国家一级房地产、全国土地评估资质
房地产抵押预估价报告
估价项目名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所
属的位于海淀区中关村大街 18 号（中关村科
贸电子城）部分房地产抵押价值预评估
估 价 委 托 人：北京中实混凝土有限责任公司
估 价 机 构 ：北京仁达房地产评估有限公司
估价作业日期：2011 年 8 月 31 日至 2011 年 9 月 16 日
估价报告编号：仁达预估字【2011】第 0110100349 号
_____________________________________________________________________________________________北
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估价对象外观照片
位置：北京市海淀区中关村大街 18 号
项目名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所属的位
于海淀区中关村大街 18 号（中关村科贸电子城）部分
房地产抵押价值预评估
权 属 人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司
房屋用途：综合
建筑结构：钢混结构
建成年代：2003 年
所在楼层/总楼层：1、3、4、5 层/22（-04）层
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：综合 2051 年 06 月 26 日
剩余土地使用年期：综合 39.8 年
项目负责人：郝 宁联系电话：010-88395886
报告撰写人:郑亚楠联系电话：010-88395886
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房地产抵押预估价报告
一、估价项目名称：
北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所属的位于海淀区中
关村大街 18 号（中关村科贸电子城）部分房地产抵押价值预评估
二、估价委托人：
北京中实混凝土有限责任公司
三、估价目的：
为估价委托人拟以估价对象作为抵押物向南京银行朝阳门支行申
请贷款，确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价
值。
四、价值类型
(一)价值内涵：本次评估抵押价值，是估价对象在估价时点的市
场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产
估价师知悉的法定优先受偿款，包括房屋建筑物及分摊土地使用权价
值；
(二) 本次评估的估价时点为 2011 年 8 月 31 日，估价对象土地使
用权取得方式为出让，土地用途为综合，综合土地使用权终止日期至
2051 年 06 月 26 日，至估价时点尚剩余 39.8 年土地使用年期；建筑
物为钢混结构，建成于 2003 年，根据相关规定钢混结构非生产用房经
济耐用年限为 60 年，至估价时点尚剩余 52 年经济耐用年期。综合上
述情况，根据孰短原则，本次评估设定估价对象的剩余使用年期为
39.8 年；
(三) 估价对象房屋设计用途为综合，实际用途为商业，本次评估
设定用途为商业。土地现状开发程度达到“七通一平”（即宗地红线外
达到通路、通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通信及宗地内
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场地平整），本次估价设定土地开发程度与现状相同。
五、估价对象
（一）范围
估价对象包括北京市海淀区中关村大街 18 号（中关村科贸电子
城）1、3、4、5 层部分建筑物及其分摊土地使用权，建筑面积为 1088.27
平方米，分摊土地使用权面积为 122 平方米。
（二）土地及区位状况
估价对象位于北京市海淀区中关村大街 18 号，所在宗地土地使用
权面积为 9214.95 平方米，土地形状较规整，土地四至：东至东大院
3 号楼，南至中关村 826、821 号楼，西至中关村大街，北至中国联通
中关村分局。依据 《北京市基准地价（二○○二年）》的基准地价区
类划分标准，该区域属综合用途二级地价区。项目所在地区市政基础
设施条件完善，达到宗地外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、
通下水、通燃气、通热力）及宗地内场地平整。
估价对象所在项目（中关村科贸电子城）紧邻中关村大街，距北
四环约 200 米，区域范围内有众多公交车在此设有车站，如:307、320、
332、355、365、466、681、683、697、699、717、718、731、801、
808、特 4 路等，另有地铁四号线中关村站。
（三）建筑物实物状况
估价对象位于海淀区中关村大街 18 号，项目推广名为“中关村科
贸电子城”，建筑结构为钢混，房屋用途为综合，建成年代为 2003 年，
房屋总层数为 22（-04），总建筑面积为 116002.21 平方米。估价对象
位于“中关村科贸电子城”的 1、3、4、5 层，建筑面积为 1088.27
平方米，详见下表：
建筑面积
序号房号房屋总层数所在层数
（平方米）
11A09 乙48.422（-4）1
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21A10 乙94.1822（-4）1
31A1155.6222（-4）1
43A4182.222（-4）3
53A6421.5522（-4）3
63A6521.8422（-4）3
73A6622.1422（-4）3
84A76255.1822（-4）4
94A5434.8422（-4）4
104A52 甲36.0122（-4）4
114A3086.5822（-4）4
125A2749.7222（-4）5
135A2649.3222（-4）5
145A2547.7722（-4）5
155A2474.8822（-4）5
165B15311.9922（-4）5
175B15211.9922（-4）5
185B13511.9922（-4）5
195B13411.9922（-4）5
205B15518.0522（-4）5
215B15411.9922（-4）5
225B13311.9922（-4）5
235B13218.0522（-4）5
合计――1088.27――――
估价对象所在项目中关村科贸电子城外立面为贴石材；本次估价
对象为 1、3、4、5 层部分商业用房，其公共部分装修情况：顶为部分
石膏板吊顶、部分格栅吊顶，墙身刷涂料，地面铺地砖;另有监控、中
央空调、烟感报警自动喷淋等设备设施。
（四）权益状况
1、土地权属状况
根据估价委托人提供的《国有土地使用证》【京海国用（2003 出）
第 2166 号】，土地使用权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限
公司，估价对象土地用途为综合，使用权类型为出让，综合用途土地
使用权终止日期为 2051 年 06 月 26 日，至估价时点综合用途尚剩余
39.8 年土地使用年期。
根据估价委托人提供的《委托评估函》，本次评估分摊土地使用权
面积为 122 平方米。
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2、建筑物权属状况
根据估价委托人提供的《房屋所有权证》【京房权证海股字第
0004603 号】，房屋坐落为海淀区中关村大街 18 号，房屋所有权人为
北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，产别为股份产，建筑结
构为钢混，房屋用途为综合，房屋总层数为 22（-04），总建筑面积为
116002.21 平方米。
根据估价委托人提供的《委托评估函》，估价对象为海淀区中关村
大街 18 号（中关村科贸电子城）的 1、3、4、5 层的部分房地产，其
建筑面积为 1088.27 平方米。
3、其他权利状况
根据委托估价人提供的资料，未发现估价对象于估价时点存在设
定的抵押权等其他权利状况。
根据委托估价人提供的《委托评估函》，估计对象已全部对外出租。
除此之外，估价对象至估价时点不存在其他权利。
六、估价时点：2011 年 8 月 31 日
七、估价作业日期：2011 年 8 月 31 日至 2011 年 9 月 16 日
八、估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，评估得到估价对象于估价时点 2011 年 8 月 31 日，在价值
定义和估价假设限制条件下的估价结果如下：
建筑面积：1088.27 平方米
分摊土地使用权面积：122 平方米
1、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值：
房地产价值总额：4171 万元
单位面积房地产价值：38327元/平方米
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2、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款
根据估价委托人提供的资料及介绍，未发现估价对象于估价基准
日存在设定的抵押权等其他权利，不存在其他法定优先受偿款。
3、抵押价值估价结果
房地产价值总额：4171 万元
大写：肆仟壹佰柒拾壹万元整
其中，土地使用权价值：1668 万元
建筑物价值：2503 万元
（货币种类：人民币）
注：该价值仅为初步测算结果，最终价值水平以本公司出具的正
式评估报告为准，本次初评不能作为办理抵押登记的有效文件，且银
行应以本公司出具的正式报告作为有效文件存档。
提示说明：上述估价结果中不包含抵押物抵押、使用及处置时的
抵押登记费用、水电暖气费、物业管理费、司法诉讼费用、拍卖佣金、
过户税费及其他应付费用等。
九、其他事项说明
（一）本次评估所涉及估价对象的房屋所有权人、房屋坐落、建
筑结构、设计用途等情况均以估价委托人所提供的《房屋所有权证》
【京房权证海股字第 0004603 号】为依据，土地使用权人、土地总面
积、终止日期、土地用途等以《国有土地使用证》【京海国用（2003
出）第 2166 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调
整，在此提请报告使用者注意。
（二）由于估价委托人未提供土地分摊测绘报告等关于估价对象
分摊土地使用权面积的相关资料，本次评估估价对象分摊土地使用权
面积暂按照估价委托人提供的《委托评估函》为依据，最终分摊土地
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使用权面积以具有测绘资质机构确定的面积为准。如上述情况发生变
化，估价结果需做相应调整。
（三）根据估价委托人提供的《委托评估函》及租赁合同明细，
由于估价对象至估价时点存在租赁权，但是 3、4、5 层的租赁期限都
较短且部分铺位已经重新装修改造合并使用或者置换，故本次评估 3、
4、5 层未考虑租赁情况对估价结果的影响。
估价对象 1 层整租且租赁期限较长，本次评估已考虑租赁情况对
估价结果的影响。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
（四）根据估价人员的现场勘查及估价委托人提供的《委托评估
函》，估价对象的建成年代为 2003 年，本次评估设定估价对象的建成
年代为 2003 年。如与实际不符，估价结果需做相应调整。
（五）本次评估的估价委托人为北京中实混凝土有限责任公司，
估价对象权属人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。根据
估价委托人介绍，估价委托人为产权人的下属子公司，产权人同意以
估价对象为委托人作抵押担保。
（六）房地产价值的体现是土地和房产共同产生收益的结果，本
报告对估价结果中的土地使用权价值和房产价值进行了剥离，主要是
为满足估价委托人办理抵押登记手续的要求，单独使用估价对象的土
地使用权价值和房产价值无实际意义，在此提醒报告使用者注意。
（七）本次报告估价结果中单位面积房地产价值为总价值除以建
筑面积并以“元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的单价再
乘以建筑面积返算总价，由于取整位数不同，总价值会产生细微误差。
本报告以估价结果中列示的总价值、单位面积价值为准，返算的总价
不影响估价结果的客观准确性。
（八）本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报
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告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左
右不完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确
性。
十、房地产估价机构：
北京仁达房地产评估有限公司
二Ο一一年九月十六日
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