来北科建在中关村的发展历史中发挥了重要作用。在中关村发展的二十年中，北科建花了十年时间提高了中关村高科技企业聚集的速度和质量。
其中，最经典的作品就是中关村核心区，占地51公顷，建筑面积170多万平方米，是和CBD、金融街并列的北京三大城市功能区之一。另外，还有在北京比较有影响力的科技园区，一个是中关村软件园，一个是中关村生命科学园，这两个园区在北京、乃至中国都具有较大影响力。北京大兴生物医药产业基地也是我们策划开发的北京市重要分产业园之一。
中关村核心区 
中关村生命科学园
中关村软件园
北科建一区三园是在我国科教兴国战略指引下，中国30年改革开放的进程中完成的历史使命。一想到中关村，看到这样一个科技商务活跃的区域，那么多企业从这里走出去变成国际型大公司，甚至国内国外上市公司，令人骄傲，但是这片热土是怎么聚变的？其中有北科建的智慧，有北科建的付出。
郭莹辉说到，今天的中关村创新活跃、经济发达，其实凝聚了很多城市发展理念和产业发展理念。这项工作是在北京市和海淀区政府的统一规划和领导之下完成的，我们只是做了一些本职的开发工作。这个项目的规划起点非常高，从城市规划来看，地上有现代化的写字楼群100万平方米，地下有70万平方米的空间充分利用。地下不仅有商业，还有交通环廊、市政综合环廊，就像三明治一样，一层一层的。虽然是99年做的项目开发规划，但到现在很多理念还是很创新。北京市其他区域，甚至外地城市也在效仿学习中关村的“地下空间综合利用”模式。
从中关村的规划来看，十年前的规划，为什么起点这么高？也是我们定位为科技企业服务，要打造高科技企业的商务中心。中国有很多“开拉锁”的情况，但我们尽量去避免，中关村后续再建的楼基本上没有去挖路。我们要保证每一个开发商进来，他的楼前不会再搭一些围档，他就是一次投资，后续都可以在地下完成。同时，因为中关村最早的规划没有为高科技企业的服务配套，只是要做高科技商务中心，当时就简单的定性为写字楼，而没有细节的东西。所以，我们对高科技商务中心深入挖掘，探讨高科技企业的生活方式是什么，它需要的配套是什么，通过地下开发的部分来实现，同时对地上所有的形象没有影响。完善区域配套，也是我们综合开发理念的重要组成部分。
国家园区开发四种基本模式
回顾北科建发展历程，我们有几组数据：我们11年开发了14平方公里的城市功能区和科技园区，共投资了两百多亿。这是我们之前投资的规模，包括我刚才讲的一区三园。当时的园区开发模式应该说是我们国家近年来国家园区开发的基本模式。在园区开发之中，我们总结有四种类型的开发主体，每种类型对应的模式不一样，自然它的开发收益也不一样。
第一种是“政府模式”。就是由政府平台公司进行园区开发。这一点大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府财力完成一个园区的规划和一级开发。最后通过开发出的小地块出让给入驻企业，这是大型科技产业园区开发的主流模式。
第二种是“企业模式”。就是大的产业集团自建园区的开发模式。这种模式往往是在大的高新区里面建园中园。高新区的地域很大，里面很多园中园是大的实业集团，根据自己的功能定位，建立自己上下游的生产基地、研发基地，自己购置土地建园中园。它也是园区的开发补充。
第三种是“政企合作模式”。政府和企业合作来开发园区，往往是政府控制园区的产业定位和规划，又园区开发企业进行一级开发投入和产业招商及服务。通过入驻企业购置土地，开发企业和政府合作两方都能得到相应的回报。
第四种是“市场化开发模式”。由开发商自己从园区里面购置土地，建立科技园区，通过园区的建设和招商形成一个子园，也是园中园，通过园区企业的土地开发、物业出售或出租，以及相应的产业增值服务获得综合的项目回报。
我们这几年由第三种升级到第四种。北科建在北京这十一年来做的业务基本上是第三种。土地还是所在区域政府的，但是我们在政府统一的产业规划和城市规划之下，完成城市一级开发、项目招商、土地出让等工作，实际上是北科建和各级政府合作开发园区，比如说生命园、软件园，就是和政府合作，我们获得开发服务的收益。
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